VICI Properties Inc. (VICI)

REIT เกมมิ่ง/experiential รายใหญ่ • เจ้าของ casino trophy บน Las Vegas Strip (Caesars Palace, MGM Grand, Venetian) • triple-net lease + CPI escalator • ปันผล $1.84/ปี

$23.51(VICI)

▼ −21.6% (รอบปี)

ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $23.72 – $33.01
ที่มา: StockAnalysis.com, Yahoo Finance, Yahoo quoteSummary

2026-09-22อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

REIT Gaming & Experiential — รอบนี้ใช้ GAAP EPS (AFFO ยังไม่ได้ยืนยันจากแหล่งที่เปิดอ่าน)

Market Cap

$25.9B

~1.10B หุ้น · ~1.10B shares outstanding

P/E (TTM)

9.1x

EPS TTM $2.58 · GAAP EPS $2.58 (TTM); ต่ำกว่ามัธยฐานย้อนหลังของตัวเอง 12.7x

P/E มัธยฐาน ~5 ปี

12.7x

มัธยฐานย้อนหลัง · ช่วง 12.0–24.4x (FY2021–FY2025; 24.4x = ปี 2022 EPS ต่ำ)

Forward P/E

8.5x

EPS ประมาณการ (Forward) $2.75 · EPS ประมาณการ FY2026E $2.75 (StockAnalysis)

EPS FY2025

~$2.61

ทั้งปีบัญชี · +2.0% YoY (FY2024: $2.56; FY2023: $2.47)

กำไรสุทธิ FY2025

$2.78B

ทั้งปีบัญชี · Net margin 69.3% (FY2024: $2.68B, 69.6%)

อัตรากำไรจากดำเนินงาน

91.0%

Operating margin · TTM 88.7% — รายได้ค่าเช่า master lease ระยะยาว

ROE / ROA

~9.8%

ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · FY2025 10.2% · FY2023 10.7%

เงินปันผล

7.83%

$1.84/ปี · DPS $1.84/ปี (Yahoo 7.76% / StockAnalysis 7.66%)

Net Lease Type

Triple-Net

ผู้เช่าแบกรับค่าใช้จ่ายทุกอย่าง

CPI Escalator

ใช่

ค่าเช่าโตตามเงินเฟ้อทุกปี

หนี้สิน / D/E

~$17.8B / 0.60

เงินสด ~$0.29B (TTM) — REIT ใช้หนี้สูง

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ

ราคา VICI มูลค่าเหมาะสม $34.00 จุดสำคัญ

ราคา VICI ปรับลงต่อเนื่องในช่วง 1 ปี จากกราฟรายเดือน $29.99 (ต.ค. 2568) มาที่ $23.51 ในปัจจุบัน (ประมาณ −21%) จุดสูงรายเดือน $30.21 (ก.พ. 2569) และปัจจุบันซื้อขายที่ระดับต่ำสุดของกรอบ 52 สัปดาห์ ขณะที่กำไรสุทธิไม่ได้ลดลง (NI FY2025 $2,775M เทียบ FY2024 $2,679M) จึงเป็นการ de-rate ของตัวคูณ — สาเหตุเฉพาะ (ดอกเบี้ย/ความกังวลผู้เช่า) ยังไม่ได้ยืนยันจากแหล่งที่เปิดอ่านรอบนี้

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 2 วิธี — ตระกูล P/E เดียว (GAAP EPS)

1. P/E (TTM)

EPS (TTM) $2.58 × P/E เป้าหมาย ~12.7x (มัธยฐาน 5 ปี) — มัธยฐานย้อนหลัง 5 ปีของ VICI เอง (ราคาเฉลี่ยรายปี ÷ EPS; ช่วง 12.0–24.4x) มาจากประวัติ ไม่ได้มาจาก P/E ปัจจุบัน

$32.77

2. P/E (FY2026E)

EPS FY2026E (forward) $2.75 × P/E เป้าหมาย ~12.7x (มัธยฐาน 5 ปี) — ตัวคูณมัธยฐานเดียวกับข้อ 1 จึงเป็นตระกูลเดียวกัน นับเป็นเสียงเดียว

$34.92

มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ $32.77 – $34.93

$34.00

สองขานี้อยู่ตระกูลเดียวกัน (P/E × ตัวคูณมัธยฐานเดียวกัน) จึงนับเป็น single-family valuation ไม่ใช่การยืนยันอิสระ ค่าเฉลี่ย $33.85 ปัดเป็น $34.00 — เป้านักวิเคราะห์ ($32.25) ไม่ใช่ขาของ FV แค่บริบทตรวจความสอดคล้อง ความอ่อนไหว: ที่ P/E 11x (ต่ำกว่ามัธยฐาน) มูลค่าราว $28.4 และที่ 10x (ต่ำกว่าทุกปีในประวัติ) ราว $25.8 ส่วนเผื่อจึงหดเร็วถ้าตัวคูณไม่กลับสู่มัธยฐาน AFFO/DDM ไม่ถูกใช้เป็นขาเพราะไม่มีตัวคูณ/อัตราที่วัดจริงรอบนี้

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $23.51

เหมาะสม $34.00

$23.80
MOS 30% $27.20
MOS 20% $32.25
เป้าเฉลี่ย Analyst $34.00
Fair Value $34.93
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน $23.51 อยู่ต่ำกว่า Fair Value $34.00 (MOS +31%) และใกล้/ต่ำกว่าโซน MOS 30% ($23.80) นักวิเคราะห์ 24 ราย เป้าเฉลี่ย $32.25 (Buy) ต่ำกว่า FV ของรายงานนี้เล็กน้อย — ใช้เป็นบริบทเท่านั้น ไม่ใช่ขาของ FV

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+31%

MOS สูง — ราคาต่ำกว่า FV มาก แต่ FV มาจากตัวคูณ P/E ตระกูลเดียว (มัธยฐาน 12.7x) ยังไม่มีขาอิสระยืนยัน; ปันผล $1.84/ปี ช่วยรองรับระหว่างรอ

จุดซื้อ MOS 20%

$27.20

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

$23.80

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< $34.00

ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (USD)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $23.51 • EPS ฐาน ~$2.58 (TTM)

BearEPS +2%/ปี

$27.38

+16%

EPS ปี 3~$2.74
P/E ออก10x
ปันผลรวม 3 ปี~$5.52
สถานการณ์ตัวคูณต่ำกว่าทุกปีในประวัติ (10x)

BaseEPS +4%/ปี

$34.83

+48%

EPS ปี 3~$2.90
P/E ออก12x
ปันผลรวม 3 ปี~$5.63
สถานการณ์ดอกเบี้ยลงช้า CPI escalator หนุน

BullEPS +5%/ปี

$38.83

+65%

EPS ปี 3~$2.99
P/E ออก13x
ปันผลรวม 3 ปี~$5.70
สถานการณ์Fed ลดดอกเบี้ย + acquisition ใหม่

การประมาณการใช้ GAAP EPS TTM $2.58 เป็นฐาน (ไม่ใช่ AFFO) ตัวเลขผลตอบแทนคือส่วนต่างราคาเป้าเท่านั้น ไม่รวมปันผล — ปันผลรวม 3 ปี (~$5.52–5.70; DPS $1.84 คงที่ถึงโต 2–3%/ปี เป็นสมมติฐานของรายงาน) เป็นผลตอบแทนเพิ่มต่างหาก ฉาก Bear ใช้ P/E 10x ซึ่งต่ำกว่าทุกปีในประวัติ (12.0–24.4x) แต่ยังให้ผลบวกจากราคาราว 15% เพราะราคาปัจจุบันอยู่ต่ำมาก

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

Trophy casino assets irreplaceable: Caesars Palace, MGM Grand, Venetian คือสินทรัพย์ที่สร้างทดแทนไม่ได้บน Las Vegas Strip — moat ระยะยาว
Master lease ระยะยาว: ค่าเช่าจาก operator รายใหญ่ ทำให้รายได้คาดการณ์ได้ (operating margin FY2025 91.0%, net margin 69.3%)
CPI escalator: ค่าเช่าปรับขึ้นอัตโนมัติตามเงินเฟ้อทุกปี — รายได้โตพร้อมกับ CPI โดยไม่ต้องลงทุนเพิ่ม
ปันผลสูง: DPS $1.84/ปี (yield ~7.7%) บนกำไรสุทธิ FY2025 $2.78B ที่ยังไม่ลดลง
Re-rate สู่มัธยฐาน: ถ้าตัวคูณกลับสู่ P/E มัธยฐาน 12.7x จะมี upside มากจาก $23.51 (ปัจจุบัน P/E ราว 9x)
นักวิเคราะห์ 24 รายเป้า $32.25 (Buy): เป้าเฉลี่ยสูงกว่าราคาตลาดมาก — ใช้เป็นบริบทเท่านั้น

▼Risks — ความเสี่ยง

Rate sensitivity สูง: REIT เป็น bond-proxy — ดอกเบี้ยสูงนานกด multiple ต่อเนื่อง ราคาอยู่ที่ระดับต่ำสุด 52 สัปดาห์แล้ว และอาจต่ำลงอีก
Tenant concentration สูง: รายได้พึ่ง operator รายใหญ่ไม่กี่ราย (เช่น Caesars, MGM) — ถ้ารายใดมีปัญหาทางการเงินกระทบรุนแรง (สัดส่วนที่แน่นอนยังไม่ได้ยืนยันรอบนี้)
Gaming cyclical risk: แม้ค่าเช่า fixed แต่ถ้า gaming revenue operator ตกหนัก อาจเจรจา restructure lease ในระยะยาว
การเติบโตพึ่ง acquisition: organic growth จาก CPI escalator ~2–3% เท่านั้น การเติบโตก้าวกระโดดต้องซื้อสินทรัพย์ใหม่ซึ่งใช้เงินทุนสูง
Dilution + หนี้สูง: หุ้นถัวเฉลี่ย 577M (FY2021) → 1,074M (TTM) และหนี้ ~$17.8B (D/E 0.60) — ขยายด้วยการออกหุ้น/กู้ อาจกด EPS ต่อหุ้น

สรุปภาพรวม

VICI — Gaming REIT Trophy คุณภาพสูง ถูกกดราคาชั่วคราวจากดอกเบี้ย

VICI Properties เป็นเจ้าของ casino trophy assets บน Las Vegas Strip ด้วย triple-net master lease ระยะยาว และ CPI escalator กำไรสุทธิ FY2025 $2.78B (net margin 69.3%) ราคาปรับลงราว 21% ในรอบปีจนอยู่ที่ต่ำสุดของกรอบ 52 สัปดาห์ ขณะที่กำไรไม่ลด P/E ปัจจุบันราว 9x ต่ำกว่ามัธยฐานย้อนหลัง 12.7x ของตัวเองอย่างมีนัย FV รอบนี้มาจากตัวคูณตระกูลเดียว (P/E × EPS TTM และ FY2026E) จึงมีความไม่แน่นอนสูงกว่าที่ตัวเลข MOS สื่อ ปันผล $1.84/ปีเป็นตาข่ายระหว่างรอ re-rate

มูลค่าเหมาะสม

$34.00 ($32.77–$34.93)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ +31%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

~$32.25 (Buy)

กลยุทธ์: ราคาปัจจุบัน $23.51 ใกล้/ต่ำกว่าโซน MOS 30% ($23.80) บนสมมติฐาน P/E มัธยฐาน — ทยอยสะสมรับปันผล $1.84/ปี ระหว่างรอ re-rate และทบทวนถ้ากำไรชะลอหรือตัวคูณต่ำกว่าประวัติถาวร ผลตอบแทนฉาก Base/Bull ดูหมวด 6 (ราคาเป้าอย่างเดียว ไม่รวมปันผล)

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย (มัธยฐานย้อนหลัง), อัตราเติบโตของ EPS และประมาณการ FY2026E ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ข้อมูล ณ 22 ก.ย. 2569 • แหล่งที่มา: StockAnalysis.com / Yahoo Finance / Yahoo quoteSummary