NNN REIT, Inc. (NNN)
Net lease REIT (~3,711 single-tenant properties, 50 states, 39.6M sq ft) • 35+ consecutive years dividend increases (Dividend Aristocrat + Champion) • Triple-net leases: tenants pay taxes/insurance/maintenance • Tenants: 7-Eleven, Circle K, Mister Car Wash, casual dining, auto service • ~99.4% occupancy, avg 10.1 yr remaining lease term • ~6.0% dividend yield • ประเมินด้วย P/E ย้อนหลัง + DDM (AFFO เป็นบริบท)
▲ +2.1% (รอบปี)
ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $38.90 – $50.00
ที่มา: StockAnalysis.com, Yahoo Finance, NNN REIT IR (Q1 2026 — AFFO, occupancy ยกจากรอบก่อน)
👁 0ยอดดู
2026-09-21อัปเดต
1
ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)
Net Lease REIT — AFFO/sh คือตัวชี้วัดหลัก แทน EPS
Market Cap
$7.93B
~191.9M หุ้น · 191.93M shares outstanding
AFFO/sh (annualized)
~$3.48
Q1 2026: $0.87/sh · guidance FY2026: $3.53–$3.59
P/AFFO
~11.9x
AFFO/sh annualized $3.48 · ต่ำกว่าช่วงประวัติศาสตร์ ~16–18x ในรายงานรอบก่อน (ยังไม่ได้ตรวจซ้ำรอบนี้)
P/E (TTM)
20.3x
EPS TTM $2.03 · EPS $2.03 · มัธยฐาน P/E 5 ปีงบ 20.1x (ช่วง 19.4–30.0x)
Net margin / Op margin TTM
40.3% / 61.6%
FY2024: net 45.6% · รายได้ FY2024 $869.27M
กำไรสุทธิ TTM
$384M
รอบ 12 เดือนล่าสุด · EPS TTM $2.03 · FY2025: $389M (EPS $2.07)
BVPS
~$23.70
มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · Total equity $4,362M · P/BV ~1.75x
ROE / ROA
~8.7% / 4.5%
ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · ROE TTM 8.7% (Yahoo 8.72%) · ROA ยกจากรอบก่อน
เงินปันผล
6.00%
$2.48/ปี · $2.48/sh/ปี (รายไตรมาส ≈ $0.62) · เพิ่มทุกปี 35+ ปี
Div. Growth (5 ปี)
~2.2%/ปี
FY2021: $2.10 → FY2024: $2.29 · CPI escalators หนุน
Occupancy / Lease Term
~99.4% / 10.1 ปี
3,711 properties · 50 states · 39.6M sq ft
Beta
0.79
ความผันผวนเทียบตลาด · BBB · ความเสี่ยงต่ำกว่าตลาด · Investment Grade
2
ราคาย้อนหลัง ~1 ปี
โดยประมาณ
ราคา NNN
มูลค่าเหมาะสม $45.95
จุดสำคัญ
ป้ายผลตอบแทนรอบปีอยู่ด้านบนของหน้านี้ · ราคาปิดรายเดือนต่ำสุดในกราฟ $39.63 (ธ.ค. 2568) สูงสุด $47.52 (ก.ค. 2569) จากนั้นย่อตัวลงราว 13% ภายใน 2 เดือน (ส.ค.–ก.ย. 2569) มาที่ระดับปัจจุบัน $41.30 — REIT อ่อนไหวต่อทิศทางอัตราดอกเบี้ย (สาเหตุของการย่อตัวรอบนี้ไม่ได้ตรวจสอบเพิ่มในรอบนี้) ขณะที่พื้นฐาน occupancy ~99.4% และการขึ้นปันผลต่อเนื่องยังไม่เปลี่ยน
3
การประเมินมูลค่า (Valuation)
2 วิธีที่อิสระกัน สำหรับ Net Lease REIT
1. P/E Valuation (มัธยฐานย้อนหลัง)
EPS (TTM) $2.03 × P/E เป้าหมาย ~20.1x (มัธยฐาน 5 ปี)
$40.80
2. DDM (Gordon Growth Model)
D₁ = ปันผล $2.48 × (1+g); g 3%, r 8% — สมมติฐานของเราเอง: g ต่ำกว่าการขึ้นปันผลล่าสุด ~3.3% [$2.40 → $2.48] และสูงกว่า ~2.2%/ปีในอดีต 5 ปี; r = 8.0% สำหรับ BBB+ REIT
$51.09
มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ $40.80 – $51.09
$45.95
หมายเหตุ: NNN เป็น REIT — P/E ตามบัญชีไม่ใช่ตัวชี้วัดหลักที่ดีที่สุด แต่เป็นตัวคูณเดียวที่มี มัธยฐานย้อนหลังที่วัดจริง ในรอบนี้ จึงใช้ร่วมกับ DDM (สองตระกูลอิสระ: ตัวคูณจากประวัติราคา กับกระแสปันผลตามสมมติฐาน r/g ของเรา) · ค่าสองขาห่างกัน ~1.25 เท่า (ไม่เกิน 2.0 เท่า) จึงเฉลี่ยได้ = $45.94 ≈ $46 · ความไวต่อสมมติฐาน: ส่วนต่างของขา P/E ขาเดียวเทียบราคาราว −2% ขณะที่ขา DDM ขาเดียวราว +19% — ผลสรุปขึ้นกับ g/r ของ DDM มาก · ไม่ใช้เป็นขา (บริบทเท่านั้น): P/AFFO เป้าหมาย 15x × AFFO $3.48 ≈ $52 และ Cap-rate NAV (cap rate 5.75%) เพราะตัวคูณ/cap rate ไม่มีค่ามัธยฐานที่วัดจริงในรอบนี้ · เป้านักวิเคราะห์ใช้เป็นแค่เครื่องตรวจความสอดคล้อง ไม่เป็นขาของ FV
4
ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ
$32.17
MOS 30%
$36.76
MOS 20%
$45.95
Fair Value
$47.80
เป้าเฉลี่ย Analyst
$51.09
กรอบบน FV
ราคาปัจจุบัน $41.30 อยู่ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม $45.95 (+10%) — ใกล้ fair value ส่วนเผื่อบาง จุดเข้าซื้อที่คุ้มค่าอยู่ที่ MOS 20% = $36.76 (ต่ำกว่าราคาปัจจุบันราว 11%) · เป้า analyst เฉลี่ย 15 คน (Yahoo/StockAnalysis) $47.80 (Hold) สูงกว่าราคา แต่ไม่ได้ใช้เป็นขาของ FV
5
Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)
+10%
MOS บาง — ใกล้ fair value · รอโซน MOS 20% ($36.76) เพื่อส่วนเผื่อที่ดีกว่า
จุดซื้อ MOS 20%
$36.76
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$32.17
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $45.95
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6
คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี
จากจุดเข้า $41.30 • EPS ฐาน ~$2.03
BearEPS +0%/ปี
$34.51
−16%
- EPS ปี 3~$2.03
- P/E ออก17.0x
- ปันผลรวม 3 ปี~$7.44
- สถานการณ์ดอกเบี้ยค้างสูง EPS ไม่โต · de-rate ต่ำกว่าช่วง 5 ปี
BaseEPS +3%/ปี
$44.59
+8%
- EPS ปี 3~$2.22
- P/E ออก20.1x
- ปันผลรวม 3 ปี~$7.90
- สถานการณ์โตตาม escalator · P/E กลับสู่มัธยฐาน
BullEPS +5%/ปี
$54.99
+33%
- EPS ปี 3~$2.35
- P/E ออก23.4x
- ปันผลรวม 3 ปี~$8.05
- สถานการณ์Fed ลดดอกเบี้ย · acquisition spread กว้าง · P/E ระดับ FY2022
หมายเหตุ: NNN เป็น REIT — ฉากนี้อิง EPS ตามบัญชี × P/E ออก โดยผูกกับมัธยฐาน 20.1x และช่วงย้อนหลัง 19.4–30.0x (Bear 17x = ต่ำกว่าต่ำสุดในช่วง 5 ปี · Bull 23.4x = ระดับ FY2022) · ราคาเป้าเป็นสมมติฐาน ผลตอบแทนตามป้ายเป็น ส่วนต่างราคาอย่างเดียว ยังไม่รวมปันผลที่แสดงแยก · ปันผล $2.48/sh ปัจจุบัน สมมติเพิ่ม 0% / 3% / 4% ต่อปี (Bear/Base/Bull) · Bear ผลตอบแทนรวมราว 0% ถึง +1% เพราะปันผลชดเชยราคาที่ลดลง (ราว −17% จากราคา บวกปันผลราว +18%)
▲Catalysts — ปัจจัยหนุน
- Fed ลดดอกเบี้ย: เป็นปัจจัยบวกตรงที่สุด — ต้นทุนทางการเงินลดลง + ตัวคูณ P/AFFO และ P/E มีโอกาส re-rate ขึ้นจากระดับปัจจุบัน
- 35+ ปีขึ้นปันผลต่อเนื่อง: เป็น Dividend Aristocrat + Dividend Champion หนึ่งใน 3 REIT เดียวที่ทำได้ — นักลงทุน income เชื่อถือสูง สร้าง demand base ที่แข็งแกร่ง
- CPI Escalators ในสัญญาเช่า: สัญญาเช่า triple-net มีบทบัญญัติขึ้นค่าเช่าตาม CPI ทุกปี — รายได้โตตาม inflation อัตโนมัติ ไม่ต้องพึ่ง external growth
- Acquisition Pipeline ดี: ปี 2025 deployment เพิ่มขึ้นจาก 2024 ด้วย cap rate spread กว้าง (acquisition yield ~7.5–8% vs borrowing ~5.5%) = AFFO growth จาก external acquisitions
- Occupancy ~99.4%: สูงที่สุดในกลุ่ม net lease — triple-net structure ทำให้ผู้เช่าผูกพันระยะยาว average 10.1 ปีเหลือ ความเสี่ยงว่างต่ำมาก
- Portfolio Diversification: 3,711 properties, 50 states, 38 sectors, ผู้เช่ารายใหญ่สุด (7-Eleven) คิด ~7.4% เท่านั้น — กระจายความเสี่ยงดีเยี่ยม
▼Risks — ความเสี่ยง
- อัตราดอกเบี้ยสูงนาน: ความเสี่ยงหลัก — ต้นทุน refinancing เพิ่มขึ้นกดดัน AFFO spread; ถ้า Fed ไม่ลดดอกเบี้ยเร็ว P/AFFO multiple อาจกดค้างไว้ที่ 12–14x
- Consumer Discretionary Tenant Risk: ผู้เช่าหลักในกลุ่ม casual dining, auto service อาจได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว — NNN เคยรับมือได้ดีแม้ COVID แต่ความเสี่ยงยังมี
- Rising Cap Rates: ถ้าดอกเบี้ย Treasury สูงขึ้น cap rate property ก็สูงขึ้นตาม → NAV ลดลง → ราคาหุ้นกด
- Refinancing Risk (Net Debt ~$5.0B): Debt $5,001M หักเงินสด ~$4M, D/E 1.12 — ถ้าดอกเบี้ย refi สูงกว่าเดิมมากจะกด AFFO margin
- ผู้เช่าล้มละลาย: แม้ rare แต่ AMC Theatres (ผู้เช่ารายหนึ่ง) เคยมีปัญหา — กลุ่ม brick-and-mortar retail บางส่วนเปราะบางต่อ e-commerce
NNN: Dividend Aristocrat คุณภาพสูง — ใกล้ Fair Value ส่วนเผื่อบาง รอจุดเข้า MOS 20% เพื่อ Entry ที่ดีกว่า
NNN REIT เป็น net lease REIT คุณภาพพรีเมียม ที่มีประวัติขึ้นปันผล 35+ ปีติดต่อกัน พอร์ตโฟลิโอ ~3,711 properties มี occupancy ~99.4% และ weighted average lease term 10.1 ปี (ตัวเลขพอร์ตยกจาก NNN IR Q1 2026 รอบก่อน) ณ ราคาปัจจุบัน $41.30 หุ้น trade ที่ P/E ~20.5x ใกล้มัธยฐานย้อนหลัง 20.1x และให้ปันผล ~6.0% FV ที่ประเมิน $45.95 ให้ +10% — น่าสนใจสำหรับ income ระยะยาว แต่ไม่ใช่ deep value และผลสรุปขึ้นกับสมมติฐาน r/g ของ DDM (ขา P/E ขาเดียวให้ค่าต่ำกว่าราคาเล็กน้อย) ฉาก Base 3 ปีให้ส่วนต่างราคาราว +7% บวกปันผลสะสมราว 19% ของราคาเข้า (รวมราว 26%) — เหมาะเป็นฐานรายได้ ไม่ใช่การเก็งกำไรราคา
มูลค่าเหมาะสม
$45.95 ($40.80–$51.09)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +10%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$47.80 (Hold · 15 ราย)
กลยุทธ์: สำหรับนักลงทุน income ระยะยาว — NNN ณ ราคาปัจจุบัน $41.30 ให้ yield ~6.0% ที่เชื่อถือได้สูง (35+ ปีขึ้นทุกปี) เหมาะสำหรับ ทยอยสะสมเล็กน้อยใกล้ราคาปัจจุบัน แต่ จุดเข้าที่ดีที่สุด = $36.76 (MOS 20%) ถ้าราคาย่อลงตามดอกเบี้ยผันผวน · Bull case (Fed ลดดอกเบี้ย + P/E กลับระดับ FY2022) ให้ส่วนต่างราคาราว +32% บวกปันผลราว 19% ใน 3 ปี
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์
ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/AFFO เป้าหมาย, อัตราเติบโต AFFO (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ cap rate ในอนาคต
ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มา: StockAnalysis.com (ราคา $41.30 · EPS TTM $2.03 · ปันผล $2.48 · เป้า analyst $47.80 · งบย้อนหลัง 5 ปี · shares 191.93M), Yahoo Finance (ราคา $41.30 · 52-wk $38.90–$50.00 · analyst n=15 · ROE 8.72%), NNN REIT IR Q1 2026 (AFFO $0.87/sh · portfolio 3,711 properties · occupancy ~99.4% · avg lease 10.1 yr — ยกจากรอบก่อน ไม่ได้ตรวจซ้ำ) • ราคาตรวจสอบ ≥2 แหล่ง ต่างกัน 0% ✓ • ข้อมูล ณ 21 ก.ย. 2569