●●●
NYSE: NNN Real Estate · Net Lease REIT Dividend Aristocrat

NNN REIT, Inc.

Net lease REIT (~3,711 single-tenant properties, 50 states, 39.6M sq ft) • 35+ consecutive years dividend increases (Dividend Aristocrat + Champion) • Triple-net leases: tenants pay taxes/insurance/maintenance • Tenants: 7-Eleven, Circle K, Mister Car Wash, casual dining, auto service • ~99.4% occupancy, avg 10.1 yr remaining lease term • ~5.1% dividend yield • pe:null — valued on P/AFFO/NAV
$45.37(NNN)
▲ +6.6% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $38.90 – $47.47
ที่มา: StockAnalysis.com, Yahoo Finance, NNN REIT IR (Q1 2026)
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

Net Lease REIT — AFFO/sh คือตัวชี้วัดหลัก แทน EPS
Market Cap
$8.91B
190.25M shares outstanding
AFFO/sh (annualized)
~$3.48
Q1 2026: $0.87/sh · guidance FY2026: $3.53–$3.59
P/AFFO
~13.5x
ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยประวัติศาสตร์ ~16–18x (ดอกเบี้ยกดดัน)
FFO/sh 2025E
~$3.40
2026E: ~$3.52 (+3.5% YoY)
รายได้ TTM
$935.78M
+5.8% YoY · FY2024: $869.27M
กำไรสุทธิ FY2024
$396.84M
EPS $2.15 · TTM EPS $2.05
BVPS
~$23.70
Total equity $4,362M · P/BV ~1.98x
ROE / ROA
~9.1% / ~4.5%
Net Income / Total Assets ปกติสำหรับ REIT
เงินปันผล
~5.12%
$2.40/sh/ปี (รายไตรมาส $0.60) · เพิ่มทุกปี 35+ ปี
Div. Growth (5 ปี)
~2.2%/ปี
FY2021: $2.10 → FY2024: $2.29 · CPI escalators หนุน
Occupancy / Lease Term
~99.4% / 10.1 ปี
3,711 properties · 50 states · 39.6M sq ft
Beta / Credit Rating
0.79 / BBB+
ความเสี่ยงต่ำกว่าตลาด · Investment Grade
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ
ราคา NNN มูลค่าเหมาะสม $52.00 จุดสำคัญ

NNN ปรับตัวขึ้น +13.5% ในรอบปี (ส.ค. 2567 – ก.ค. 2568) จากระดับต่ำ $38.90 ในช่วงต้นปี 2568 สู่ระดับ $47+ ในกลางปี 2568 ท่ามกลางการคาดการณ์ว่า Fed จะลดดอกเบี้ยในปี 2568 ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อ REITs โดยตรง ราคาพีคที่ $47.47 (52-week high) ก่อนย่อตัวเล็กน้อยในเดือนกรกฎาคม 2568 เนื่องจากนักลงทุนบางส่วนทำกำไร แนวโน้มโดยรวมยังเป็นขาขึ้น หนุนด้วยพื้นฐาน occupancy ~99.4% และการขึ้นปันผลต่อเนื่อง

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

3 วิธีสำหรับ Net Lease REIT
1. P/AFFO Valuation
AFFO/sh annualized $3.48 × P/AFFO เป้าหมาย ~15.0x — mid-cycle สำหรับ NNN quality net lease; ประวัติศาสตร์ 16–20x ก่อนวัฎจักรดอกเบี้ยสูง 2022–2024 กด P/AFFO ลงมา 13–15x; 15x สะท้อนสภาพแวดล้อมดอกเบี้ยที่เริ่มผ่อนคลาย
$52.20
2. DDM (Gordon Growth Model)
D₁ = $2.43 (ปันผลคาด FY2026); g = 3.5%/ปี (35 ปีติดต่อกัน CPI-linked escalators); r = 7.5% (required yield BBB+ REIT) → FV = $2.43 / (7.5% − 3.5%) = $60.75; conservative r = 8% → $54.00; ใช้ค่ากลาง $54.00 (r = 8% รอบสมดุล)
$54.00
3. Cap Rate Implied NAV
NOI ≈ รายได้ TTM $935.78M × 85% = $795M; Cap rate 5.75% (net lease prime); Enterprise Value = $795M / 5.75% = $13,826M; หัก Net Debt ~$4,334M = Equity ~$9,492M ÷ 190.25M shares = $49.90/sh
$49.90
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ $46.00 – $58.00
$52.00

หมายเหตุ: NNN เป็น REIT ดังนั้น P/E ไม่ใช่ตัวชี้วัดที่เหมาะสม (pe:null) — ใช้ P/AFFO, DDM และ Cap Rate NAV แทน · P/AFFO ให้ค่า $52.20 สอดคล้องกับ mid-cycle multiple · DDM $54.00 สะท้อน dividend track record 35+ ปีที่แข็งแกร่ง · Cap Rate NAV $49.90 ให้ค่าอนุรักษ์นิยมกว่าเล็กน้อย สะท้อนพอร์ตโฟลิโอที่มีสัญญาเช่าระยะยาว occupancy สูง · ค่าเฉลี่ย 3 วิธี = $52.03 ≈ $52.00 · ราคาปัจจุบัน $46.85 ต่ำกว่า FV ประมาณ 9.9% — near fair value แต่ยังมี MOS เล็กน้อย

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $45.37
เหมาะสม $52.00
$36.40
MOS 30% $41.60
MOS 20% $52.00
Fair Value $55.00
Bull target $58.00
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน $46.85 อยู่ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม $52.00 ประมาณ 9.9% — ใกล้ fair value แต่ยังต่ำกว่า จุดเข้าซื้อที่คุ้มค่าอยู่ที่ MOS 20% = $41.60 (ยังห่าง ~11% จากราคาปัจจุบัน) เป้า analyst เฉลี่ย 17 คน = $46.23 (consensus: Hold), เป้าสูงสุด $50.00, Argus ให้ Buy เป้า $51.00 · ใกล้เคียงกับ FV model ของเรา

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+13%
MOS ปานกลาง — ใกล้ fair value · รอโซน $41–43 เพื่อ MOS ที่ดีกว่า
จุดซื้อ MOS 20%
$41.60
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$36.40
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $52.00
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $46.85 • AFFO/sh ฐาน ~$3.48 • รวมปันผล
BearAFFO +1%/ปี
$50.25
+7.3% รวม
  • AFFO/sh ปี 3~$3.59
  • P/AFFO ออก12x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$7.17
  • สถานการณ์ดอกเบี้ยค้างสูง AFFO โตช้า
BaseAFFO +3.5%/ปี
$65.25
+39.3% รวม
  • AFFO/sh ปี 3~$3.86
  • P/AFFO ออก15x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$7.35
  • สถานการณ์Fed ลดดอกเบี้ย P/AFFO re-rate
BullAFFO +5%/ปี
$76.11
+62.5% รวม
  • AFFO/sh ปี 3~$4.03
  • P/AFFO ออก17x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$7.60
  • สถานการณ์Fed ลดมาก acquisition spread กว้าง

หมายเหตุ: NNN เป็น REIT — projection อิง AFFO/sh (Adjusted Funds From Operations per share) ไม่ใช่ EPS ตามบัญชี · Base scenario สมมติ P/AFFO re-rate จาก 13.5x กลับไป 15x ตามวัฎจักรดอกเบี้ยขาลง ซึ่งจะเป็น driver หลักนอกจาก AFFO growth · ปันผล $2.40/sh ปัจจุบัน คิดว่าเพิ่มขึ้น ~2–3%/ปี ตาม track record 35+ ปี · Bear scenario ยังให้ผลตอบแทนเป็นบวก (+7.3%) เพราะ dividend yield ~5% เป็นฐานรองรับ

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Fed ลดดอกเบี้ย: เป็นปัจจัยบวกตรงที่สุด — ต้นทุนทางการเงินลดลง + P/AFFO multiple re-rate กลับสู่ 16–18x จาก 13.5x ในปัจจุบัน = upside สูงมาก
  • 35+ ปีขึ้นปันผลต่อเนื่อง: เป็น Dividend Aristocrat + Dividend Champion หนึ่งใน 3 REIT เดียวที่ทำได้ — นักลงทุน income เชื่อถือสูง สร้าง demand base ที่แข็งแกร่ง
  • CPI Escalators ในสัญญาเช่า: สัญญาเช่า triple-net มีบทบัญญัติขึ้นค่าเช่าตาม CPI ทุกปี — รายได้โตตาม inflation อัตโนมัติ ไม่ต้องพึ่ง external growth
  • Acquisition Pipeline ดี: ปี 2025 deployment เพิ่มขึ้นจาก 2024 ด้วย cap rate spread กว้าง (acquisition yield ~7.5–8% vs borrowing ~5.5%) = AFFO growth จาก external acquisitions
  • Occupancy ~99.4%: สูงที่สุดในกลุ่ม net lease — triple-net structure ทำให้ผู้เช่าผูกพันระยะยาว average 10.1 ปีเหลือ ความเสี่ยงว่างต่ำมาก
  • Portfolio Diversification: 3,711 properties, 50 states, 38 sectors, ผู้เช่ารายใหญ่สุด (7-Eleven) คิด ~7.4% เท่านั้น — กระจายความเสี่ยงดีเยี่ยม

▼Risks — ความเสี่ยง

  • อัตราดอกเบี้ยสูงนาน: ความเสี่ยงหลัก — ต้นทุน refinancing เพิ่มขึ้นกดดัน AFFO spread; ถ้า Fed ไม่ลดดอกเบี้ยเร็ว P/AFFO multiple อาจกดค้างไว้ที่ 12–14x
  • Consumer Discretionary Tenant Risk: ผู้เช่าหลักในกลุ่ม casual dining, auto service อาจได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว — NNN เคยรับมือได้ดีแม้ COVID แต่ความเสี่ยงยังมี
  • Rising Cap Rates: ถ้าดอกเบี้ย Treasury สูงขึ้น cap rate property ก็สูงขึ้นตาม → NAV ลดลง → ราคาหุ้นกด
  • Refinancing Risk (Net Debt $4.3B): leverage ratio net debt/EBITDA ~5.9x ปกติสำหรับ REIT แต่ถ้าดอกเบี้ย refi สูงกว่าเดิมมาก จะกด AFFO margin
  • ผู้เช่าล้มละลาย: แม้ rare แต่ AMC Theatres (ผู้เช่ารายหนึ่ง) เคยมีปัญหา — กลุ่ม brick-and-mortar retail บางส่วนเปราะบางต่อ e-commerce
8

สรุปภาพรวม

NNN: Dividend Aristocrat คุณภาพสูง — ใกล้ Fair Value, รอโซน $41–43 เพื่อ Entry ที่ดีกว่า

NNN REIT เป็น net lease REIT คุณภาพพรีเมียม ที่มีประวัติขึ้นปันผล 35+ ปีติดต่อกัน — ความสำเร็จที่มีเพียง 3 REIT เดียวในสหรัฐฯ ที่ทำได้ในระดับ Dividend Aristocrat พอร์ตโฟลิโอ 3,711 properties มี occupancy ~99.4% และ weighted average lease term 10.1 ปี ให้รายได้มั่นคงมาก ณ ราคาปัจจุบัน $46.85 หุ้น trade ที่ P/AFFO ~13.5x ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยประวัติศาสตร์ 16–18x สะท้อนการกดดันจากดอกเบี้ยสูง FV model ประเมิน $52.00 ให้ MOS ~10% — ยังน่าสนใจในระยะยาว แต่ไม่ใช่ deep value ผลตอบแทนรวม 3 ปี base case ~39% รวมปันผล (dividend yield ~5% เป็นฐาน) · risk-reward ดี สำหรับนักลงทุน income ที่มองระยะยาว

มูลค่าเหมาะสม
$52.00 ($46.00–$58.00)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +9.9%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$46.23 (Hold — 17 analysts)
กลยุทธ์: สำหรับนักลงทุน income ระยะยาว — NNN ณ ราคาปัจจุบัน $46.85 ให้ yield ~5.1% ที่เชื่อถือได้สูง (35+ ปีขึ้นทุกปี) เหมาะสำหรับ ทยอยสะสมในโซน $43–47 (MOS 10–17%) · จุดเข้าที่ดีที่สุด = $41.60 (MOS 20%) ถ้าราคาย่อลงมาตามดอกเบี้ยผันผวน · Bull case ถ้า Fed ลดดอกเบี้ยเร็วกว่าคาด = P/AFFO re-rate + AFFO growth = total return ~62% ใน 3 ปี
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/AFFO เป้าหมาย, อัตราเติบโต AFFO (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ cap rate ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มา: StockAnalysis.com (ราคา $46.83 · FFO/sh est. · financials · balance sheet), Yahoo Finance (ราคา $46.91 · 52-wk $38.90–$47.47 · beta 0.79 · analyst targets $44–$50), StockAnalysis Forecast (FFO $3.40/$3.52 · AFFO guidance $3.53–$3.59 · analyst consensus 17 คน · dividends est.), Yahoo Finance Q1 2026 earnings (AFFO $0.87/sh · portfolio 3,711 properties · occupancy ~99.4% · avg lease 10.1 yr) • ราคาตรวจสอบ ≥2 แหล่ง ต่างกัน 0.13% (ต่ำกว่า 2% threshold) ✓ • ข้อมูล ณ 1 กรกฎาคม 2569