SET: SPALI ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย

ศุภาลัย (SPALI)

บ้านเดี่ยว • ทาวน์โฮม • คอนโดมิเนียม • อาคารพาณิชย์ • โครงการในออสเตรเลีย • ธุรกิจโรงแรม — ผู้พัฒนาอสังหาฯ มาร์จิ้นสูง หนี้ต่ำ ปันผลสูงสม่ำเสมอ

฿16.00(SPALI)

▼ −6.4% (รอบปี)

ราคา ณ 24 ก.ย. 2569 (ปิดตลาด)
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿14.80 – ฿19.00
ที่มา: StockAnalysis.com, Investing.com, TradingView

2026-09-22อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ 22 ก.ย. 2569

Market Cap

฿3.04 หมื่นล้าน

~1.90 พันล้านหุ้น

P/E (TTM)

6.6x

EPS TTM ฿2.41 · ต่ำกว่ากลุ่มอสังหาฯ • value

P/E มัธยฐาน ~5 ปี

6.3x

มัธยฐานย้อนหลัง · กรอบ 5.0x – 7.8x • มัธยฐาน 6.0x

P/BV

0.54x

BVPS ฿29.37 · ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีมาก

กำไรสุทธิ FY2025

฿4.02 พันล้าน

ทั้งปีบัญชี · ▼ −35% YoY (วัฏจักรขาลง)

EPS (TTM)

~฿2.41

IFRS · FY2025 ~฿2.09 • FY2024 ~฿3.17

BVPS

~฿29.37

มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · ส่วนของผู้ถือหุ้นแข็งแกร่ง

ROE / ROA

~8.3%

ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · ต่ำกว่า 12–18% ช่วง FY2021–24

รายได้ TTM

฿2.43 หมื่นล้าน

รอบ 12 เดือนล่าสุด · ▼ FY2025 −23% YoY (โอนน้อยลง)

อัตรากำไรขั้นต้น

33.0%

Gross margin · สูงเด่นในกลุ่มอสังหาฯ

เงินปันผล

7.81%

฿1.25/ปี · ฿1.25/หุ้น • payout ~52%

Beta

0.41

ความผันผวนเทียบตลาด · ผันผวนต่ำกว่าตลาด

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ

ราคา SPALI มูลค่าเหมาะสม ฿16.40 จุดสำคัญ

ในรอบ ~1 ปี ราคาปิดรายเดือนของ SPALI แกว่งในกรอบ ฿15.50 – ฿18.20 เริ่มต้นรอบที่ ฿17.10 (ต.ค. 2568) ก่อนขึ้นแตะจุดสูง ~฿18.20 ในเดือน ม.ค. 2569 จากความคาดหวังปันผลสูงและ valuation ที่ถูก จากนั้นย่อลงมาบริเวณ ฿15.50 – ฿16.30 ตั้งแต่ มี.ค. 2569 หลังตลาดรับรู้ผลกำไร FY2025 ที่หดตัว ปัจจุบัน ฿16.00 ต่ำกว่าจุดเริ่มต้นของรอบ และใกล้เคียงมูลค่าเหมาะสม ฿16.40 (เส้นเขียว) มาก

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 2 วิธี

1. P/E Valuation

EPS ปรับ ฿2.78 × P/E เป้าหมาย ~6x (มัธยฐาน 5 ปี) — เฉลี่ย FY2023–FY2025 = (3.07+3.17+2.09)/3 ปรับวัฏจักร · 6.0x คือมัธยฐาน P/E ย้อนหลัง 5 ปีที่วัดจากราคาเฉลี่ยรายงวด (ช่วง 5.0–7.8x) มาจากประวัติ ไม่ได้ลอกจาก P/E ปัจจุบัน

฿16.68

2. DDM / Gordon Growth

D₁ = ปันผล ฿1.25 × (1+g); g 3%, r 11% — สมมติฐานของเรา · หุ้นปันผลสูงสม่ำเสมอ payout ~52% ของ EPS TTM รองรับได้

฿16.09

มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ ฿15.10 – ฿17.70

฿16.40

ทั้งสองวิธีเป็นคนละตระกูล (กำไร-ตัวคูณ และปันผล) และให้ค่าใกล้กัน (฿16.68 และ ฿16.09) จึงเฉลี่ยกันได้ ตัด Justified P/BV ออกเพราะใช้ (r, g) ชุดเดียวกับ DDM (นับเป็นเสียงเดียว) และ BVPS ล่าสุดยังยืนยันจากแหล่งที่เปิดอ่านไม่ได้ ตัวคูณ P/E เป้าหมายใช้มัธยฐานประวัติ 6.0x ไม่ใช่ P/E ปัจจุบัน · เป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย ฿17.65 ใช้เป็นบริบทตรวจความสอดคล้องเท่านั้น ไม่ได้เป็นขาของ Fair Value Fair Value จึงอ่อนไหวต่อ EPS กลางวัฏจักร: หากใช้ EPS TTM ฿2.41 แทน ขา P/E จะเหลือ ~฿14.46 และ FV เฉลี่ยราว ฿15.3

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿16.00

เหมาะสม ฿16.40

฿11.48
MOS 30% ฿13.12
MOS 20% ฿16.40
Fair Value ฿17.65
เป้าเฉลี่ย Analyst ฿17.70
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน ฿16.00 อยู่ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿16.40 เพียงเล็กน้อย — อยู่ในโซน "ใกล้ fair value" ยังไม่ถึงจุดซื้อ MOS 20% (฿13.12) จุดเข้าซื้อที่มี margin of safety ชัดเจนอยู่ที่ ฿13.12 หรือต่ำกว่า ซึ่งราคาแตะระดับใกล้เคียงนั้นช่วงกลางปี 2025 ที่ผ่านมา (กรอบ 52 สัปดาห์ต่ำสุด ฿14.80) ระดับปัจจุบันเหมาะกับนักลงทุนที่เน้นปันผล (yield ~8%) มากกว่าการเก็งกำไรส่วนต่างราคา

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+2%

ราคาราคาใกล้เคียงมูลค่าเหมาะสม — margin of safety บางมาก เหมาะถือเพื่อรับปันผล แต่ยังไม่ใช่โซนถูก ควรรอย่อเพื่อเพิ่ม MOS

จุดซื้อ MOS 20%

฿13.12

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

฿11.48

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< ฿16.40

ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (บาท)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿16.00 • EPS ฐาน ~฿2.41 • รวมปันผล

BearEPS −5%/ปี

฿10.33

−18%

EPS ปี 3~฿2.07
P/E ออก5.0x
ปันผลรวม 3 ปี~฿2.85
สถานการณ์กำลังซื้อทรุดต่อ ปฏิเสธสินเชื่อสูง

BaseEPS +5%/ปี

฿16.74

+28%

EPS ปี 3~฿2.79
P/E ออก6.0x
ปันผลรวม 3 ปี~฿3.75
สถานการณ์ฟื้นตัวค่อยเป็นค่อยไป ปันผลคงที่

BullEPS +12%/ปี

฿23.70

+76%

EPS ปี 3~฿3.39
P/E ออก7.0x
ปันผลรวม 3 ปี~฿4.50
สถานการณ์วัฏจักรกลับ ดอกเบี้ยลด โอนเร่งตัว

ผลตอบแทนรวมคำนวณจาก (ราคาเป้า + ปันผลสะสม 3 ปี − ราคาเข้า) / ราคาเข้า โดยใช้ P/E ออกที่อิงประวัติ 5 ปี (5–7x รอบมัธยฐาน 6.0x) จุดเด่นของ SPALI คือฐานปันผลที่สูง (~8%/ปี) ซึ่งช่วยพยุงผลตอบแทนแม้ในกรณี Bear และเพิ่มแรงส่งในกรณี Base/Bull ความเสี่ยงหลักอยู่ที่ฝั่งกำไรหากกำลังซื้อภาคที่อยู่อาศัยฟื้นช้ากว่าคาด

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

ปันผลสูงสม่ำเสมอ: yield ~8% และ payout ~52% หนุนราคาในยามตลาดซบ ดึงดูดนักลงทุนเน้นกระแสเงินสด
งบดุลแข็งแกร่ง หนี้ต่ำ: gearing ต่ำสุดในกลุ่มผู้พัฒนาฯ รายใหญ่ ทนต่อดอกเบี้ยสูงและวัฏจักรขาลงได้ดี
Valuation ถูกมาก: P/E ~6.7x และ P/BV ~0.55x ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี เปิด upside เมื่อกำไรฟื้น
มาร์จิ้นสูงเด่น: gross margin ~33% สูงกว่าคู่แข่ง จากการคุมต้นทุนและบริหารโครงการมีประสิทธิภาพ
กระจายความเสี่ยงต่างประเทศ: โครงการในออสเตรเลียและธุรกิจโรงแรมช่วยกระจายรายได้นอกตลาดไทย
ดอกเบี้ยขาลง: หาก กนง. ลดดอกเบี้ย จะหนุนทั้งกำลังซื้อ การอนุมัติสินเชื่อ และ valuation หุ้นปันผล

▼Risks — ความเสี่ยง

กำลังซื้ออ่อนแอ: เศรษฐกิจชะลอตัวกดดันยอดขายและการโอน รายได้ FY2025 หดตัว ~23% YoY
หนี้ครัวเรือนสูง: ระดับหนี้ครัวเรือนไทยที่สูงจำกัดความสามารถในการซื้อบ้านใหม่
อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง: ธนาคารเข้มงวดการปล่อยกู้ ทำให้ backlog แปลงเป็นยอดโอนได้ช้าลง
กำไรวัฏจักรขาลง: EPS FY2025 ลดจาก ฿3.17 เหลือ ฿2.09 (TTM ฟื้นเป็น ฿2.41) และ ROE ~8% ต่ำกว่าช่วงอดีตมาก
อุปทานคงค้างสูง: สต็อกที่อยู่อาศัยในตลาดรวมยังสูง อาจกดดันราคาขายและการระบาย inventory
พึ่งพิงตลาดในประเทศ: แม้มีออสเตรเลีย รายได้หลักยังมาจากไทยซึ่งเผชิญ headwinds เชิงโครงสร้าง

สรุปภาพรวม

หุ้นปันผลคุณภาพ ราคาใกล้เหมาะสม — เน้นกระแสเงินสด รอย่อเพิ่ม MOS

SPALI เป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง โดดเด่นด้วยมาร์จิ้นสูง หนี้ต่ำ และปันผลสม่ำเสมอ ~8% ปัจจุบันที่ ฿16.00 ซื้อขายใกล้เคียงมูลค่าเหมาะสม ฿16.40 (MOS +2%) และต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี (P/BV ~0.55x) อย่างมาก อย่างไรก็ตามกำไรอยู่ในช่วงวัฏจักรขาลง (EPS FY2025 ฿2.09 จาก ฿3.17, TTM ฟื้นเป็น ฿2.41, ROE ~8%) จากกำลังซื้ออ่อน หนี้ครัวเรือนสูง และการปฏิเสธสินเชื่อ จึงเหมาะกับนักลงทุนระยะยาวที่เน้นปันผลมากกว่าการเก็งส่วนต่างราคา และควรทยอยสะสมเมื่อราคาย่อเข้าใกล้โซน MOS 20% (฿13.12) เพื่อเพิ่มส่วนเผื่อความปลอดภัย

มูลค่าเหมาะสม

฿16.40 (฿15.10–฿17.70)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ +2%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

~฿17.65 (Buy)

กลยุทธ์: ถือเพื่อรับปันผล ~8% ระยะยาว • ทยอยสะสมเมื่อราคาย่อลงต่ำกว่า FV ฿16.40 และเข้าเต็มที่โซน MOS 20% (฿13.12) • ติดตามสัญญาณฟื้นของกำลังซื้อ การโอน และทิศทางดอกเบี้ยเป็นตัวกระตุ้น re-rating

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มาข้อมูล: StockAnalysis.com • Investing.com • TradingView • Yahoo Finance (ราคา/EPS ทวนข้าม ≥3 แหล่ง ณ 22 ก.ย. 2026)