NYSE · REIT · Net-Lease
NYSE: O Net-Lease REIT Dividend Aristocrat

Realty Income Corporation

REIT net-lease รายใหญ่ (The Monthly Dividend Company) • ~15,600 properties • สัญญา triple-net ระยะยาว • retail 79%/industrial 15%/gaming 3% • ปันผลรายเดือน 671+ ครั้งติด
$61.89(O)
▲ +1.8% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $55.86 / $67.94
ที่มา: StockAnalysis.com / Yahoo Finance
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

REIT — ประเมินด้วย AFFO ไม่ใช่ GAAP EPS
Market Cap
~$42.7B
~676M หุ้น (Diluted)
AFFO/Share (TTM)
$4.28
Cash flow หลักของ REIT
P/AFFO (TTM)
~15.4x
ราคาต่อ AFFO (valuation หลัก)
AFFO Growth
+2.1%
YoY FY2024→FY2025
เงินปันผล (รายปี)
$3.25
รายเดือน 671+ ครั้งติด
Dividend Yield
~5.09%
S&P 500 Dividend Aristocrat
Occupancy Rate
98.9%
~15,621 properties
ROE
~2.83%
GAAP (REIT บัญชีสูง Depreciation)
รายได้ FY2025
$5.75B
+9.1% YoY จาก $5.27B (FY2024)
GAAP EPS (TTM)
~$1.17
P/E ~52x — ไม่สื่อความหมาย REIT
FY26 AFFO Guidance
$4.41–4.44
+3.0% growth YoY
Beta
0.95
Rate-sensitive (bond proxy)
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ
ราคา O มูลค่าเหมาะสม $65 จุดสำคัญ

ราคา O ฟื้นตัวจาก $58.76 (ส.ค. 2568) ขึ้นไปแตะจุดสูงสุด $67.00 (ก.พ. 2569) หนุนโดยความคาดหวังการลดดอกเบี้ยของ Fed และ AFFO growth ที่ดีขึ้น จากนั้นปรับฐานลงสู่ ~$61 ในมี.ค.-มิ.ย. ก่อนฟื้นขึ้นแตะ $65.54 (ก.ค. 2569) แล้วย่อลงมาปิดที่ $63.83 ปลายเดือน ผลตอบแทนรอบปี +8.6% ($58.76→$63.83) ไม่รวมปันผลรายเดือน ~5.1% ที่เพิ่มผลตอบแทนรวมได้อีก ราคาปัจจุบันต่ำกว่า Fair Value $65 เล็กน้อย และต่ำกว่าเป้านักวิเคราะห์ $68.01

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี — AFFO-based (REIT)
1. P/AFFO (TTM)
AFFO/Share $4.28 × P/AFFO เป้าหมาย 15x — สอดคล้องกับ Net-Lease REIT คุณภาพสูง (ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม 14–16x)
$64.20
2. Forward P/AFFO (FY26E)
AFFO/Share FY26E $4.42 × P/AFFO เป้าหมาย 15x — อิง guidance กลาง $4.41–$4.44 ที่บริษัทประกาศ
$66.30
3. Dividend Yield Valuation
ปันผล $3.25/ปี ÷ yield เป้าหมาย 5.0% (fair yield net-lease REIT อันดับ 1) — อิงประวัติ yield เฉลี่ย
$64.80
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ $64.20 – $66.30
$65

ทั้ง 3 วิธีให้ค่าในช่วงแคบ $64.20–$66.30 เนื่องจาก P/AFFO / Dividend Yield มีความสัมพันธ์โดยตรงกัน (AFFO payout ratio ~75%) ค่าเฉลี่ย ~$65.10 → ปัดเป็น FV $65 สมเหตุสมผล ราคาปัจจุบัน $63.83 อยู่ต่ำกว่า FV เล็กน้อย MOS +1.8% สะท้อนว่า O ซื้อขายในราคาเหมาะสม ไม่ได้ถูกมากหรือแพงเกิน

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $61.89
เหมาะสม $65
$45.50
MOS 30% $52.00
MOS 20% $65
Fair Value $66.30
กรอบบน FV $68
เป้าเฉลี่ย Analyst

ราคา $63.83 ต่ำกว่า Fair Value $65 เล็กน้อย (MOS +1.8%) — สะท้อนว่า O ซื้อขายในราคา "เหมาะสม" ไม่ได้ถูกหรือแพง จุดซื้อ MOS 20% ที่ $52.00 จะเป็นโซน value ชัดขึ้น นักวิเคราะห์ 20 ราย มีเป้าเฉลี่ย $68.01 (+6.6% จากราคาปัจจุบัน) + ปันผล 5.09% รวม Total Return คาด ~12% ใน 12 เดือน ราคาต่ำกว่า $60 เป็นโอกาสทยอยสะสมที่ดีขึ้นสำหรับ income investor

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+5%
MOS น้อย — ราคาใกล้มูลค่าเหมาะสม (income play เน้นปันผล 5.09% รายเดือน)
จุดซื้อ MOS 20%
$52.00
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$45.50
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $65
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $63.83 • AFFO ฐาน ~$4.28 • รวมปันผล
BearAFFO +2%/ปี
$63.56
−3.5%
  • AFFO ปี 3~$4.54
  • P/AFFO ออก14x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$9.72
  • สถานการณ์ดอกเบี้ยสูงกด valuation
BaseAFFO +3%/ปี
$70.20
+6.5%
  • AFFO ปี 3~$4.68
  • P/AFFO ออก15x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$9.97
  • สถานการณ์Fed ลดดอกเบี้ย + deal flow ดี
BullAFFO +5%/ปี
$79.20
+20.2%
  • AFFO ปี 3~$4.95
  • P/AFFO ออก16x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$10.47
  • สถานการณ์rate cut เร็ว + European expansion

การคาดการณ์ใช้ P/AFFO แทน P/E เนื่องจาก O เป็น REIT ที่มี GAAP depreciation สูง ทำให้ GAAP EPS ไม่สื่อถึงความสามารถสร้างกระแสเงินสดจริง AFFO (Adjusted Funds From Operations) คือ metric มาตรฐาน REIT · Upside หลักอยู่ที่ capital gain + ปันผล 5.09%/ปี รายเดือน รวม Total Return Base case ~22% ใน 3 ปี (ไม่รวม reinvest ปันผล) · ความเสี่ยงหลักคืออัตราดอกเบี้ยที่กด P/AFFO multiple

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Fed Rate Cut: REIT เป็น rate-sensitive — ดอกเบี้ยลด กด cap rate → มูลค่า property สูงขึ้น + P/AFFO expand ได้ทันที
  • Scale Moat: net-lease REIT อันดับ 1 ของโลก ~15,621 properties, diversification ทำให้ occupancy คงที่ 98.9% แม้ tenant เดี่ยวมีปัญหา
  • ปันผลรายเดือน 671+ ครั้ง: S&P 500 Dividend Aristocrat ปรับเพิ่มปันผลทุกปี ดึงดูด income investor และ ETF ปันผล
  • European Expansion: ลงทุนใน UK/Spain/Italy เพิ่ม deal pipeline นอก US → diversify ความเสี่ยง US retail
  • $9.5B Investment Pipeline (2026): yield ~7.3% สูงกว่าต้นทุนเงินกู้ → AFFO accretive ทันที
  • Triple-Net + Escalator: สัญญาผู้เช่าครอบครองค่าใช้จ่าย + escalation clause 1.5–2% ต่อปี = รายได้มั่นคงโดยไม่เพิ่ม cost

▼Risks — ความเสี่ยง

  • Rate Sensitivity: O เป็น "bond proxy" — Fed ขึ้นดอกเบี้ย/ดอกเบี้ยสูงนานกว่าคาด กด P/AFFO multiple ทันที
  • Retail Tenant Risk: ลูกค้า 79% เป็น retail (Dollar General/Walgreens/7-Eleven) — ถ้า retail อิ่มตัว/ล้มละลาย กระทบ occupancy
  • AFFO Growth ช้า: ขนาดใหญ่ทำให้ชนะ deal ยากขึ้น growth ~2–3%/ปี ต่ำกว่า REIT ขนาดเล็กที่ grow ได้ >5%
  • Equity Dilution: REIT ต้องออกหุ้นลงทุน — ถ้าราคาหุ้นต่ำ dilution กระทบ AFFO/share
  • Concentration: แม้ diversify สูง แต่ top tenant ยังเป็น Walgreens (3.4%) ที่มีปัญหาเชิงโครงสร้าง
8

สรุปภาพรวม

Income Play คุณภาพสูง — ราคาต่ำกว่ามูลค่าเล็กน้อย ปันผล 5.09% รายเดือน

Realty Income net-lease REIT อันดับ 1 (The Monthly Dividend Company) คุณภาพสูง (occupancy 99%, Dividend Aristocrat รายเดือน 671 ครั้ง) ราคา $63.83 ที่ P/AFFO 15.4x ≈ มูลค่าเหมาะสม = FV $65 (MOS +1.8%) + ปันผล 5.09% รายเดือน นักวิเคราะห์ 20 ราย เป้าเฉลี่ย $68.01 (+6.6%) income play คุณภาพสูงเหมาะนักลงทุนต้องการกระแสเงินสดสม่ำเสมอ ไม่ใช่ growth play

มูลค่าเหมาะสม
$65 ($64.20–$66.30)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +1.8%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$68 (Buy/Outperform)
กลยุทธ์: O เหมาะสำหรับ income investor ที่ต้องการกระแสเงินสดรายเดือนสม่ำเสมอ ราคาปัจจุบัน $63.83 อยู่ใกล้ FV (ต่ำกว่าเล็กน้อย) — ทยอยสะสมได้ โดยเฉพาะเมื่อราคาลงใกล้ $60 หรือต่ำกว่า (yield >5.4%) จะน่าสนใจขึ้นอีก สำหรับ growth investor ที่ต้องการ capital gain >20% ควรรอ pullback ถึง $52 (MOS 20%)
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/AFFO เป้าหมาย, อัตราเติบโต AFFO และ yield สมดุล ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มา: StockAnalysis.com / Yahoo Finance / Realty Income Investor Relations / Macrotrends (ราคา ณ 11 ส.ค. 2569)