ราคาแกว่งตัวในกรอบ ฿16.5–20.5 ตลอดช่วง ต.ค.68–พ.ค.69 (จุดต่ำสุด ฿16.5 ต.ค.68) ก่อนไต่ขึ้นตั้งแต่ มิ.ย.69 (฿19.3) → ก.ค.69 (฿22.6 จุดสูงสุดของกราฟ) แล้วพักตัวลงที่ ส.ค.69 (฿22.2) และ ก.ย.69 (฿21.2) ยังอยู่ในครึ่งบนของกรอบ 52 สัปดาห์ (฿16.3–24.5) สอดคล้องกับกำไรสุทธิ FY2025 ที่พุ่ง +59.3% YoY และแนวโน้มท่องเที่ยว/บริโภคในประเทศฟื้นตัว รวมผลตอบแทน 1 ปี (จุดแรก→ท้าย) +28.5%
ทำไมไม่ทำ sum-of-parts: MBK มีธุรกิจหลายขาที่ไม่เกี่ยวเนื่องกัน (ศูนย์การค้า/โรงแรม/กอล์ฟ/อาหาร/การเงิน/ประมูล) และแหล่งที่ยืนยันได้ (SET Listed Company Snapshot) มีเฉพาะสัดส่วนรายได้รวม (ศูนย์การค้า 32% • Food Solution 21% • การเงิน 19% • โรงแรม 15% • กอล์ฟ 5% • ประมูล 5% • อื่นๆ 3%) — ไม่มีกำไรแยกรายส่วนงานที่อ้างอิงได้ จึงไม่ทำ sum-of-parts จากตัวเลขที่เดา ใช้ 2 วิธีที่อิงตัวคูณย้อนหลังของตัว MBK เองแทน (P/E ตระกูลกำไร และ P/BV ตระกูลบัญชี — ไม่ใช้สมมติฐาน r/g เลยทั้งคู่) ส่วนต่างระหว่างสองขา (28.87/20.66 = 1.40 เท่า < 2.0 เท่า) จึงเฉลี่ยได้ตามเกณฑ์ dispersion gate 0.4c · ขา P/E ใช้มัธยฐาน 10.2x ที่ controller วัดจากประวัติของ MBK เอง (ไม่ได้มาจาก P/E ปัจจุบัน) ขา P/BV ใช้ BVPS ล่าสุดคูณมัธยฐาน 5 ปี ทั้งสองขาตรวจซ้ำจาก stockanalysis.com ณ 21 ก.ย. 2569 Hidden value ที่ประเมินไม่ได้: ที่ดิน/อาคาร MBK Center (ย่านปทุมวัน ติด BTS สนามกีฬาแห่งชาติ) บันทึกตามราคาทุนในงบการเงิน มูลค่าตลาดจริงของที่ดินทำเลนี้น่าจะสูงกว่ามูลค่าทางบัญชีมาก แต่ไม่มีแหล่งประเมินราคา (appraisal) ที่อ้างอิงได้ จึงไม่ใส่ตัวเลข — BVPS ฿21.08 ที่ใช้ข้างต้นจึงอาจ conservative กว่ามูลค่าจริง
อายุสิทธิการเช่าที่ดิน: MBK Center เช่าที่ดิน 23 ไร่จากสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) สัญญาปัจจุบันต่ออายุ 20 ปี มีผล 22 เม.ย. 2556 – 21 เม.ย. 2576 (2013–2033) มูลค่ารวม 22,860.20 ล้านบาทตลอดสัญญา (ที่มา: มติ ครม./ryt9.com) — เหลืออายุสัญญา ~7 ปี ณ ก.ย. 2569 ธุรกิจศูนย์การค้าซึ่งเป็นสัดส่วนรายได้ใหญ่สุด (32%) จึงมีความไม่แน่นอนเรื่องเงื่อนไขต่อสัญญารอบถัดไป — วิธี valuation ข้างต้นเป็นตัวคูณปัจจุบัน/TTM ไม่ใช่ DCF แบบ perpetuity จึงไม่ได้ตั้งสมมติฐานกระแสเงินสดหลังปี 2576 โดยตรง แต่ความเสี่ยงนี้ยังไม่ถูกหักลดเป็นตัวเลขในโมเดล — ผู้อ่านควรพิจารณาเป็นปัจจัยเสี่ยงเพิ่มเติม (ดู section 7)
Sensitivity ของ P/E-leg: P/E เป้าหมาย 10.2x เป็นมัธยฐานของ 3 ปีที่เชื่อถือได้ (FY2023 16.4x บนฐาน EPS ฟื้นตัวเพียง ฿1.01 / FY2024 10.2x / FY2025 6.4x — ช่วงกว้าง 2.6 เท่า) — หากใช้ P/E ปัจจุบัน TTM แทน (อนุรักษ์นิยมกว่า) ขานี้จะลดเหลือประมาณ ฿21.2 และ FV เฉลี่ยรวมจะขยับลงมาราว ฿20.9 (MOS ใกล้ศูนย์) ทิศทางสรุปจึงไวต่อการเลือกตัวคูณ · หมายเหตุฐานหุ้น: EPS TTM ฿2.83 คิดบนหุ้นถัวเฉลี่ยปรับลด ~1,651 ล้านหุ้น ขณะที่ BVPS ล่าสุด ฿21.08 คิดบนหุ้นคงเหลือ ~1,398 ล้านหุ้น (StockAnalysis) ซึ่งลดลงจาก 1,611 ล้านหุ้นสิ้น FY2025 — ยังไม่ได้ตรวจสาเหตุจากแหล่งปฐมภูมิ จึงไม่ปรับ EPS ขึ้น (อนุรักษ์นิยม)
ราคาปัจจุบัน ฿20.50 อยู่ต่ำกว่า Fair Value ฿24.77 แต่ยังไม่ถึงโซน MOS 20% (฿19.82) ไม่มีราคาเป้าเฉลี่ยจากนักวิเคราะห์เผยแพร่ต่อสาธารณะ (Yahoo Finance และ StockAnalysis.com ไม่มีข้อมูล consensus target ณ 21 ก.ย. 2569) จึงใช้กรอบ Fair Value ฿20.66–฿28.87 จากตัวคูณย้อนหลังของบริษัทเองเป็นหลักอ้างอิงแทน
ผลตอบแทนรวม = (ราคาเป้าปีที่ 3 + ปันผลสะสม 3 ปี − ราคาเข้า) ÷ ราคาเข้า · P/E ออกทุก scenario อ้างอิงกรอบ P/E ย้อนหลัง 6.4x–16.4x ของ MBK เอง (ไม่เกินกรอบประวัติ) · Bull case ยังไม่รวมผลจากการต่อสัญญาเช่าที่ดินจุฬาฯ รอบถัดจากปี 2576 ซึ่งอยู่นอกกรอบเวลา 3 ปีนี้
MBK เป็นกลุ่มธุรกิจหลายขา (ศูนย์การค้า/โรงแรม/กอล์ฟ/อาหาร/การเงิน) ที่กำไรฟื้นตัวแรงหลังโควิด (NI FY2025 +59.3% YoY, ROE TTM 16.5%) ราคาหุ้นวิ่งขึ้น +28.5% ในรอบปีแล้วพักตัว ปัจจุบันเทรดต่ำกว่า Fair Value ที่ประเมินจากตัวคูณย้อนหลังของตัวเอง (P/E มัธยฐาน 10.2x และ P/BV มัธยฐาน 0.98x) เล็กน้อย จุดที่ต้องติดตามคือสัญญาเช่าที่ดิน MBK Center จากจุฬาฯ ที่เหลืออายุ ~7 ปี (สิ้นสุด 2576) และการขาดข้อมูลกำไรแยกรายส่วนงานที่ทำให้ประเมินแบบ sum-of-parts ที่แม่นยำไม่ได้ ที่ดินทำเลปทุมวันที่บันทึกตามราคาทุนอาจเป็น hidden value ที่ยังไม่สะท้อนในราคาแต่ไม่มีตัวเลขอ้างอิงยืนยัน