SET: CPN Property • Retail Developer เจ้าของศูนย์การค้าใหญ่สุดในไทย

เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana)

ศูนย์การค้า CentralWorld / Central ทั่วประเทศ • อาคารสำนักงานให้เช่า • ที่อยู่อาศัย (คอนโด/บ้าน) • โรงแรม — บริษัทอสังหาฯ ค้าปลีกในเครือเซ็นทรัล
฿66.00(CPN)
▲ +17.9% (รอบปี)
ราคา ≈ 11 ส.ค. 2026
ต่ำกว่าจุดสูงสุด 52 สัปดาห์ (฿70.50)
ที่มา: stockanalysis.com / Investing.com / SET
2026-08-09อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

งบ FY2025 + ไตรมาสล่าสุด
Market Cap
~฿3.06 แสนล้าน
~4.48 พันล้านหุ้น
P/E (TTM)
~15.6x
ใกล้กลางกรอบในอดีต เหมาะสม
P/E เฉลี่ย ~5–10 ปี
~16x
กรอบ ~13–20x
P/BV
~2.67x
สะท้อน ROE สูง/asset เพิ่มมูลค่า
กำไรสุทธิ FY2025
฿18,841 ล้าน
▲ +12.6% YoY
EPS (TTM)
~฿4.37
FY2025 ~฿4.20
BVPS
~฿25.6
ส่วนของผู้ถือหุ้นโตต่อเนื่อง
ROE / ROA
~16.8% / 5.5%
สูงสุดกลุ่มอสังหาฯ ไทย
รายได้ FY2025
฿54,123 ล้าน
▲ +1.3% YoY (TTM ฿55,590 ล.)
กำไรสุทธิ TTM
฿19,580 ล้าน
โตต่อเนื่อง 3 ปีติด
52 สัปดาห์
฿49 – ฿70.5
ราคาปัจจุบันใกล้กรอบบน
เงินปันผล
~3.52%
฿2.40/ปี • Payout ~48%
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ
ราคา CPN มูลค่าเหมาะสม ฿65 จุดสำคัญ

หุ้นปรับขึ้น +21.9% ในรอบปี จากโซน ~฿56 (ก.ย. 2025) สู่จุดสูงสุด 52 สัปดาห์ ~฿70.5 (ก.พ. 2026) ก่อนย่อแล้วกลับขึ้นมาซื้อขายแถว ~฿68.25 ปัจจุบัน (ใกล้จุดสูงสุด 52 สัปดาห์) ขับเคลื่อนด้วย กำไรทำ new high 3 ปีติด (FY2025 +12.6%), การเปิดศูนย์การค้าใหม่ และ traffic ที่ฟื้นตามเศรษฐกิจ/มาตรการกระตุ้น — เป็นหนึ่งใน หุ้น property นำตลาด ของปี

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี (อสังหาฯ ค้าปลีก — ROE สูง)
1. P/E Valuation
Normalized EPS ฿4.55 (FY26E) × P/E เฉลี่ย 16.0x (กลางกรอบอดีต)
฿72.80
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿2.40 × (1+g); g 5%, r 9.5% → ฿2.52 / (0.095−0.05)
฿56.00
3. Justified P/BV แทน DCF
P/BV เหมาะสม = (ROE 16.8% − g 5%)/(r 9.5% − g 5%) ≈ 2.61x × BVPS ฿25.6
฿66.80
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ ฿56 – ฿73
฿65

หมายเหตุ: CPN เป็นอสังหาฯ ที่มี ROE สูง (~16.8%) และกระแสเงินสดสม่ำเสมอจากค่าเช่า — แต่กระแสเงินสดอิสระผันผวนจาก capex สร้างศูนย์การค้าใหม่ จึงเลี่ยง DCF ใช้ Justified P/BV แทน (สะท้อน ROE สูงโดยตรง) คู่กับ P/E และ DDM วิธี DDM ให้ค่าต่ำสุดเพราะ payout ของ CPN ต่ำ (~48% เก็บกำไรไป reinvest โต) — ค่ากลาง ฿65 จึง ใกล้เคียงราคาตลาดมาก สะท้อนว่าราคาวิ่งขึ้นรับพื้นฐานที่แข็งแกร่งไปแล้วเกือบเต็ม

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿66.00
เหมาะสม ฿65
฿45.50
MOS 30% ฿52
MOS 20% ฿65
Fair Value ฿73
เป้าสูงสุด Analyst ฿83
เป้าสูงสุด Bull

ราคา ฿68.25 อยู่ สูงกว่ามูลค่าเหมาะสม (FV ฿65) เล็กน้อย (MOS -5.0%) — แต่ยังคง ต่ำกว่าเป้าหมายเฉลี่ย 12 เดือน ของนักวิเคราะห์ (~฿73.8, consensus "Strong Buy" 21 ราย) ตลาดให้ premium กับ CPN จากคุณภาพกำไร/ROE สูง — upside มาจาก "การเติบโตของกำไร" มากกว่า re-rate (multiple ยืดออกไปบ้างแล้ว)

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

−1.5%
แพงกว่ามูลค่าเหมาะสมเล็กน้อย (overvalued)
ราคาปัจจุบัน ฿68.25 สูงกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿65 (MOS −5.0%) → ไม่เหลือส่วนเผื่อความปลอดภัย เหมาะกับ "รอย่อ" มากกว่าซื้อที่ราคานี้ — สาย growth ถือได้แต่ value ควรรอ MOS
จุดซื้อ MOS 20%
฿52
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿45.50
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿65
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿68.25 • EPS ฐาน ~฿4.55 • รวมปันผล
BearEPS −2%/ปี
฿51
รวม ~ −16% (≈ −5.5%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿4.28
  • P/E ออก12.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿6.6
  • สถานการณ์ศก.ชะลอ • traffic อ่อน • capex หนัก
BaseEPS +5%/ปี
฿79
รวม ~ +27% (≈ +8.3%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿5.27
  • P/E ออก15.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿7.8
  • สถานการณ์กำไรโตต่อ • เปิดศูนย์ใหม่ตามแผน
BullEPS +9%/ปี
฿100
รวม ~ +59% (≈ +16.9%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿5.89
  • P/E ออก17.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿8.7
  • สถานการณ์ศก.ฟื้นแรง • mixed-use + ตปท. โต • re-rate

ผลตอบแทนหลักมาจากการเติบโตของกำไร ไม่ใช่ปันผล: ที่ yield เพียง ~3.7% และ payout ~48% CPN เก็บกำไรไป reinvest สร้างศูนย์การค้า/mixed-use ใหม่ Base case อิงกำไรโต ~5%/ปี และ P/E คงระดับ ~15x — upside แท้จริงอยู่ที่ความสามารถเปิดโครงการใหม่และดัน rental yield แต่ Bear case เตือนว่าหาก traffic/เศรษฐกิจอ่อนลงพร้อม capex สูง กระแสเงินสดและ multiple อาจถูกกดดัน

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • กำไรทำ new high 3 ปีติด: FY2025 กำไรสุทธิ ฿18,841 ล้าน (+12.6% YoY) รายได้ ฿54,123 ล้าน — เติบโตสม่ำเสมอแม้เศรษฐกิจไทยโตช้า สะท้อนความแข็งแกร่งของโมเดลค่าเช่า
  • ผู้นำตลาดศูนย์การค้าไทย: เป็นเจ้าของ/บริหารศูนย์การค้าใหญ่สุดในประเทศ (CentralWorld + Central ทั่วประเทศ) อำนาจต่อรองค่าเช่าสูง อัตราการเช่าเต็มเกือบ 100% และ traffic ฟื้นตามการบริโภค/ท่องเที่ยว
  • ROE สูงสุดในกลุ่ม (~16.8%): สูงกว่าอสังหาฯ ไทยทั่วไปมาก สะท้อนสินทรัพย์คุณภาพ + การบริหารทุนที่มีประสิทธิภาพ — เป็นเหตุผลที่ตลาดให้ P/BV ~2.3x (premium ที่สมเหตุสมผล)
  • โมเดล mixed-use ขยายตัว: ต่อยอดศูนย์การค้าเป็นโครงการแบบผสม (ค้าปลีก + ที่อยู่อาศัย + ออฟฟิศ + โรงแรม) เพิ่ม recurring income และมูลค่าที่ดิน — รวมการขยายสู่ต่างจังหวัด/ต่างประเทศ
  • นักวิเคราะห์เชียร์ "Strong Buy": เป้าเฉลี่ย 12 เดือน ~฿73.8 จาก 21 นักวิเคราะห์ (สูงสุด ฿83) — สะท้อนความเชื่อมั่นในแนวโน้มกำไร
  • เครือเซ็นทรัล: เป็นบริษัทอสังหาฯ หลักของกลุ่มเซ็นทรัล มี synergy กับธุรกิจค้าปลีก/โรงแรม/อาหารในเครือ ดึง anchor tenant และ traffic ได้เปรียบคู่แข่ง

▼Risks — ความเสี่ยง

  • ราคาสูงกว่ามูลค่าเหมาะสม (MOS ติดลบ): ที่ ฿68.25 ราคาสูงกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿65 แล้ว (MOS −5.0%) และ P/E ~15.6x ใกล้กลางกรอบ — ไม่เหลือส่วนเผื่อความปลอดภัย หากกำไรพลาดเป้า downside เปิดได้ทันที
  • พึ่งพากำลังซื้อในประเทศ/ท่องเที่ยว: รายได้ค่าเช่าผูกกับการบริโภคและ traffic ในศูนย์ — เศรษฐกิจไทยที่โตช้า (GDP ~1.5%) หรือนักท่องเที่ยวหดตัว จะกระทบยอดขายผู้เช่าและการต่อสัญญา
  • Capex สูง / กระแสเงินสดอิสระผันผวน: การสร้างศูนย์การค้า/mixed-use ใหม่ใช้เงินลงทุนหนักและให้ผลตอบแทนช้า — หนี้สิน ~฿117,000 ล้าน หากดอกเบี้ย/ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้นจะกดผลตอบแทนโครงการ
  • ภัยจาก e-commerce / พฤติกรรมผู้บริโภค: การช้อปออนไลน์ที่โตขึ้นอาจลดความถี่การมาห้าง ระยะยาวอาจกดดัน rental yield ของพื้นที่ค้าปลีกแบบดั้งเดิม
  • ปันผลต่ำ (yield ~3.5%): payout ~48% เน้น reinvest — สำหรับนักลงทุนสายปันผล yield ไม่จูงใจเท่าหุ้นกลุ่มอื่น ผลตอบแทนต้องพึ่ง capital gain เป็นหลัก ซึ่งขึ้นกับการเติบโต
  • Supply ศูนย์การค้า/การแข่งขัน: การเปิดศูนย์การค้าและ mixed-use ใหม่จากคู่แข่ง (เดอะมอลล์, สยามพิวรรธน์ ฯลฯ) อาจแย่ง traffic/ผู้เช่า โดยเฉพาะทำเลทับซ้อนในกรุงเทพฯ
8

สรุปภาพรวม

อสังหาฯ ค้าปลีกคุณภาพสูง โตสม่ำเสมอ — แต่ราคาแพงกว่ามูลค่าเหมาะสมแล้ว

เซ็นทรัลพัฒนาเป็นผู้นำศูนย์การค้าของไทยที่มี กำไรทำ new high 3 ปีติด, ROE สูงสุดในกลุ่ม (~16.8%) และโมเดลค่าเช่า/mixed-use ที่แข็งแกร่ง เป็นหุ้น property คุณภาพที่นักวิเคราะห์ให้ "Strong Buy" เกือบเป็นเอกฉันท์ — แต่หลังราคาวิ่งขึ้น +21.9% ในรอบปี มาที่ ฿68.25 ราคาขยับ สูงกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿65 แล้ว (MOS ~ −5.0%) และ P/E ~15.5x ใกล้กลางกรอบอดีต ผลตอบแทนต่อจากนี้จึงต้องพึ่ง "การเติบโตของกำไร" มากกว่าส่วนลดราคา เหมาะกับสาย growth ที่ถือยาว มากกว่า value ที่มองหา margin of safety

มูลค่าเหมาะสม
฿65 (฿56–฿73)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ −5.0%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿73.8 (Strong Buy)
กลยุทธ์: สาย growth/ถือยาว — ทยอยสะสมตามจังหวะย่อ (น่าสนใจมากที่ <฿52) เพื่อล็อก margin of safety • สาย value ควร รอย่อกลับสู่โซน MOS ก่อนเข้า ไม่ไล่ราคาที่แพงกว่า FV แล้ว • ติดตาม การเติบโตของกำไร/ยอดเช่า, แผนเปิดศูนย์ใหม่ & capex และ traffic/กำลังซื้อในประเทศ เป็นตัวชี้วัดหลัก — จุดเสี่ยงสำคัญคือราคาที่แพงกว่ามูลค่าเหมาะสมไปแล้ว ทำให้ downside เปิดง่ายหากกำไรพลาดเป้า
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ Normalized EPS, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ซึ่งอ่อนไหวต่อกำลังซื้อในประเทศ ทิศทางดอกเบี้ย และแผนลงทุน (capex) ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • อ้างอิงงบจริง FY2025 (กำไรสุทธิ ฿18,841 ล้าน, รายได้ ฿54,123 ล้าน) จาก stockanalysis.com / Bangkok Post • ราคา ณ ~11 ส.ค. 2026 จาก stockanalysis.com, Investing.com, SET