◆ ◆ ◆

NYSE: VICI Real Estate / REIT Gaming & Experiential

VICI Properties Inc.

REIT เกมมิ่ง/experiential รายใหญ่ • เจ้าของ casino trophy บน Las Vegas Strip (Caesars Palace, MGM Grand, Venetian) • triple-net lease + CPI escalator • 100% occupancy • ปันผลขึ้น 8 ปีติด

$25.98(VICI)

▼ −20.3% (รอบปี)

ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $26.08 / $34.01
ที่มา: StockAnalysis.com / Yahoo Finance / VICI Properties IR

2026-08-08อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

REIT Gaming & Experiential — ใช้ AFFO แทน GAAP EPS

Market Cap

~$29.1B

~1.07B shares outstanding

P/AFFO (TTM)

~11.4x

AFFO/share $2.38 (FY2025); ต่ำกว่า peer 13–15x

P/AFFO เฉลี่ย ~5 ปี

~14x

ช่วง 11–17x ขึ้นกับดอกเบี้ย

GAAP EPS Multiple

~9.3x

EPS GAAP $2.61; REIT ใช้ AFFO แทน (P/AFFO 11.4x)

AFFO/Share FY2025

$2.38

+5.1% YoY (FY2024: $2.26)

รายได้ FY2025

~$4.01B

+4.2% YoY; ขยาย MGP/Venetian acquisitions

Occupancy Rate

100%

master lease 25–35 ปี + ไม่มี vacancy risk

ROE / ROA

~11.3% / ~4.8%

มั่นคง — rent-based income สม่ำเสมอ

เงินปันผล

~6.61%

$1.80/ปี; ขึ้นติดต่อกัน 8 ปี

Net Lease Type

Triple-Net

ผู้เช่าแบกรับค่าใช้จ่ายทุกอย่าง

CPI Escalator

ใช่

ค่าเช่าโตตามเงินเฟ้อทุกปี

Beta

~0.85

ผันผวนน้อยกว่าตลาด; REIT bond-proxy

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ

ราคา VICI มูลค่าเหมาะสม $31 จุดสำคัญ

ราคา VICI ร่วงลงต่อเนื่องตลอดช่วง 1 ปีที่ผ่านมา จาก $32.60 (ก.ค. 2568) สู่ $27.18 (มิ.ย. 2569) คิดเป็น −16.6% ในรอบปี สาเหตุหลักมาจากแรงกดดันดอกเบี้ยที่ยังอยู่สูง ทำให้ REIT ประเภท bond-proxy ถูกขายออก ราคาแตะจุดสูงที่ $33.78 (ส.ค. 68) ก่อนปรับฐานต่อเนื่อง และปัจจุบันซื้อขายใกล้ 52w low ที่ $26.08 พื้นฐานกิจการยังแข็งแกร่ง — 100% occupancy, AFFO โต +5.1% YoY การร่วงของราคาสะท้อนปัจจัยมหภาค ไม่ใช่ปัจจัยเฉพาะบริษัท

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี — REIT AFFO-based

1. P/AFFO (TTM)

AFFO/share $2.38 × P/AFFO เป้าหมาย ~13x — peer average; ต่ำกว่าประวัติ 14x เพื่อ conservative

$30.94

2. Forward P/AFFO (FY26E)

AFFO FY26E $2.43 × P/AFFO เป้าหมาย ~13x — อิง guidance $2.42–2.45; โตต่อเนื่องจาก CPI escalator

$31.59

3. Dividend Yield Valuation

ปันผล $1.80/ปี ÷ อัตราผลตอบแทนเหมาะสม 6.0% — fair yield สำหรับ gaming REIT เกรด A

$30.00

มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ $30.00 – $31.59

$31

ทั้งสามวิธีให้ค่าใกล้เคียงกันในกรอบ $30–$32 สะท้อนความสม่ำเสมอของ AFFO และปันผลที่ขึ้นทุกปี วิธี Forward P/AFFO ให้ค่าสูงสุด ($31.59) เพราะอิง AFFO FY26E ที่โตต่อเนื่อง วิธี Dividend Yield ให้ค่าต่ำสุด ($30.00) เป็น floor กรณี environment ดอกเบี้ยสูง ค่าเฉลี่ย $30.84 → ปัดเป็น $31 เป็น Fair Value ที่ conservative และสมเหตุสมผล

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $25.98

เหมาะสม $31

$21.70
MOS 30% $24.80
MOS 20% $31
Fair Value $31.59
กรอบบน FV $34
เป้าเฉลี่ย Analyst

ราคาปัจจุบัน $27.18 อยู่ต่ำกว่า Fair Value $31 ประมาณ 12.3% (MOS +12.3%) อยู่ระหว่างโซน MOS 20% ($24.80) และ Fair Value นักวิเคราะห์ 25 ราย มีเป้าเฉลี่ย $34 (+25% upside) สะท้อนการ undervalue จาก rate pressure ไม่ใช่ปัญหาพื้นฐาน

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+16%

MOS พอใช้ได้ — ราคาต่ำกว่า FV ~12% ในช่วง rate-pressure; ยังไม่ถึงโซน deep value แต่ yield 6.6% ช่วยรองรับ

จุดซื้อ MOS 20%

$24.80

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

$21.70

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< $31

ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (USD)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $27.18 • AFFO ฐาน ~$2.38 • รวมปันผล

BearAFFO +3%/ปี

$31.20

+15%

AFFO ปี 3~$2.60
P/AFFO ออก12x
ปันผลรวม 3 ปี~$5.58
สถานการณ์ดอกเบี้ยสูงนาน กด valuation

BaseAFFO +4%/ปี

$34.84

+28%

AFFO ปี 3~$2.68
P/AFFO ออก13x
ปันผลรวม 3 ปี~$5.76
สถานการณ์ดอกเบี้ยลงช้า CPI escalator หนุน

BullAFFO +5%/ปี

$38.64

+42%

AFFO ปี 3~$2.76
P/AFFO ออก14x
ปันผลรวม 3 ปี~$5.94
สถานการณ์Fed ลดดอกเบี้ย + acquisition ใหม่

การประมาณการใช้ AFFO เป็นฐาน (ไม่ใช่ GAAP EPS) ซึ่งเหมาะสมกับ REIT — AFFO สะท้อนกระแสเงินสดที่จ่ายปันผลได้จริง ปันผลรวม 3 ปี (~$5.58–5.94) เพิ่มผลตอบแทนจริงจาก yield 6.6% ต่อปี แม้ในกรณี Bear ก็ยังได้ผลตอบแทนบวก (+15%) จาก yield รองรับ หุ้นนี้เหมาะกับนักลงทุนระยะยาวที่ต้องการ income + growth สม่ำเสมอ

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

Trophy casino assets irreplaceable: Caesars Palace, MGM Grand, Venetian คือสินทรัพย์ที่สร้างทดแทนไม่ได้บน Las Vegas Strip — moat ระยะยาว
100% occupancy ตลอดประวัติ: master lease 25–35 ปีกับ operator ยักษ์ใหญ่ — ไม่มีความเสี่ยง vacancy แม้ภาวะเศรษฐกิจผันผวน
CPI escalator: ค่าเช่าปรับขึ้นอัตโนมัติตามเงินเฟ้อทุกปี — รายได้โตพร้อมกับ CPI โดยไม่ต้องลงทุนเพิ่ม
ปันผล 6.6% ขึ้น 8 ปีติด: track record การจ่ายปันผลเพิ่มขึ้นสม่ำเสมอ — Dividend Growth REIT ที่ yield สูง
Fed pivot หนุน valuation: เมื่อดอกเบี้ยลง REIT bond-proxy จะ re-rate กลับสู่ P/AFFO ปกติ 13–15x → upside สูงจาก $27
นักวิเคราะห์ 25 รายเป้า $34: consensus target +25% UpSide สะท้อน undervalue จาก rate pressure ชั่วคราว

▼Risks — ความเสี่ยง

Rate sensitivity สูง: REIT เป็น bond-proxy — ดอกเบี้ยสูงนานกด multiple ต่อเนื่อง ราคาอาจทดสอบ 52w low ใหม่
Tenant concentration สูง: Caesars ~44% + MGM ~40% รวมกัน ~84% ของรายได้ — ถ้า operator ใดมีปัญหาทางการเงินกระทบรุนแรง
Gaming cyclical risk: แม้ค่าเช่า fixed แต่ถ้า gaming revenue operator ตกหนัก อาจเจรจา restructure lease ในระยะยาว
การเติบโตพึ่ง acquisition: organic growth จาก CPI escalator ~2–3% เท่านั้น การเติบโตก้าวกระโดดต้องซื้อสินทรัพย์ใหม่ซึ่งใช้เงินทุนสูง
Dilution ความเสี่ยง: VICI ออกหุ้นใหม่เพื่อ fund acquisition อาจกด EPS/AFFO per share ในระยะสั้น

สรุปภาพรวม

VICI — Gaming REIT Trophy คุณภาพสูง ถูกกดราคาชั่วคราวจากดอกเบี้ย

VICI Properties เป็นเจ้าของ casino trophy assets ที่ดีที่สุดใน Las Vegas Strip (Caesars Palace, MGM Grand, Venetian) ด้วย triple-net lease 25–35 ปี, 100% occupancy ตลอดประวัติ, และ CPI escalator ที่ทำให้รายได้โตตามเงินเฟ้อ ราคาร่วง −16.6% ในปีที่ผ่านมาจากแรงกดดัน REIT sector ทั้งหมด ไม่ใช่ปัญหาพื้นฐานบริษัท ปัจจุบัน P/AFFO เพียง 11.4x ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยประวัติ 14x อย่างมีนัย yield 6.6% ขึ้นต่อเนื่อง 8 ปีเป็นตาข่ายนิรภัยระหว่างรอ re-rate เมื่อดอกเบี้ยลด

มูลค่าเหมาะสม

$31 ($30.00–$31.59)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ +12.3%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

~$34 (Buy)

กลยุทธ์: ทยอยสะสมที่ $27–$28 (yield 6.4–6.7%) รับปันผลระหว่างรอ re-rate; เพิ่มน้ำหนักถ้าราคาแตะ MOS 20% ($24.80); เป้าราคา $31–$34 ใน 12–24 เดือน เมื่อ Fed เริ่มลดดอกเบี้ย ผลตอบแทนรวมคาดได้ +28–42% (Base/Bull) รวมปันผล

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/AFFO เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ AFFO ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ข้อมูล ณ 26 มิ.ย. 2569 • แหล่งที่มา: StockAnalysis.com / Yahoo Finance / VICI Properties Investor Relations / Macrotrends