SET: MBK
Multi-industry Holding
Shopping Mall • Hotel • Consumer Finance
เอ็ม บี เค (MBK)
ศูนย์การค้า MBK Center • โรงแรม/ท่องเที่ยว (Pathumwan Princess ฯลฯ) • สนามกอล์ฟ • ข้าว/อาหาร (Food Solution) • สินเชื่อ/การเงิน (T Leasing, MBKG) • ประมูลทรัพย์
▲ +35.1% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569 (Yahoo Finance, ตรงกับ StockAnalysis.com)
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿16.3 – ฿24.5
ที่มา: Yahoo Finance, StockAnalysis.com, SET Listed Company Snapshot (MBK-YE68), ryt9.com (มติ ครม. ต่อสัญญาเช่าที่ดินจุฬาฯ)
👁 0ยอดดู
2026-08-08อัปเดต
1
ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)
อิงงบ FY2025 (สิ้นสุด 31 ธ.ค. 2568) + TTM ล่าสุด
Market Cap
~฿38,961 ล้าน
1,637 ล้านหุ้น (TTM)
P/E (TTM)
~8.6x
ราคา/EPS(TTM) ฿2.76
P/E เฉลี่ย ~5 ปี
~10.3x
FY23 13.9x/FY24 10.6x/FY25 6.3x (ไม่รวม FY21 ขาดทุน, FY22 74.5x ฐานกำไรต่ำผิดปกติ)
P/BV
1.26x
เทียบมัธยฐาน 5 ปีของตัวเอง 0.98x
กำไรสุทธิ FY2025
฿4,280 ล้าน
+59.3% YoY (FY24 ฿2,688 ล้าน)
EPS (TTM)
~฿2.76
FY25 ฿2.66 (dil.)
BVPS
~฿16.98
FY2025 จริงจากงบดุล (stockanalysis.com — ไม่ derive จาก ROE)
ROE / D/E (TTM)
~16.5% / 1.03x
D/E 1.03x ฐาน TTM (stockanalysis.com/ratios) หนี้มีภาระดอกเบี้ย ฿31,230 ล้าน
รายได้ TTM
฿14,532 ล้าน
+10.1% YoY
อัตรากำไรขั้นต้น
58.3%
OpM 37.1% • NetM 31.1% (TTM)
เงินปันผล
~4.96%
฿1.20/หุ้น • payout ~43%
หนี้มีภาระดอกเบี้ย (TTM)
~฿31,230 ล้าน
ลดจาก ฿32,694 ล้าน สิ้น FY2025
2
ราคาย้อนหลัง ~1 ปี
โดยประมาณ
ราคา MBK
มูลค่าเหมาะสม ฿22.54
จุดสำคัญ
ราคาแกว่งตัวในกรอบ ฿16.5–20.5 ตลอดช่วง ก.ย.68–พ.ค.69 (จุดต่ำสุด ฿16.5 ต.ค.68) ก่อนไต่ขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ มิ.ย.69 (฿19.3) → ก.ค.69 (฿22.6) → ส.ค.69 (฿23.8) ซึ่งเป็นจุดสูงสุดของกราฟและใกล้กรอบบน 52 สัปดาห์ (฿24.5) สอดคล้องกับกำไรสุทธิ FY2025 ที่พุ่ง +59.3% YoY และแนวโน้มท่องเที่ยว/บริโภคในประเทศฟื้นตัว รวมผลตอบแทน 1 ปี (จุดแรก→ท้าย) +36.8%
3
การประเมินมูลค่า (Valuation)
เฉลี่ย 2 วิธี — self-history multiple, ไม่ใช้ (r, g)
1. P/E Valuation
EPS (TTM) ฿2.76 × P/E เป้าหมาย ~10.3x (ค่าเฉลี่ย P/E ย้อนหลังของ MBK เอง FY2023–FY2025: 13.92x/10.62x/6.32x จาก stockanalysis.com/financials/ratios — ตัด FY2021 ที่ขาดทุนสุทธิ และ FY2022 ที่ P/E 74.49x บิดเบือนจากฐานกำไรต่ำผิดปกติช่วงหลังโควิดออก)
฿28.43
2. P/BV Valuation (Self-Historical Median)
BVPS ฿16.98 (FY2025 จริงจากงบดุล stockanalysis.com — ไม่ derive จาก NI/ROE) × P/BV มัธยฐานย้อนหลัง 5 ปีของ MBK เอง 0.98x (FY21 0.88x, FY22 1.13x, FY23 0.98x, FY24 1.18x, FY25 0.95x)
฿16.64
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ ฿16.64 – ฿28.43
฿22.54
ทำไมไม่ทำ sum-of-parts: MBK มีธุรกิจหลายขาที่ไม่เกี่ยวเนื่องกัน (ศูนย์การค้า/โรงแรม/กอล์ฟ/อาหาร/การเงิน/ประมูล) และแหล่งที่ยืนยันได้ (SET Listed Company Snapshot) มีเฉพาะสัดส่วนรายได้รวม (ศูนย์การค้า 32% • Food Solution 21% • การเงิน 19% • โรงแรม 15% • กอล์ฟ 5% • ประมูล 5% • อื่นๆ 3%) — ไม่มีกำไรแยกรายส่วนงานที่อ้างอิงได้ จึงไม่ทำ sum-of-parts จากตัวเลขที่เดา ใช้ 2 วิธี "ยึดตลาด" ที่อิงตัวคูณย้อนหลังของตัว MBK เองแทน (ไม่ใช้สมมติฐาน r/g เลยทั้งคู่ = อิสระจากกันจริง) ส่วนต่างระหว่างสองขา (28.43/16.64 = 1.71 เท่า < 2.0 เท่า) จึงเฉลี่ยได้ตามเกณฑ์ dispersion gate 0.4c — P/E-leg สูงกว่า P/BV-leg เพราะกำไร FY2025 ฟื้นตัวเร็วกว่าที่ P/B ตลาดยัง re-rate ตาม
Hidden value ที่ประเมินไม่ได้: ที่ดิน/อาคาร MBK Center (ย่านปทุมวัน ติด BTS สนามกีฬาแห่งชาติ) บันทึกตามราคาทุนในงบการเงิน มูลค่าตลาดจริงของที่ดินทำเลนี้น่าจะสูงกว่ามูลค่าทางบัญชีมาก แต่ไม่มีแหล่งประเมินราคา (appraisal) ที่อ้างอิงได้ จึงไม่ใส่ตัวเลข — BVPS ฿16.98 ที่ใช้ข้างต้นจึงอาจ conservative กว่ามูลค่าจริง
อายุสิทธิการเช่าที่ดิน: MBK Center เช่าที่ดิน 23 ไร่จากสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) สัญญาปัจจุบันต่ออายุ 20 ปี มีผล 22 เม.ย. 2556 – 21 เม.ย. 2576 (2013–2033) มูลค่ารวม 22,860.20 ล้านบาทตลอดสัญญา (ที่มา: มติ ครม./ryt9.com) — เหลืออายุสัญญา ~7 ปี ณ ส.ค. 2569 ธุรกิจศูนย์การค้าซึ่งเป็นสัดส่วนรายได้ใหญ่สุด (32%) จึงมีความไม่แน่นอนเรื่องเงื่อนไขต่อสัญญารอบถัดไป — วิธี valuation ข้างต้นเป็นตัวคูณปัจจุบัน/TTM ไม่ใช่ DCF แบบ perpetuity จึงไม่ได้ตั้งสมมติฐานกระแสเงินสดหลังปี 2576 โดยตรง แต่ความเสี่ยงนี้ยังไม่ถูกหักลดเป็นตัวเลขในโมเดล — ผู้อ่านควรพิจารณาเป็นปัจจัยเสี่ยงเพิ่มเติม (ดู section 7)
Sensitivity ของ P/E-leg: P/E เป้าหมาย 10.3x เป็นค่าเฉลี่ย 3 ปีที่รวม FY2023 (13.9x บนฐาน EPS ฟื้นตัวเพียง ฿1.01 ยังไม่เต็มที่) เข้ากับปีที่กำไรฟื้นแล้ว (FY2024–25) — หากใช้ P/E ปัจจุบัน TTM 8.6x แทน (อนุรักษ์นิยมกว่า) FV-leg นี้จะลดเหลือ ~฿23.7 และ FV เฉลี่ยรวมจะขยับลงมาราว ฿20.2 (MOS ~-18%) ทิศทางสรุป "ยังไม่มี MOS" ไม่เปลี่ยน แต่ตัวเลข FV ที่รายงาน (฿22.54) ควรเข้าใจว่าอยู่ค่อนไปทางขอบสูงของช่วงที่เป็นไปได้
4
ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ
฿15.78
MOS 30%
฿18.03
MOS 20%
฿22.54
Fair Value
฿28.43
กรอบบน FV
N/A
เป้าเฉลี่ย Analyst
ราคาปัจจุบัน ฿23.8 อยู่เหนือ Fair Value ฿22.54 เล็กน้อย (สูงกว่ากรอบบน FV ที่ ฿28.43 ยังไม่ถึง) ไม่มีราคาเป้าเฉลี่ยจากนักวิเคราะห์เผยแพร่ต่อสาธารณะ (Yahoo Finance และ StockAnalysis.com ไม่มีข้อมูล consensus target ณ 7 ส.ค. 2569) จึงใช้กรอบ Fair Value ฿16.64–28.43 จากมัธยฐานตัวคูณของบริษัทเองเป็นหลักอ้างอิงแทน
5
Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)
−4%
ไม่มี Margin of Safety (ราคาแพงกว่ามูลค่าเหมาะสมเล็กน้อย)
ราคา ฿23.8 สูงกว่า Fair Value ฿22.54 ประมาณ 5.6% และสูงกว่ามัธยฐาน P/BV ย้อนหลัง 5 ปีของตัวเอง (1.26x ปัจจุบัน vs 0.98x มัธยฐาน) นักลงทุนที่เน้นวินัยด้านราคาควรรอจังหวะย่อตัวลงมาที่โซน MOS 20–30% ก่อนเข้าซื้อเพิ่ม
จุดซื้อ MOS 20%
฿18.03
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿15.78
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿22.54
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6
คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี
จากจุดเข้า ฿23.8 • EPS ฐาน ~฿2.76 • รวมปันผล
BearEPS -5%/ปี
฿16.56
-17.9% (3 ปี)
- EPS ปี 3~฿2.37
- P/E ออก7x
- ปันผลรวม 3 ปี~฿2.99
- สถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศชะลอ นักท่องเที่ยวจีนฟื้นช้ากว่าคาด กำลังซื้อผู้บริโภคอ่อนตัวกระทบ MBK Center และ NPL ธุรกิจสินเชื่อเพิ่ม กดดันกำไรและตัวคูณลง
BaseEPS +5%/ปี
฿28.76
+37.3% (3 ปี)
- EPS ปี 3~฿3.20
- P/E ออก9x
- ปันผลรวม 3 ปี~฿3.93
- สถานการณ์ธุรกิจฟื้นตัวต่อเนื่องตามแนวโน้มปัจจุบัน ท่องเที่ยว/บริโภคในประเทศทยอยกลับมา ธุรกิจการเงิน/อาหารเติบโตชดเชยกัน อัตรากำไรทรงตัวใกล้ระดับปัจจุบัน ตัวคูณขยับใกล้ค่าเฉลี่ยประวัติตัวเอง
BullEPS +10%/ปี
฿38.57
+81.1% (3 ปี)
- EPS ปี 3~฿3.67
- P/E ออก10.5x
- ปันผลรวม 3 ปี~฿4.52
- สถานการณ์ท่องเที่ยวฟื้นแรงกว่าคาด นักท่องเที่ยวต่างชาติหนุนโรงแรม/มาบุญครอง ธุรกิจการเงินขยายพอร์ตได้ดี และเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินจุฬาฯ (สิ้นสุด 2576) ได้เงื่อนไขที่ดี สร้างความเชื่อมั่นระยะยาว หนุนตัวคูณขยับขึ้น
ผลตอบแทนรวม = (ราคาเป้าปีที่ 3 + ปันผลสะสม 3 ปี − ราคาเข้า) ÷ ราคาเข้า · P/E ออกทุก scenario อ้างอิงกรอบ P/E ย้อนหลัง 6.3x–13.9x ของ MBK เอง (ไม่เกินกรอบประวัติ) · Bull case ยังไม่รวมผลจากการต่อสัญญาเช่าที่ดินจุฬาฯ รอบถัดจากปี 2576 ซึ่งอยู่นอกกรอบเวลา 3 ปีนี้
▲Catalysts — ปัจจัยหนุน
- ท่องเที่ยวฟื้นตัวต่อเนื่อง: นักท่องเที่ยวต่างชาติหนุนโรงแรมในเครือ (Pathumwan Princess, Dusit Thani Krabi, Layana Resort ฯลฯ) และยอดขายศูนย์การค้า สะท้อนในกำไรสุทธิ FY2025 ที่ +59.3% YoY
- ธุรกิจการเงินโตเร็ว: สินเชื่อเช่าซื้อรถจักรยานยนต์ (T Leasing) และสินเชื่อบ้าน (MBKG) สัดส่วนรายได้ขึ้นมาเป็น 19% ของรวม เป็นเครื่องยนต์กำไรใหม่นอกเหนือจากอสังหาฯ เดิม
- ปันผลสม่ำเสมอ: yield ~5% ต่อปี (payout ~43%) ให้กระแสเงินสดกลับผู้ถือหุ้นระหว่างรอ valuation catch-up
- ที่ดินทำเลทองปทุมวันเป็น hidden value: มูลค่าตลาดจริงของที่ดิน MBK Center (ติด BTS สนามกีฬาแห่งชาติ) น่าจะสูงกว่าราคาทุนในบัญชีมาก (เชิงคุณภาพ — ไม่มีแหล่งประเมินราคาอ้างอิงได้ในขณะนี้)
- กระจายความเสี่ยงหลายธุรกิจ: มอลล์/โรงแรม/กอล์ฟ/อาหาร/การเงิน/ประมูล ลดผลกระทบจากวัฏจักรของธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งเพียงอย่างเดียว
▼Risks — ความเสี่ยง
- อายุสัญญาเช่าที่ดินเหลือ ~7 ปี: สัญญาเช่าที่ดิน MBK Center จากจุฬาฯ (PMCU) สิ้นสุด 21 เม.ย. 2576 (2033) — ธุรกิจศูนย์การค้าซึ่งเป็นสัดส่วนรายได้ใหญ่สุด (32%) เผชิญความไม่แน่นอนเรื่องเงื่อนไขต่อสัญญารอบถัดไป (ค่าเช่า/เงื่อนไขลงทุนใหม่)
- ธุรกิจหลายขาที่ไม่เกี่ยวเนื่องกัน: บริหารจัดการซับซ้อน และไม่มีข้อมูลกำไรแยกรายส่วนงานที่อ้างอิงได้เพียงพอสำหรับ sum-of-parts ที่แม่นยำ — นักลงทุนประเมินมูลค่าด้วย P/E รวมได้ยาก
- กำไรพุ่งเร็วอาจไม่ยั่งยืน: กำไรสุทธิ FY2025 +59.3% YoY ยังไม่ได้ตรวจสอบว่ามีรายการพิเศษ (one-off) ปนอยู่หรือไม่ — หากเป็นการฟื้นตัวชั่วคราว P/E เป้าหมายที่ใช้อาจสูงเกินจริง
- ความเสี่ยง NPL ธุรกิจสินเชื่อ: T Leasing/MBKG เผชิญความเสี่ยงหนี้เสียจากภาวะหนี้ครัวเรือนไทยที่อยู่ในระดับสูง
- ค้าปลีกออนไลน์แข่งขัน: กดดัน foot traffic ศูนย์การค้าแบบดั้งเดิมในระยะยาว
- เทรดสูงกว่าค่าเฉลี่ยประวัติตัวเอง: P/BV ปัจจุบัน 1.26x สูงกว่ามัธยฐาน 5 ปีของตัวเอง 0.98x และ MOS ติดลบ -5.6%
ราคาเต็มมูลค่าแล้ว ยังไม่มี Margin of Safety
MBK เป็นกลุ่มธุรกิจหลายขา (ศูนย์การค้า/โรงแรม/กอล์ฟ/อาหาร/การเงิน) ที่กำไรฟื้นตัวแรงหลังโควิด (NI FY2025 +59.3% YoY, ROE TTM 16.5%) แต่ราคาหุ้นที่วิ่งขึ้น +36.8% ในรอบปีทำให้เทรดสูงกว่า Fair Value ที่ประเมินจากตัวคูณย้อนหลังของตัวเอง (P/E เฉลี่ย 10.3x และ P/BV มัธยฐาน 0.98x) ไปแล้วเล็กน้อย จุดที่ต้องติดตามคือสัญญาเช่าที่ดิน MBK Center จากจุฬาฯ ที่เหลืออายุ ~7 ปี (สิ้นสุด 2576) และการขาดข้อมูลกำไรแยกรายส่วนงานที่ทำให้ประเมินแบบ sum-of-parts ที่แม่นยำไม่ได้ ที่ดินทำเลปทุมวันที่บันทึกตามราคาทุนอาจเป็น hidden value ที่ยังไม่สะท้อนในราคาแต่ไม่มีตัวเลขอ้างอิงยืนยัน
มูลค่าเหมาะสม
฿22.54 (฿16.64–฿28.43)
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
ไม่มีข้อมูล (N/A)
กลยุทธ์: ยังไม่มี Margin of Safety ณ ราคาปัจจุบัน — รอจังหวะย่อตัวมาที่โซน MOS 20% (~฿18.0) หรือ MOS 30% (~฿15.8) ก่อนเข้าซื้อใหม่ ผู้ที่ถือ MBK อยู่แล้วอาจถือรับปันผล ~5% ระหว่างรอความชัดเจนของการต่อสัญญาเช่าที่ดินปี 2576 และผลประกอบการไตรมาสถัดไป (ประกาศ 13 ส.ค. 2569)
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์
ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต
ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ราคา ณ 11 ส.ค. 2569 จาก Yahoo Finance (cross-check กับ StockAnalysis.com ตรงกัน) • ข้อมูลงบการเงิน/ตัวคูณย้อนหลังจาก StockAnalysis.com (financials/ratios, balance-sheet) • สัดส่วนรายได้รายส่วนงานจาก SET Listed Company Snapshot (MBK-YE68) • ข้อมูลสัญญาเช่าที่ดินจากมติคณะรัฐมนตรีที่เผยแพร่ผ่าน ryt9.com • ไม่มีแหล่งประเมินราคาที่ดิน MBK Center ที่อ้างอิงได้ จึงไม่ระบุมูลค่า hidden value เป็นตัวเลข