●●●●●
SET: AWC อสังหาริมทรัพย์ Hospitality & Mixed-Use

Asset World Corp PCL (AWC)

โรงแรม 5 ดาว Marriott · Hilton · Sheraton · Le Méridien • ค้าปลีก Asiatique · EmSphere · EmQuartier • เครือ TCC / Charoen Sirivadhanabhakdi • Luxury Hospitality & Mixed-Use Thailand
฿2.92(AWC)
▲ +30.4% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿1.80 – ฿2.80
ที่มา: Yahoo Finance / Investing.com / StockAnalysis
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ ก.ค. 2569 · ที่มา: StockAnalysis / Investing.com / Yahoo Finance
Market Cap
฿83,300 ล้าน
32,013 ล้านหุ้น
P/E (TTM)
~13.1x
ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยเซกเตอร์
P/E เฉลี่ย ~5 ปี
~49x (บิดเบือน)
2021–2022 P/E สูงผิดปกติ (COVID)
P/BV
0.87x
ต่ำกว่า Book Value (BVPS ฿3.00)
กำไรสุทธิ FY2025
฿6,388 ล้าน
+9.2% YoY · ฟื้นตัวต่อเนื่อง
EPS (TTM)
~฿0.20
FY2025 · ยืนยัน 2 แหล่ง
BVPS
~฿3.00
Equity 95,739 ล้าน / 32,013 ล้านหุ้น
ROE / ROA
~6.8% / 1.4%
ฟื้นตัวจาก 1.3% (2021)
รายได้ FY2025
฿17,480 ล้าน
+9.1% YoY · EBITDA ฿6,087 ล้าน
อัตรากำไรขั้นต้น
~52.6%
Gross margin แข็งแกร่ง
เงินปันผล
~3.05%
฿0.08/หุ้น · Payout ~40%
D/E Ratio
0.94x
หนี้สิน ฿108,459 ล้าน
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ · รายเดือน 13 จุด
ราคา AWC มูลค่าเหมาะสม ฿2.16 จุดสำคัญ

ราคา AWC ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (ม.ค. 2568 – เม.ย. 2569) อยู่ในแนวโน้มฟื้นตัวแต่ผันผวน ต้นปี 2568 ราคาอยู่ที่ ~฿2.14 ก่อนร่วงลงแตะจุดต่ำสุดที่ ~฿1.85 ในเดือน ก.ค. 2568 หลังความกังวลเรื่องเศรษฐกิจโลกและนักท่องเที่ยวจีน จากนั้นฟื้นตัวขึ้นสู่ ~฿2.41 ในเดือน ต.ค. 2568 ก่อนปรับตัวลงช่วงปลายปี และพุ่งขึ้นแรงในเดือน ก.พ. 2569 สู่ ~฿2.68 ตามแรงซื้อกลุ่มอสังหาฯ และการท่องเที่ยว ราคาปัจจุบัน ฿2.62 สูงกว่า Fair Value ที่คำนวณได้ (~฿2.16) สะท้อนว่าตลาดให้ premium กับ recovery story ของธุรกิจโรงแรมและค้าปลีก premium

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี
1. P/E Valuation
EPS (TTM) ฿0.20 × P/E เป้าหมาย ~17x — P/E ปกติของอุตสาหกรรม Hospitality ไทยในภาวะฟื้นตัว (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่บิดเบือนจาก COVID recovery)
฿3.40
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿0.08 × (1+g); g 5%, r 9.5% → D₁=฿0.084 / (r−g=4.5%) = ฿1.87 — สะท้อนว่า AWC ยังจ่ายปันผลต่ำ (Payout 40%) เน้น reinvest growth
฿1.87
3. Justified P/BV
P/BV เหมาะสม = (ROE 6.8% − g 5%)/(r 9.5% − g 5%) ≈ 0.40 × BVPS ฿3.00 — สะท้อน ROE ที่ยังต่ำช่วงฟื้นตัว (เป้าหมาย ROE 10%+ ใน 3–5 ปี)
฿1.20
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ ฿1.20 – ฿3.40
฿2.16

วิธี P/E (฿3.40) ให้ค่าสูงสุด สะท้อน earnings momentum ของ AWC ที่เติบโตต่อเนื่อง วิธี DDM (฿1.87) และ Justified P/BV (฿1.20) ให้ค่าต่ำกว่า เนื่องจาก ROE ที่ยังอยู่ระดับ ~7% และ dividend yield ที่ค่อนข้างต่ำในฐานะ growth stock FV เฉลี่ย ฿2.16 ชี้ว่าราคาปัจจุบัน (฿2.62) ตลาดให้ premium ~21% สะท้อน recovery story ของการท่องเที่ยวไทย นักวิเคราะห์ consensus target อยู่ที่฿2.43–2.78 สะท้อนมุมมองที่ optimistic กว่ามาตรฐาน conservative

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿2.92
เหมาะสม ฿2.16
฿1.51
MOS 30% ฿1.73
MOS 20% ฿2.16
Fair Value ฿2.43
เป้าเฉลี่ย Analyst ฿3.40
กรอบบน FV

ราคา ฿2.62 อยู่สูงกว่า Fair Value เฉลี่ย ฿2.16 ประมาณ 21% สะท้อนว่าตลาดคาด earnings growth ที่แข็งแกร่งขึ้น จุดซื้อ MOS 20% ที่ ฿1.73 และ MOS 30% ที่ ฿1.51 อยู่ต่ำกว่าราคาปัจจุบันมาก — โซนเหล่านี้มักเกิดได้เฉพาะในภาวะตลาดซบเซาหรือข่าวร้ายระยะสั้น นักวิเคราะห์ให้เป้าเฉลี่ย ฿2.43 (12 เดือน) ซึ่งต่ำกว่าราคาปัจจุบัน แต่ consensus เป็น Buy (6 Buy, 4 Hold, 2 Sell)

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

−35%
ราคาสูงกว่า Fair Value — ยังไม่มี Margin of Safety · รอจังหวะราคาถอยลงสู่โซน FV
จุดซื้อ MOS 20%
฿1.73
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿1.51
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿2.16
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿2.62 • EPS ฐาน ~฿0.20 • รวมปันผล
BearEPS 0%/ปี
฿1.60
−33.6% / ปี −12.7%
  • EPS ปี 3~฿0.20
  • P/E ออก8x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.24
  • สถานการณ์นักท่องเที่ยวหด, เศรษฐกิจซบ
BaseEPS +10%/ปี
฿2.90
+14.5% / ปี +4.6%
  • EPS ปี 3~฿0.27
  • P/E ออก11x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.27
  • สถานการณ์ท่องเที่ยวฟื้น, EmSphere ขยาย
BullEPS +18%/ปี
฿4.20
+64.1% / ปี +18.3%
  • EPS ปี 3~฿0.33
  • P/E ออก13x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.30
  • สถานการณ์นักท่องเที่ยวจีนกลับมา, ROE พุ่ง

Base case ใช้ EPS growth 10%/ปี (สอดคล้องกับ revenue growth แนวโน้ม) และ P/E ออก 11x (conservative กว่าปัจจุบัน 13x) ผลตอบแทนรวม ~14.5% ใน 3 ปี (~4.6%/ปี) ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับความเสี่ยง D/E ~1x Bull case มีโอกาสหาก Marriott · Hilton properties ขยายเต็มความจุ + นักท่องเที่ยวจีนฟื้น 100% Bear case เป็น downside risk หากการท่องเที่ยวหดตัวหรือดอกเบี้ยสูงกดดัน

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • การท่องเที่ยวไทยฟื้นตัวต่อเนื่อง: นักท่องเที่ยวต่างชาติกลับเกินระดับ pre-COVID — หนุนรายได้โรงแรม Marriott/Hilton/Sheraton ในพอร์ต AWC โดยตรง
  • EmSphere + EmQuartier expansion: ศูนย์การค้า flagship ย่าน Sukhumvit ยังมีโอกาสขยาย tenant mix และเพิ่ม occupancy — รายได้ค้าปลีกเติบโตสูงกว่า GDP
  • Asiatique ริมแม่น้ำ: แหล่งท่องเที่ยวแบบ lifestyle destination ที่มีนักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างชาติ — เพิ่ม footfall + tenant premium
  • กลุ่ม TCC backing: AWC มี parent support จากเครือ TCC (Charoen Sirivadhanabhakdi) — แหล่งเงินทุนและ land bank สำหรับ project ใหม่
  • Luxury hospitality premium: ตลาด luxury travel ทั่วโลกเติบโต AWC วางตัวในเซกเมนต์ 4–5 ดาว ซึ่งมีความสามารถส่งผ่านต้นทุนสูงกว่า economy hotels
  • P/BV ต่ำกว่า 1x: หุ้นเทรดต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี (0.87x) ในขณะที่ asset ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ทำเลดีในกรุงเทพฯ — upside หาก ROE ปรับขึ้น

▼Risks — ความเสี่ยง

  • ภาระหนี้สูง: D/E ~0.94x, ดอกเบี้ยจ่ายกดดัน EPS โดยเฉพาะในสภาวะ high-rate environment — การขึ้นดอกเบี้ยจะกระทบ bottom line ทันที
  • ROE ต่ำ (~7%): ยังต่ำกว่า cost of equity (~9.5%) ชี้ว่าธุรกิจยังสร้าง value ต่ำกว่าที่ควรในระยะสั้น — กดมูลค่า P/BV ที่เหมาะสม
  • ความผันผวนนักท่องเที่ยว: รายได้โรงแรมผูกกับนักท่องเที่ยวต่างชาติ (โดยเฉพาะจีน) — ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์หรือ pandemic รอบใหม่กระทบรุนแรง
  • การแข่งขันค้าปลีก online: ศูนย์การค้า EmSphere/Asiatique ต้องแข่งกับ e-commerce ที่เติบโตต่อเนื่อง — tenant turnover และ rental rate ถูกกดดัน
  • Concentration risk: ทรัพย์สินส่วนใหญ่อยู่กรุงเทพฯ — ภัยธรรมชาติ, การเมืองหรือภาวะเศรษฐกิจไทยซบเซาส่งผลโดยตรง
  • Overhang จาก major shareholder: TCC ถือหุ้นใหญ่มาก — กังวลเรื่อง related party transactions และ corporate governance
8

สรุปภาพรวม

AWC — Recovery Story แต่ราคาล่วงหน้าไปแล้ว · รอจังหวะราคาย่อ

AWC เป็นผู้นำ Luxury Hospitality & Mixed-Use Real Estate ไทย ภายใต้เครือ TCC อสังหาริมทรัพย์หลักประกอบด้วยโรงแรม Marriott/Hilton/Sheraton และศูนย์การค้า EmSphere/Asiatique ซึ่งล้วนตั้งอยู่บนทำเลพรีเมียม รายได้เติบโต +282% และกำไร +511% ตั้งแต่ปี 2564 สะท้อนการฟื้นตัวจาก COVID ที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม ราคาปัจจุบัน ฿2.62 สูงกว่า Fair Value เฉลี่ย ฿2.16 (~21%) บ่งชี้ว่าตลาดได้ price-in recovery แล้ว — นักลงทุน conservative ควรรอจังหวะราคาย่อลงสู่โซน ฿2.00–2.20 ก่อนสะสม

มูลค่าเหมาะสม
฿2.16 (฿1.20–฿3.40)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ −21.3% (Overvalued)
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿2.43 (Buy consensus)
กลยุทธ์: AWC เหมาะกับนักลงทุนที่เชื่อใน Thailand Tourism recovery ระยะยาว — รอสะสมในโซน ฿2.00–2.20 (ใกล้ FV) · MOS 20% ที่ ฿1.73 เป็นโซน deep value หากเกิด market correction · ปัจจุบันราคาสะท้อน optimism ไปแล้ว จึงควรระวังความเสี่ยง downside โดยเฉพาะภาระหนี้และ ROE ที่ยังต่ำ
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: (1) Yahoo Finance — AWC.BK · ราคา ฿2.64 · กราฟรายเดือน 1 ปี; (2) Investing.com — AWC.BK · ราคา ฿2.62 · P/E 11.91x · BVPS ฿3.05 · ROE 6.7%; (3) StockAnalysis BKK:AWC — EPS ฿0.20 · BVPS ฿2.99 · ROE 6.81% · P/BV 5yr history; (4) SET Thailand / SEC — financial statements · shares outstanding · total equity ฿95,739 ล้าน