เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana) (CPN)
ศูนย์การค้า CentralWorld / Central ทั่วประเทศ • อาคารสำนักงานให้เช่า • ที่อยู่อาศัย (คอนโด/บ้าน) • โรงแรม — บริษัทอสังหาฯ ค้าปลีกในเครือเซ็นทรัล
▲ +17.2% (รอบปี)
ราคา ณ 25 ก.ย. 2569 (ต่ำกว่าจุดสูงสุด 52 สัปดาห์ ฿70.50)
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿49.00 – ฿70.50
ที่มา: stockanalysis.com, Investing.com, SET
👁 0ยอดดู
2026-09-22อัปเดต
1
ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)
งบ FY2025 + ไตรมาสล่าสุด
Market Cap
฿2.82 แสนล้าน
~4.48 พันล้านหุ้น
P/E (TTM)
14.1x
EPS TTM ฿4.47 · ต่ำกว่ามัธยฐาน FY2023–25 (16.2x) เหมาะสม
P/E มัธยฐาน ~3 ปี
20.0x
มัธยฐานย้อนหลัง · กรอบ ~12–33x (3 ปีล่าสุด ~16x)
P/BV
2.46x
BVPS ฿25.60 · สะท้อน ROE สูง/asset เพิ่มมูลค่า
กำไรสุทธิ FY2025
฿18,841 ล้าน
▲ +12.6% YoY
EPS (TTM)
~฿4.47
IFRS · FY2025 ~฿4.20
BVPS
~฿25.60
มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · ส่วนของผู้ถือหุ้นโตต่อเนื่อง
ROE / ROA
~16.8% / 5.5%
ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · สูงสุดกลุ่มอสังหาฯ ไทย
รายได้ FY2025
฿54,123 ล้าน
▲ +1.3% YoY
กำไรสุทธิ TTM
฿20,030 ล้าน
โตต่อเนื่อง 3 ปีติด
กรอบ 52 สัปดาห์
฿49.00 – ฿70.50
ต่ำสุด – สูงสุด · ราคาปัจจุบันใกล้กรอบบน
เงินปันผล
3.81%
฿2.40/ปี · Payout ~54% ของ EPS TTM
2
ราคาย้อนหลัง ~1 ปี
โดยประมาณ
ราคา CPN
มูลค่าเหมาะสม ฿67.00
จุดสำคัญ
หุ้นปรับขึ้น +18.6% ในรอบปี จากโซน ~฿54 (ต.ค. 2025) สู่จุดสูงสุด 52 สัปดาห์ ~฿70.5 (ก.พ. 2026) ก่อนย่อลงมาซื้อขายที่ ฿63.00 ปัจจุบัน (ต่ำกว่าจุดสูงสุด 52 สัปดาห์) ขับเคลื่อนด้วย กำไรทำ new high 3 ปีติด (FY2025 +12.6%), การเปิดศูนย์การค้าใหม่ และ traffic ที่ฟื้นตามเศรษฐกิจ/มาตรการกระตุ้น — เป็นหนึ่งใน หุ้น property นำตลาด ของปี
3
การประเมินมูลค่า (Valuation)
P/E + DDM/Justified P/BV (2 ตระกูล — อสังหาฯ ค้าปลีก ROE สูง)
1. P/E Valuation
EPS IFRS (TTM) ฿4.47 × P/E เป้าหมาย ~16.2x (มัธยฐาน FY2023–FY2025) — มัธยฐานที่วัดจริงของ FY2023–2025 (20.2x / 16.2x / 12.2x) ตัดปี 2021–22 ที่ EPS ต่ำช่วงโควิดจน P/E พอง 27–33x (มัธยฐาน 5 ปีเต็ม 20.2x) — มาจากประวัติ ไม่ใช่ P/E ปัจจุบัน
฿72.41
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿2.40 × (1+g); g 5%, r 9.5% — สมมติฐาน r,g ของผู้เขียน (ตระกูลเดียวกับ Justified P/BV นับเป็น 1 เสียง)
฿56.00
3. Justified P/BV แทน DCF
P/BV เหมาะสม = (ROE 16.8% − g 5%)/(r 9.5% − g 5%) ≈ 2.62 × BVPS ฿25.60 — r,g ชุดเดียวกับ DDM — เฉลี่ย DDM+JPBV เป็น 1 เสียง ฿61.4
฿66.80
มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ ฿56.00 – ฿73.00
฿67.00
หมายเหตุ: CPN เป็นอสังหาฯ ที่มี ROE สูง (~16.8%) และกระแสเงินสดสม่ำเสมอจากค่าเช่า — แต่กระแสเงินสดอิสระผันผวนจาก capex สร้างศูนย์การค้าใหม่ จึงเลี่ยง DCF ใช้ Justified P/BV แทน (สะท้อน ROE สูงโดยตรง) คู่กับ P/E และ DDM — DDM กับ Justified P/BV ใช้ (r,g) ชุดเดียวกันจึงนับเป็นเสียงเดียว (เฉลี่ย ฿61.4) FV = (P/E ฿72.41 + ฿61.4)/2 ≈ ฿67 ไม่ได้เฉลี่ย 3 วิธีตรง ๆ · เป้านักวิเคราะห์ไม่ใช่ขาของ FV (ใช้เป็นบริบทเท่านั้น) · ความไว: หากใช้ P/E 20.2x (มัธยฐาน 5 ปี) FV จะสูงขึ้นราว ฿76 แต่หากใช้ 12.2x (ปีล่าสุด) FV ลดเหลือราว ฿58 — ค่ากลาง ฿67.00 จึง ใกล้เคียงราคาตลาด สะท้อนว่าราคาปรับรับพื้นฐานไปมากแล้ว (payout ~54% ของ EPS TTM เก็บกำไรไป reinvest)
4
ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ
฿46.90
MOS 30%
฿53.60
MOS 20%
฿67.00
Fair Value
฿76.50
เป้าเฉลี่ย Analyst
฿98
เป้า Bull 3 ปี
ราคา ฿63.00 อยู่ ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม (FV ฿67.00) เล็กน้อย (+6%) และ ต่ำกว่าเป้าหมายเฉลี่ย 12 เดือน ของนักวิเคราะห์ (~฿76.5 เป็นบริบท ไม่ใช่ขาของ FV, consensus "Strong Buy" 21 ราย) ตลาดให้ premium กับ CPN จากคุณภาพกำไร/ROE สูง — upside มาจาก "การเติบโตของกำไร" มากกว่า re-rate
5
Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)
+6%
ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสมเล็กน้อย (ส่วนเผื่อน้อย)
ราคาปัจจุบัน ฿63.00 ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿67.00 (+6%) → ส่วนเผื่อความปลอดภัยยังไม่ถึง 10% เหมาะกับ "รอย่อ" สำหรับ value — สาย growth ถือได้
จุดซื้อ MOS 20%
฿53.60
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿46.90
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿67.00
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6
คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี
จากจุดเข้า ฿63.00 • EPS ฐาน ~฿4.47 • รวมปันผล
BearEPS −2%/ปี
฿51.00
−9% (−3%/ปี)
- EPS ปี 3~฿4.21
- P/E ออก12.0x
- ปันผลรวม 3 ปี~฿6.60
- สถานการณ์ศก.ชะลอ • traffic อ่อน • capex หนัก
BaseEPS +5%/ปี
฿78.00
+36% (+11%/ปี)
- EPS ปี 3~฿5.17
- P/E ออก15.0x
- ปันผลรวม 3 ปี~฿7.80
- สถานการณ์กำไรโตต่อ • เปิดศูนย์ใหม่ตามแผน
BullEPS +9%/ปี
฿98.00
+69% (+19%/ปี)
- EPS ปี 3~฿5.79
- P/E ออก17.0x
- ปันผลรวม 3 ปี~฿8.70
- สถานการณ์ศก.ฟื้นแรง • mixed-use + ตปท. โต • re-rate
ผลตอบแทนหลักมาจากการเติบโตของกำไร ไม่ใช่ปันผล: ที่ yield เพียง ~3.8% และ payout ~54% CPN เก็บกำไรไป reinvest สร้างศูนย์การค้า/mixed-use ใหม่ Base case อิงกำไรโต ~5%/ปี และ P/E คงระดับ ~15x — upside แท้จริงอยู่ที่ความสามารถเปิดโครงการใหม่และดัน rental yield แต่ Bear case เตือนว่าหาก traffic/เศรษฐกิจอ่อนลงพร้อม capex สูง กระแสเงินสดและ multiple อาจถูกกดดัน
▲Catalysts — ปัจจัยหนุน
- กำไรทำ new high 3 ปีติด: FY2025 กำไรสุทธิ ฿18,841 ล้าน (+12.6% YoY) รายได้ ฿54,123 ล้าน — เติบโตสม่ำเสมอแม้เศรษฐกิจไทยโตช้า สะท้อนความแข็งแกร่งของโมเดลค่าเช่า
- ผู้นำตลาดศูนย์การค้าไทย: เป็นเจ้าของ/บริหารศูนย์การค้าใหญ่สุดในประเทศ (CentralWorld + Central ทั่วประเทศ) อำนาจต่อรองค่าเช่าสูง อัตราการเช่าเต็มเกือบ 100% และ traffic ฟื้นตามการบริโภค/ท่องเที่ยว
- ROE สูงสุดในกลุ่ม (~16.8%): สูงกว่าอสังหาฯ ไทยทั่วไปมาก สะท้อนสินทรัพย์คุณภาพ + การบริหารทุนที่มีประสิทธิภาพ — เป็นเหตุผลที่ตลาดให้ P/BV ~2.5x (premium ที่สมเหตุสมผล)
- โมเดล mixed-use ขยายตัว: ต่อยอดศูนย์การค้าเป็นโครงการแบบผสม (ค้าปลีก + ที่อยู่อาศัย + ออฟฟิศ + โรงแรม) เพิ่ม recurring income และมูลค่าที่ดิน — รวมการขยายสู่ต่างจังหวัด/ต่างประเทศ
- นักวิเคราะห์เชียร์ "Strong Buy": เป้าเฉลี่ย 12 เดือน ~฿76.5 จาก 21 นักวิเคราะห์ — สะท้อนความเชื่อมั่นในแนวโน้มกำไร
- เครือเซ็นทรัล: เป็นบริษัทอสังหาฯ หลักของกลุ่มเซ็นทรัล มี synergy กับธุรกิจค้าปลีก/โรงแรม/อาหารในเครือ ดึง anchor tenant และ traffic ได้เปรียบคู่แข่ง
▼Risks — ความเสี่ยง
- ส่วนเผื่อความปลอดภัยน้อย: ที่ ฿63.00 ราคาใกล้มูลค่าเหมาะสม ฿67.00 (+6%) และ P/E ~14.3x — หากกำไรพลาดเป้า downside เปิดได้เร็ว
- พึ่งพากำลังซื้อในประเทศ/ท่องเที่ยว: รายได้ค่าเช่าผูกกับการบริโภคและ traffic ในศูนย์ — เศรษฐกิจไทยที่โตช้า (GDP ~1.5%) หรือนักท่องเที่ยวหดตัว จะกระทบยอดขายผู้เช่าและการต่อสัญญา
- Capex สูง / กระแสเงินสดอิสระผันผวน: การสร้างศูนย์การค้า/mixed-use ใหม่ใช้เงินลงทุนหนักและให้ผลตอบแทนช้า — หนี้สิน ~฿121,800 ล้าน หากดอกเบี้ย/ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้นจะกดผลตอบแทนโครงการ
- ภัยจาก e-commerce / พฤติกรรมผู้บริโภค: การช้อปออนไลน์ที่โตขึ้นอาจลดความถี่การมาห้าง ระยะยาวอาจกดดัน rental yield ของพื้นที่ค้าปลีกแบบดั้งเดิม
- ปันผลต่ำ (yield ~3.8%): payout ~54% เน้น reinvest — สำหรับนักลงทุนสายปันผล yield ไม่จูงใจเท่าหุ้นกลุ่มอื่น ผลตอบแทนต้องพึ่ง capital gain เป็นหลัก ซึ่งขึ้นกับการเติบโต
- Supply ศูนย์การค้า/การแข่งขัน: การเปิดศูนย์การค้าและ mixed-use ใหม่จากคู่แข่ง (เดอะมอลล์, สยามพิวรรธน์ ฯลฯ) อาจแย่ง traffic/ผู้เช่า โดยเฉพาะทำเลทับซ้อนในกรุงเทพฯ
อสังหาฯ ค้าปลีกคุณภาพสูง โตสม่ำเสมอ — ราคาใกล้มูลค่าเหมาะสม ส่วนเผื่อน้อย
เซ็นทรัลพัฒนาเป็นผู้นำศูนย์การค้าของไทยที่มี กำไรทำ new high 3 ปีติด, ROE สูงสุดในกลุ่ม (~16.8%) และโมเดลค่าเช่า/mixed-use ที่แข็งแกร่ง เป็นหุ้น property คุณภาพที่นักวิเคราะห์ให้ "Strong Buy" เกือบเป็นเอกฉันท์ — แต่หลังราคาขึ้น +18.6% ในรอบปี มาที่ ฿63.00 ราคา ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿67.00 เพียงเล็กน้อย (+6%) และ P/E ~14.3x ต่ำกว่ามัธยฐาน 3 ปีล่าสุด ผลตอบแทนต่อจากนี้จึงต้องพึ่ง "การเติบโตของกำไร" มากกว่าส่วนลดราคา เหมาะกับสาย growth ที่ถือยาว มากกว่า value ที่มองหา margin of safety
มูลค่าเหมาะสม
฿67.00 (฿56.00–฿73.00)
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿76.50 (Strong Buy)
กลยุทธ์: สาย growth/ถือยาว — ทยอยสะสมตามจังหวะย่อ (น่าสนใจมากที่ <฿53.60) เพื่อล็อก margin of safety • สาย value ควร รอย่อกลับสู่โซน MOS ก่อนเข้า • ติดตาม การเติบโตของกำไร/ยอดเช่า, แผนเปิดศูนย์ใหม่ & capex และ traffic/กำลังซื้อในประเทศ เป็นตัวชี้วัดหลัก — จุดเสี่ยงสำคัญคือส่วนเผื่อที่บางมาก ทำให้ downside เปิดง่ายหากกำไรพลาดเป้า
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์
ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ Normalized EPS, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ซึ่งอ่อนไหวต่อกำลังซื้อในประเทศ ทิศทางดอกเบี้ย และแผนลงทุน (capex)
ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • อ้างอิงงบจริง FY2025 (กำไรสุทธิ ฿18,841 ล้าน, รายได้ ฿54,123 ล้าน) จาก stockanalysis.com / Bangkok Post • ราคา ณ ~25 ก.ย. 2569 จาก stockanalysis.com, Investing.com, SET