Simon Property Group (SPG)
Largest US mall REIT • Premium malls & Simon Premium Outlets • ~200 properties in 37 states + Asia/Europe JVs • Luxury/premium tenant focus • FFO-driven REIT valuation
▲ +16.5% (รอบปี)
ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $172.19 – $238.50
ที่มา: Yahoo Finance, StockAnalysis.com, SEC EDGAR 8-K
👁 0ยอดดู
2026-09-21อัปเดต
1
ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)
ตัวเลข ณ 21 ก.ย. 2569 · งบล่าสุด Q2 2026 · FFO-based (REIT)
Market Cap
$77.7B
~379.4M หุ้น · ~379M shares (ทุกคลาส) · NYSE: SPG
P/FFO (TTM)
~16.4x
ตาม StockAnalysis · ~15.5x เทียบ FFO 2026E กลาง $13.25
P/FFO ย้อนหลัง (วัด 2 ปี)
13.0–13.7x
ราคาเฉลี่ยปี ÷ Real Estate FFO ปี 2024–25 (2024 ≈ $12.2 คำนวณจาก +4.2% YoY)
P/BV
13.78x
BVPS $14.86 · Book value $14.86/sh (buyback-distorted)
Real Estate FFO 2025
$12.73/sh
+4.2% YoY · ฐาน REIT valuation
FFO 2026E (guidance)
$13.20–13.30
+4% midpoint YoY · ครึ่งแรก 2569 $6.46/sh (+7.5%) · ปรับขึ้น 10 ส.ค.
รายได้ TTM
$6.65B
รอบ 12 เดือนล่าสุด · Q1 2026: $1.76B (+19% YoY)
NOI Portfolio (2025)
$6.1B
+4.7% YoY · Portfolio NOI ครึ่งแรก 2569 $3.17B (+7.5%)
Occupancy
96.0%
อัตราการเช่าพื้นที่ · US malls+outlets ณ 30 มิ.ย. 2569 (เท่าปีก่อน)
EBITDA Margin
73.9%
Q1 2026 EBITDA $1.295B
เงินปันผล
4.39%
$9.00/ปี · $9.00/yr ($2.25/qtr) · Q3 2569 +4.7% YoY
ROE / Leverage
120.5% / D/E 5.0x
ROE สูงจาก buyback; D/E ปกติสำหรับ REIT
2
ราคาย้อนหลัง ~1 ปี
โดยประมาณ ต.ค. 2568 – ก.ย. 2569
ราคา SPG
มูลค่าเหมาะสม $193.00
จุดสำคัญ
SPG ปรับตัวขึ้น ~16.8% ในรอบปี (ต.ค. 2568–ก.ย. 2569) จากเดือนต.ค. 2568 ที่ปิด $175.76 ขึ้นแตะสูงสุดรอบ 52 สัปดาห์ $238.50 โดยเดือนก.ค. 2569 ปิดสูงสุดของปีที่ $229.37 ก่อนย่อลงมาแถว $204.82 ในก.ย. 2569 ปัจจัยหนุน: Real Estate FFO ครึ่งแรกปี 2569 เติบโต +7.5% YoY, อัตราการเช่า 96.0% และบริษัทปรับ guidance ขึ้นอีกครั้งเมื่อ 10 ส.ค. 2569 ช่วงมี.ค. 2569 ราคาปรับฐานลงมาที่ ~$187 ก่อนฟื้นตัว
3
การประเมินมูลค่า (Valuation)
2 วิธี · 2 ตระกูล · เฉลี่ย
1. P/FFO Valuation (วิธีหลัก REIT)
P/FFO 13.4x (ผู้วิเคราะห์กำหนด) — ตัวคูณที่วัดจากประวัติ (ราคาเฉลี่ยปี ÷ Real Estate FFO ปี 2025 $12.73 = 13.7x, ปี 2024 ≈ $12.2 = 13.0x; เฉลี่ย 13.4x) ไม่ได้มาจาก P/FFO ปัจจุบัน; ประวัติสั้น 2 ปี
$177.55
2. DDM / Gordon Growth Model
D₁ = ปันผล $9.00 × (1+g); g 3.5%, r 8% — สมมติฐานผู้วิเคราะห์ · ปันผลไตรมาส 3 ปี 2569 เพิ่ม +4.7% YoY จึงตั้ง g ต่ำกว่าอนุรักษ์
$207.00
มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ $178.00 – $207.00
$193.00
หมายเหตุ: FV มี 2 ตระกูลอิสระ — P/FFO 13.4x (ตัวคูณที่วัดจากประวัติ 2 ปี ซึ่งเป็นข้อจำกัดเพราะข้อมูล FFO ที่ตรวจได้มีสั้น) ให้ $178 และ DDM (r 8.0%, g 3.5% เป็นสมมติฐานของผู้วิเคราะห์) ให้ $207 ห่างกัน 1.2 เท่า จึงเฉลี่ยได้ · วิธี NAV เดิมถูกตัดออก เพราะ NOI ระดับสัดส่วนถือหุ้นกับหนี้ที่รวมงบไม่ใช่ฐานเดียวกัน และตรวจซ้ำไม่ได้ · ความไว: ถ้า P/FFO เป็น 15x FV ≈ $203 ถ้า 13x FV ≈ $190 · ตลาดซื้อขายที่ P/FFO ~16x เหนือประวัติที่วัดได้ สะท้อน premium แบบ "best-in-class" REIT · นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ให้ Buy เป้าเฉลี่ย ~$235 (n=18) ใช้เป็นบริบทตรวจความสอดคล้องเท่านั้น ไม่ได้เป็นขาของ FV
4
ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ
$135.10
MOS 30%
$154.40
MOS 20%
$193.00
Fair Value
$235.00
เป้าเฉลี่ย Analyst
$238.50
สูงสุด 52 สัปดาห์
ราคาปัจจุบัน $204.82 อยู่เหนือ Fair Value $193.00 (−6%) แต่ต่ำกว่าเป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ (~$235) บ่งชี้ว่า SPG ซื้อขายในระดับ "ราคาแพงเล็กน้อย" เมื่อเทียบ FV ที่ยึดประวัติ P/FFO ผู้ที่ถือหุ้นอยู่ยังได้รับ dividend yield ~4.4% + FFO growth ~4–5% จุดเข้าซื้อที่น่าสนใจ: ต่ำกว่า $193.00 (fair value) หรือที่ $154.40 สำหรับ MOS 20%
5
Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)
−6%
ราคาแพงกว่า Fair Value เล็กน้อย — ยังได้ Dividend Yield ~4.4% + FFO Growth ~4–5% แต่ไม่มี margin of safety
จุดซื้อ MOS 20%
$154.40
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$135.10
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $193.00
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6
คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี
จากจุดเข้า $204.82 • FFO ฐาน ~$13.25 guidance 2026E $13.25/sh • ส่วนต่างราคาล้วน (ปันผลแยกแสดง)
BearFFO +2%/ปี
$169.00
-17.5% (3 ปี)
- FFO ปี 3~$14.06
- P/FFO ออก12.0x
- ปันผลรวม 3 ปี~$27.00
- สถานการณ์ดอกเบี้ยสูงนาน + retail อ่อนตัว
BaseFFO +4%/ปี
$200.00
-2.4% (3 ปี)
- FFO ปี 3~$14.90
- P/FFO ออก13.4x
- ปันผลรวม 3 ปี~$29.00
- สถานการณ์NOI โต steadily + ดอกเบี้ยลง
BullFFO +6%/ปี
$259.00
+26.5% (3 ปี)
- FFO ปี 3~$15.78
- P/FFO ออก16.4x
- ปันผลรวม 3 ปี~$31.00
- สถานการณ์Mixed-use expansion + premium tenant demand
การประมาณอิงจาก Real Estate FFO guidance กลาง 2026E $13.25/sh ($13.20–13.30) โดยใช้ P/FFO แทน P/E เพราะ REIT ใช้ FFO เป็น metric หลัก (FFO = net income + depreciation − gains on property sales) Bear ใช้ P/FFO 12x (ต่ำกว่าช่วงที่วัดได้ 13.0–13.7x) Base ใช้ 13.4x ตามค่าที่วัดได้ Bull ใช้ 16.4x ซึ่งเป็น P/FFO ปัจจุบันตาม StockAnalysis เป็นฉาก re-rating เท่านั้น ไม่ใช่ขาของ FV · ผลตอบแทนเป็นส่วนต่างราคาล้วน ไม่รวมปันผลสะสม ~$27–31 ต่อ 3 ปี (ปันผล $9.00/ปี คาดเติบโต ~3.5–5%/ปี) ซึ่งจะชดเชย Base ที่ติดลบเล็กน้อยได้
▲Catalysts — ปัจจัยหนุน
- Occupancy สูงต่อเนื่อง: อัตราการเช่า 96.0% บ่งชี้ว่า premium mall ยังแข็งแกร่ง แม้ e-commerce ขยายตัว tenant ระดับ luxury ยังขยายสาขา
- FFO Growth + Dividend Hikes: guidance 2026E $13.20–13.30/sh (ปรับขึ้น 10 ส.ค. 2569) ปันผลไตรมาส 3 เพิ่ม 4.7% YoY บ่งชี้ความมั่นใจของผู้บริหาร
- Bankruptcy Recapture Premium: การล้มละลายของ Express, Bed Bath & Beyond ช่วยให้ SPG นำพื้นที่มาให้เช่าใหม่ในอัตราที่สูงกว่าเดิม 15–30%
- Mixed-Use Transformation: SPG กำลังแปลง mall เป็น mixed-use (ที่พักอาศัย, โรงแรม, office) เพิ่มรายได้นอกเหนือ retail เพียวๆ
- Simon Premium Outlets ขยายตัว: outlet รองรับ demand luxury ราคาดีกว่าเต็ม margin ต่อ tourist + omnichannel shopper แรงกว่า standard mall
- ดอกเบี้ยลงช่วย cap rate: Fed rate cuts → cap rate compression → property valuation สูงขึ้น → NAV ต่อหุ้นขึ้น + ต้นทุนหนี้ลด
▼Risks — ความเสี่ยง
- ดอกเบี้ยสูงนาน: หนี้ D/E 5.0x; ดอกเบี้ยสูงกดดัน cap rate + refi cost เพิ่ม + กด FFO ถ้า variable rate debt สูง
- Retail Weakness: ภาวะเศรษฐกิจชะลอหรือ consumer spending ลด → tenant ยอดขายลด → overage rent (percentage rent) หดตัว
- E-commerce Structural Risk: แม้ premium mall มีความต้านทานสูง แต่ mid-tier tenant ยังเผชิญแรงกดจาก Amazon/online retail ระยะยาว
- Valuation แพง: P/FFO ปัจจุบัน ~16x สูงกว่าค่าเฉลี่ยรายปี 2024–25 ที่วัดได้ 13–14x downside risk ถ้า sentiment เปลี่ยน หรือ FFO growth พลาด
- Anchor Store Closures: กลุ่ม department store (Macy's, Nordstrom) ยังปิดสาขา กระทบ traffic ของ mall แม้ SPG จะ recapture พื้นที่ได้
- Climate/Regulatory: ต้นทุน ESG (พลังงาน, sustainability capex) เพิ่มขึ้น รวมถึงความเสี่ยงจากสภาพอากาศต่อ outdoor premium outlets
Best-in-Class REIT — แต่ราคาสะท้อน Perfection แล้ว
Simon Property Group (SPG) คือ REIT ระดับ "best-in-class" ของโลก ครองตำแหน่ง largest US mall REIT ด้วย portfolio ระดับ premium ที่คัดสรรมาอย่างดี Occupancy 96.0% FFO เติบโตสม่ำเสมอ ปันผลสูง 4%+ และ dividend ถูกขึ้นทุกปี Q2 2026 (10 ส.ค. 2569) แข็งแกร่ง: Real Estate FFO ไตรมาส +7.9% YoY (ครึ่งแรก +7.5%), Portfolio NOI ครึ่งแรก +7.5%, guidance 2026 ปรับขึ้นเป็น $13.20–13.30 อย่างไรก็ดี ราคาปัจจุบัน $204.82 ซื้อขายเหนือ FV $193.00 (−6%) โดย FV ยึดประวัติ P/FFO 13–14x ที่อนุรักษ์ ตลาดให้ premium แล้ว ขณะที่เป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย ~$235 อยู่เหนือราคา สำหรับนักลงทุน REIT ที่ต้องการ income + inflation hedge SPG ยังน่าสนใจในระยะยาว แต่ควรรอจังหวะราคาอ่อนตัว
มูลค่าเหมาะสม
$193.00 ($178.00–$207.00)
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$235.00 (Buy · 18 ราย)
กลยุทธ์: Hold สำหรับผู้ถือหุ้นเดิม (Dividend Yield ~4.4% + FFO growth ~4–5% = Total Return ~8–9%/ปีในกรณีปกติ) สำหรับผู้ที่ยังไม่ถือ รอจังหวะราคา <$193.00 (fair value) สำหรับเข้าซื้อ หรือ <$154.40 สำหรับ MOS 20% REIT ที่ดีที่สุดในกลุ่ม retail — แต่ต้องซื้อในราคาที่เหมาะสม
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์
ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/FFO เป้าหมาย, cap rate, อัตราเติบโต (g) และ required return (r)
ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งอ้างอิง: Yahoo Finance (ราคา $205.30, 52wk 172.19–238.50, 21 ก.ย. 2569) · StockAnalysis.com (ราคา $205.29, P/FFO 16.38x, financials/statistics) · SEC EDGAR 8-K 10 ส.ค. 2569 (Q2 2026: Real Estate FFO ครึ่งแรก $6.46/sh, guidance $13.20–13.30, occupancy 96.0%, ปันผล Q3 $2.25) · SEC EDGAR 8-K Q1 2026 (Real Estate FFO 2025 $12.73/sh, NOI 2025)