SET: SPALI อสังหาริมทรัพย์ (Property) ที่อยู่อาศัย • High Yield

ศุภาลัย (SPALI)

บ้านเดี่ยว • ทาวน์โฮม • คอนโดมิเนียม • อาคารพาณิชย์ • โครงการในออสเตรเลีย • ธุรกิจโรงแรม — ผู้พัฒนาอสังหาฯ มาร์จิ้นสูง หนี้ต่ำ ปันผลสูงสม่ำเสมอ
฿15.90(SPALI)
▼ −12.6% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2026 (ปิดตลาด)
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿13.60 – ฿19.00
ที่มา: StockAnalysis.com • Investing.com • TradingView
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ 24 มิ.ย. 2026
Market Cap
฿29.4 พันล้าน
~1.89 พันล้านหุ้น
P/E (TTM)
~7.4x
ต่ำกว่ากลุ่มอสังหาฯ • value
P/E เฉลี่ย ~5 ปี
~6.2x
กรอบ 4.7x – 7.4x
P/BV
0.52x
ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีมาก
กำไรสุทธิ FY2025
฿4.02 พันล้าน
▼ −35% YoY (วัฏจักรขาลง)
EPS (TTM)
~฿2.11
FY2024 อยู่ที่ ~฿3.17
BVPS
~฿29.37
ส่วนของผู้ถือหุ้นแข็งแกร่ง
ROE / ROA
~7.3% / 2.8%
ลดจากค่าเฉลี่ยอดีต ~16%
รายได้ TTM
฿24.4 พันล้าน
▼ −23% YoY (โอนน้อยลง)
อัตรากำไรขั้นต้น
~34%
สูงเด่นในกลุ่มอสังหาฯ
เงินปันผล
~8.1%
฿1.25/หุ้น • payout ~67%
Beta
0.41
ผันผวนต่ำกว่าตลาด
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ
ราคา SPALI มูลค่าเหมาะสม ฿17.30 จุดสำคัญ

ในรอบ ~1 ปี ราคา SPALI แกว่งในกรอบ ฿14.50 – ฿18.20 ทำจุดต่ำที่ต้นรอบราว ฿14.50 (มิ.ย. 2568) ตามแรงกดดันของกลุ่มอสังหาฯ ทั้งกำลังซื้ออ่อน หนี้ครัวเรือนสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ก่อนฟื้นขึ้นแตะจุดสูง ~฿18.20 ช่วงปลายปี 2568 ถึงต้นปี 2569 (ก.ย. 2568 และ ม.ค. 2569) จากความคาดหวังปันผลสูงและ valuation ที่ถูก จากนั้นย่อลงมาบริเวณ ฿15.50 – ฿16.30 ในไตรมาส 2/2569 หลังตลาดรับรู้ผลกำไร FY2025 ที่หดตัว ปัจจุบันที่ ฿15.60 บวก ~+7.6% ในรอบปี ยังต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿17.30 (เส้นเขียว) เล็กน้อย

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี
1. P/E Valuation
EPS กลางวัฏจักร ฿2.45 × P/E เป้าหมาย ~7.0x — ใช้กำไร normalized (เฉลี่ยช่วงกำไรต่ำ ฿2.11 กับปีปกติ ฿3.17) คูณ P/E ใกล้ค่าเฉลี่ย 5 ปี
฿17.15
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿1.25 × (1+g); g 3%, r 11% → หุ้นปันผลสูงสม่ำเสมอ เหมาะกับโมเดลปันผล
฿16.09
3. Justified P/BV
P/BV เหมาะสม = (ROE 8.5% − g 3%)/(r 11% − g 3%) ≈ 0.688 × BVPS ฿29.37
฿20.19
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ ฿15.80 – ฿18.80
฿17.30

วิธี Justified P/BV ให้ค่าสูงสุด (฿20.19) เพราะ SPALI ซื้อขายที่ P/BV เพียง 0.52x ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีมาก แต่เราใช้ ROE สมมติฐานเชิงอนุรักษ์ที่ 8.5% (สูงกว่า TTM 7.3% เล็กน้อยแต่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอดีต ~16%) เพื่อสะท้อนภาวะอุตสาหกรรมที่ยังอ่อนแอ วิธี DDM ให้ค่าต่ำสุด (฿16.09) สะท้อนผลตอบแทนที่ต้องการสูง (r 11%) ในหุ้นวัฏจักร Fair Value กลางที่ ฿17.30 ใกล้เคียงเป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย ฿17.91 และอยู่กึ่งกลางของทั้งสามวิธี

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿15.90
เหมาะสม ฿17.30
฿12.11
MOS 30% ฿13.84
MOS 20% ฿17.30
Fair Value ฿17.91
เป้าเฉลี่ย Analyst ฿18.80
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน ฿15.60 อยู่ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿17.30 ราว ~10% — อยู่ในโซน "ใกล้ fair value ค่อนไปทางถูก" แต่ยังไม่ถึงจุดซื้อ MOS 20% (฿13.84) จุดเข้าซื้อที่มี margin of safety ชัดเจนอยู่ที่ ~฿13.84 หรือต่ำกว่า ซึ่งราคาแตะระดับนั้นช่วงกลางปี 2025 ที่ผ่านมา ระดับปัจจุบันเหมาะกับนักลงทุนที่เน้นปันผล (yield ~8%) มากกว่าการเก็งกำไรส่วนต่างราคา

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+8%
ราคาต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสมเล็กน้อย — มี margin of safety บางๆ ระดับ "พอใช้" เหมาะสะสมเชิงปันผล แต่ยังไม่ใช่โซนถูกมาก ควรรอย่อเพื่อเพิ่ม MOS
จุดซื้อ MOS 20%
฿13.84
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿12.11
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿17.30
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿15.60 • EPS ฐาน ~฿2.11 • รวมปันผล
BearEPS −5%/ปี
฿10.85
−12%
  • EPS ปี 3~฿1.81
  • P/E ออก6.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿2.85
  • สถานการณ์กำลังซื้อทรุดต่อ ปฏิเสธสินเชื่อสูง
BaseEPS +5%/ปี
฿17.10
+34%
  • EPS ปี 3~฿2.44
  • P/E ออก7.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿3.75
  • สถานการณ์ฟื้นตัวค่อยเป็นค่อยไป ปันผลคงที่
BullEPS +12%/ปี
฿23.72
+81%
  • EPS ปี 3~฿2.96
  • P/E ออก8.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿4.50
  • สถานการณ์วัฏจักรกลับ ดอกเบี้ยลด โอนเร่งตัว

ผลตอบแทนรวมคำนวณจาก (ราคาเป้า + ปันผลสะสม 3 ปี − ราคาเข้า) / ราคาเข้า โดยใช้ P/E ออกที่อิงค่าเฉลี่ยอดีต (~6–8x) จุดเด่นของ SPALI คือฐานปันผลที่สูง (~8%/ปี) ซึ่งช่วยพยุงผลตอบแทนแม้ในกรณี Bear และเพิ่มแรงส่งในกรณี Base/Bull ความเสี่ยงหลักอยู่ที่ฝั่งกำไรหากกำลังซื้อภาคที่อยู่อาศัยฟื้นช้ากว่าคาด

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • ปันผลสูงสม่ำเสมอ: yield ~8% และ payout ~67% หนุนราคาในยามตลาดซบ ดึงดูดนักลงทุนเน้นกระแสเงินสด
  • งบดุลแข็งแกร่ง หนี้ต่ำ: gearing ต่ำสุดในกลุ่มผู้พัฒนาฯ รายใหญ่ ทนต่อดอกเบี้ยสูงและวัฏจักรขาลงได้ดี
  • Valuation ถูกมาก: P/E ~7.4x และ P/BV เพียง 0.52x ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี เปิด upside เมื่อกำไรฟื้น
  • มาร์จิ้นสูงเด่น: gross margin ~34% สูงกว่าคู่แข่ง จากการคุมต้นทุนและบริหารโครงการมีประสิทธิภาพ
  • กระจายความเสี่ยงต่างประเทศ: โครงการในออสเตรเลียและธุรกิจโรงแรมช่วยกระจายรายได้นอกตลาดไทย
  • ดอกเบี้ยขาลง: หาก กนง. ลดดอกเบี้ย จะหนุนทั้งกำลังซื้อ การอนุมัติสินเชื่อ และ valuation หุ้นปันผล

▼Risks — ความเสี่ยง

  • กำลังซื้ออ่อนแอ: เศรษฐกิจชะลอตัวกดดันยอดขายและการโอน รายได้ TTM หดตัว ~23% YoY
  • หนี้ครัวเรือนสูง: ระดับหนี้ครัวเรือนไทยที่สูงจำกัดความสามารถในการซื้อบ้านใหม่
  • อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง: ธนาคารเข้มงวดการปล่อยกู้ ทำให้ backlog แปลงเป็นยอดโอนได้ช้าลง
  • กำไรวัฏจักรขาลง: EPS ลดจาก ฿3.17 เหลือ ฿2.11 และ ROE ลงเหลือ ~7% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอดีตมาก
  • อุปทานคงค้างสูง: สต็อกที่อยู่อาศัยในตลาดรวมยังสูง อาจกดดันราคาขายและการระบาย inventory
  • พึ่งพิงตลาดในประเทศ: แม้มีออสเตรเลีย รายได้หลักยังมาจากไทยซึ่งเผชิญ headwinds เชิงโครงสร้าง
8

สรุปภาพรวม

หุ้นปันผลคุณภาพ ราคาใกล้เหมาะสม — เน้นกระแสเงินสด รอย่อเพิ่ม MOS

SPALI เป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง โดดเด่นด้วยมาร์จิ้นสูง หนี้ต่ำ และปันผลสม่ำเสมอ ~8% ปัจจุบันที่ ฿15.60 ซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿17.30 ราว ~10% และต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี (P/BV 0.52x) อย่างมาก อย่างไรก็ตามกำไรอยู่ในช่วงวัฏจักรขาลง (EPS หดจาก ฿3.17 เหลือ ฿2.11, ROE ลงเหลือ ~7%) จากกำลังซื้ออ่อน หนี้ครัวเรือนสูง และการปฏิเสธสินเชื่อ จึงเหมาะกับนักลงทุนระยะยาวที่เน้นปันผลมากกว่าการเก็งส่วนต่างราคา และควรทยอยสะสมเมื่อราคาย่อเข้าใกล้โซน MOS 20% (~฿13.84) เพื่อเพิ่มส่วนเผื่อความปลอดภัย

มูลค่าเหมาะสม
฿17.30 (฿15.80–฿18.80)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +9.8%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿17.91 (Buy)
กลยุทธ์: ถือเพื่อรับปันผล ~8% ระยะยาว • ทยอยสะสมเมื่อราคา < ฿15 และเข้าเต็มที่โซน MOS 20% (~฿13.84) • ติดตามสัญญาณฟื้นของกำลังซื้อ การโอน และทิศทางดอกเบี้ยเป็นตัวกระตุ้น re-rating
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มาข้อมูล: StockAnalysis.com • Investing.com • TradingView • Yahoo Finance (ราคา/EPS ทวนข้าม ≥3 แหล่ง ณ 24 มิ.ย. 2026)