SET: AWC โรงแรมและที่พัก ศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า

Asset World Corp PCL (AWC)

โรงแรม 5 ดาว Marriott · Hilton · Sheraton · Le Méridien • ค้าปลีก Asiatique · EmSphere · EmQuartier • เครือ TCC / Charoen Sirivadhanabhakdi • Luxury Hospitality & Mixed-Use Thailand

฿3.14(AWC)

▲ +42.7% (รอบปี)

ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿1.90 – ฿3.18
ที่มา: Yahoo Finance, StockAnalysis, SET

2026-09-21อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ 21 ก.ย. 2569 · ที่มา: StockAnalysis / Yahoo Finance / SET

Market Cap

฿1.01 แสนล้าน

~32.03 พันล้านหุ้น · 32,027 ล้านหุ้น

P/E (TTM)

15.7x

EPS TTM ฿0.20 · ต่ำกว่ามัธยฐานย้อนหลัง 25.1x

P/E มัธยฐาน ~5 ปี

25.0x

มัธยฐานย้อนหลัง · ช่วง 11.4–43.9x · ตัดปี 2021 (139x) ออก

P/BV

1.05x

BVPS ฿3.00 · ใกล้เคียง Book Value (BVPS ฿3.00)

กำไรสุทธิ FY2025

฿6,388 ล้าน

+9.2% YoY · ฟื้นตัวต่อเนื่อง

EPS (TTM)

~฿0.20

IFRS · FY2025 · ยืนยัน 2 แหล่ง

BVPS

~฿3.00

มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · Equity 95,739 ล้าน / 32,013 ล้านหุ้น

ROE / ROA

~6.8% / 1.4%

ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · ฟื้นตัวจาก 1.3% (2021)

รายได้ FY2025

฿17,480 ล้าน

+9.1% YoY · EBITDA ฿6,087 ล้าน

อัตรากำไรขั้นต้น

52.6%

Gross margin · แข็งแกร่ง

เงินปันผล

2.55%

฿0.08/ปี · ฿0.08/หุ้น · Payout ~40%

D/E

0.94x

หนี้สินต่อทุน · หนี้สิน ฿108,459 ล้าน

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ · รายเดือน 12 จุด

ราคา AWC มูลค่าเหมาะสม ฿2.54 จุดสำคัญ

ราคา AWC ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (ต.ค. 2568 – ก.ย. 2569) ฟื้นตัวชัดเจน เริ่มที่ ~฿2.20 ในเดือน ต.ค. 2568 ก่อนลงแตะจุดต่ำสุดรายเดือน ~฿1.92 ในเดือน พ.ย. 2568 จากนั้นเด้งขึ้นสู่ ~฿2.50 ในเดือน ก.พ. 2569 ย่อกลับมา ~฿2.10 ช่วง มี.ค.–เม.ย. แล้วไต่ขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ พ.ค. (~฿2.28) จนแตะ ~฿3.08 ในเดือน ส.ค.–ก.ย. 2569 (กรอบ 52 สัปดาห์ ฿1.90–3.18) ราคาปัจจุบัน ฿3.14 สูงกว่า Fair Value ที่คำนวณได้ ฿2.54 สะท้อนว่าตลาดให้ premium กับ recovery story ของธุรกิจโรงแรมและค้าปลีก

การประเมินมูลค่า (Valuation)

ถ่วงตามตระกูล (สมอ + r/g) — 2 เสียง

1. P/E Valuation

EPS IFRS (TTM) ฿0.20 × P/E เป้าหมาย ~16x (ผู้วิเคราะห์กำหนด)

฿3.20

2. DDM / Gordon Growth

D₁ = ปันผล ฿0.08 × (1+g); g 5%, r 9.5% — สะท้อนว่า AWC ยังจ่ายปันผลต่ำ (Payout 40%) เน้น reinvest growth

฿1.87

3. Justified P/BV (บริบท — ไม่นับใน FV)

P/BV เหมาะสม = (ROE 6.8% − g 5%)/(r 9.5% − g 5%) ≈ 0.40 × BVPS ฿3.00 — ห่างจากขายึดตลาด >2× · สะท้อน ROE ที่ยังต่ำช่วงฟื้นตัว (เป้าหมาย ROE 10%+ ใน 3–5 ปี)

฿1.20

มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ ฿1.87 – ฿3.20

฿2.54

วิธี P/E (฿3.20) เป็นขายึดตลาดเพียงขาเดียว ใช้ตัวคูณจากค่าเฉลี่ยย้อนหลังที่วัดจริง (ไม่ใช่ตัวคูณปัจจุบัน) จึงเป็นสมอ (anchor) ของกรอบ FV · วิธี DDM (฿1.87) อยู่ในช่วง [สมอ/2, สมอ×2] จึงรวมเป็นตระกูล r/g dispersion gate 0.4c: วิธี Justified P/BV (฿1.20) ใช้ (r,g) ชุดเดียวกับ DDM จึงเป็นตระกูลเดียวกัน และห่างจากขายึดตลาด 2.67 เท่า (>2.0×) จึงเป็นบริบทไม่รวมเฉลี่ย · Fair Value = (สมอ ฿3.20 + ตระกูล r/g ฿1.87)/2 = ฿2.54 เป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ ฿3.19 (+1.6%, 12 ราย) ใช้เป็นเครื่องตรวจความสอดคล้องเท่านั้น ไม่ใช่ขาของ FV · ข้อควรระวัง: ประมาณการ EPS ปีงบ 2026 ของ vendor อยู่ที่ ฿0.08 ต่ำกว่า EPS TTM ฿0.20 มาก (ยังไม่ได้ตรวจสาเหตุจากงบต้นทาง เช่น กำไรนอกการดำเนินงาน) — ถ้า EPS ที่ยั่งยืนต่ำกว่านี้ ขา P/E จะสูงเกินจริง

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿3.14

เหมาะสม ฿2.54

฿1.78
MOS 30% ฿2.03
MOS 20% ฿2.54
Fair Value ฿3.19
เป้าเฉลี่ย Analyst ฿3.20
กรอบบน FV

ราคา ฿3.14 อยู่สูงกว่า Fair Value เฉลี่ย ฿2.54 ประมาณ 21% สะท้อนว่าตลาดคาด earnings growth ที่แข็งแกร่งขึ้น จุดซื้อ MOS 20% ที่ ฿2.03 และ MOS 30% ที่ ฿1.78 อยู่ต่ำกว่าราคาปัจจุบัน — โซนเหล่านี้มักเกิดได้เฉพาะในภาวะตลาดซบเซาหรือข่าวร้ายระยะสั้น นักวิเคราะห์ให้เป้าเฉลี่ย ฿3.19 (12 เดือน, 12 ราย, consensus Buy) +1.6% จากราคาปัจจุบัน

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

−24%

ราคาสูงกว่า Fair Value — ยังไม่มี Margin of Safety · รอจังหวะราคาถอยลงสู่โซน FV

จุดซื้อ MOS 20%

฿2.03

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

฿1.78

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< ฿2.54

ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (บาท)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿3.14 • EPS ฐาน ~฿0.20 • ไม่รวมปันผล

BearEPS +0%/ปี

฿1.60

−20.1% / ปี −49.0%

EPS ปี 3~฿0.20
P/E ออก8x
ปันผลรวม 3 ปี~฿0.24
สถานการณ์นักท่องเที่ยวหด, เศรษฐกิจซบ

BaseEPS +10%/ปี

฿2.90

−2.6% / ปี −7.6%

EPS ปี 3~฿0.266
P/E ออก11x
ปันผลรวม 3 ปี~฿0.27
สถานการณ์ท่องเที่ยวฟื้น, EmSphere ขยาย

BullEPS +18%/ปี

฿4.20

+10.2% / ปี +33.8%

EPS ปี 3~฿0.329
P/E ออก13x
ปันผลรวม 3 ปี~฿0.30
สถานการณ์นักท่องเที่ยวจีนกลับมา, ROE พุ่ง

Base case ใช้ EPS growth 10%/ปี (สอดคล้องกับ revenue growth แนวโน้ม) และ P/E ออก 11x (conservative กว่าปัจจุบัน ~15x และใกล้ระดับต่ำสุดที่วัดได้ 11.4x) ผลตอบแทนจากราคา −5.8% ใน 3 ปี (~−2.0%/ปี ไม่รวมปันผล ~฿0.27 หรือราว +2.9% รวมปันผล) ซึ่งต่ำเมื่อเทียบกับความเสี่ยง D/E ~1x Bull case มีโอกาสหาก Marriott · Hilton properties ขยายเต็มความจุ + นักท่องเที่ยวจีนฟื้น 100% Bear case เป็น downside risk หากการท่องเที่ยวหดตัวหรือดอกเบี้ยสูงกดดัน

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

การท่องเที่ยวไทยฟื้นตัวต่อเนื่อง: นักท่องเที่ยวต่างชาติกลับเกินระดับ pre-COVID — หนุนรายได้โรงแรม Marriott/Hilton/Sheraton ในพอร์ต AWC โดยตรง
EmSphere + EmQuartier expansion: ศูนย์การค้า flagship ย่าน Sukhumvit ยังมีโอกาสขยาย tenant mix และเพิ่ม occupancy — รายได้ค้าปลีกเติบโตสูงกว่า GDP
Asiatique ริมแม่น้ำ: แหล่งท่องเที่ยวแบบ lifestyle destination ที่มีนักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างชาติ — เพิ่ม footfall + tenant premium
กลุ่ม TCC backing: AWC มี parent support จากเครือ TCC (Charoen Sirivadhanabhakdi) — แหล่งเงินทุนและ land bank สำหรับ project ใหม่
Luxury hospitality premium: ตลาด luxury travel ทั่วโลกเติบโต AWC วางตัวในเซกเมนต์ 4–5 ดาว ซึ่งมีความสามารถส่งผ่านต้นทุนสูงกว่า economy hotels
P/BV ใกล้ 1x: หุ้นเทรดใกล้มูลค่าทางบัญชี (1.05x) โดย asset เป็นอสังหาริมทรัพย์ทำเลดีในกรุงเทพฯ แต่ ROE ต่ำ (~6.8%) — upside ต้องมาจาก ROE ปรับขึ้น

▼Risks — ความเสี่ยง

ภาระหนี้สูง: D/E ~0.94x, ดอกเบี้ยจ่ายกดดัน EPS โดยเฉพาะในสภาวะ high-rate environment — การขึ้นดอกเบี้ยจะกระทบ bottom line ทันที
ROE ต่ำ (~7%): ยังต่ำกว่า cost of equity (~9.5%) ชี้ว่าธุรกิจยังสร้าง value ต่ำกว่าที่ควรในระยะสั้น — กดมูลค่า P/BV ที่เหมาะสม
ความผันผวนนักท่องเที่ยว: รายได้โรงแรมผูกกับนักท่องเที่ยวต่างชาติ (โดยเฉพาะจีน) — ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์หรือ pandemic รอบใหม่กระทบรุนแรง
การแข่งขันค้าปลีก online: ศูนย์การค้า EmSphere/Asiatique ต้องแข่งกับ e-commerce ที่เติบโตต่อเนื่อง — tenant turnover และ rental rate ถูกกดดัน
Concentration risk: ทรัพย์สินส่วนใหญ่อยู่กรุงเทพฯ — ภัยธรรมชาติ, การเมืองหรือภาวะเศรษฐกิจไทยซบเซาส่งผลโดยตรง
Overhang จาก major shareholder: TCC ถือหุ้นใหญ่มาก — กังวลเรื่อง related party transactions และ corporate governance

สรุปภาพรวม

AWC — Recovery Story แต่ราคาล่วงหน้าไปแล้ว · รอจังหวะราคาย่อ

AWC เป็นผู้นำ Luxury Hospitality & Mixed-Use Real Estate ไทย ภายใต้เครือ TCC อสังหาริมทรัพย์หลักประกอบด้วยโรงแรม Marriott/Hilton/Sheraton และศูนย์การค้า EmSphere/Asiatique ซึ่งล้วนตั้งอยู่บนทำเลพรีเมียม รายได้เติบโต +282% และกำไร +511% ตั้งแต่ปี 2564 สะท้อนการฟื้นตัวจาก COVID ที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม ราคาปัจจุบัน ฿3.14 สูงกว่า Fair Value เฉลี่ย ฿2.54 (−24%) บ่งชี้ว่าตลาดได้ price-in recovery แล้ว — นักลงทุน conservative ควรรอจังหวะราคาย่อลงใกล้ ฿2.54 ก่อนสะสม

มูลค่าเหมาะสม

฿2.54 (฿1.87–฿3.20)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ −24%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

~฿3.19 (Buy)

กลยุทธ์: AWC เหมาะกับนักลงทุนที่เชื่อใน Thailand Tourism recovery ระยะยาว — รอสะสมในโซนใกล้ ฿2.54 · MOS 20% ที่ ฿2.03 เป็นโซน deep value หากเกิด market correction · ปัจจุบันราคาสะท้อน optimism ไปแล้ว จึงควรระวังความเสี่ยง downside โดยเฉพาะภาระหนี้และ ROE ที่ยังต่ำ

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: (1) Yahoo Finance — AWC.BK · ราคา ฿3.08 (21 ก.ย. 2569) · EPS TTM ฿0.20 · เป้านักวิเคราะห์ ฿3.19 (12 ราย) · กรอบ 52 สัปดาห์ ฿1.90–3.18 · กราฟรายเดือน 1 ปี; (2) StockAnalysis BKK:AWC — ราคา ฿3.04 (18 ก.ย. 2569) · EPS ฿0.20 · หุ้นคงเหลือ 32.03 พันล้านหุ้น · งบ FY2025/TTM · P/E ย้อนหลัง = ราคาเฉลี่ยงวด ÷ EPS; (3) SET Thailand / SEC — financial statements · total equity ฿95,739 ล้าน