◆ ◆ ◆

SET: SIRI อสังหาริมทรัพย์ Property Developer

แสนสิริ (Sansiri PCL)

พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยครบทุกระดับ • คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม • บริหารอสังหาฯ & โรงแรม • ปันผลสม่ำเสมอ

฿1.50(SIRI)

▲ +2.7% (รอบปี)

ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿1.26 – ฿1.60
ที่มา: Yahoo Finance, StockAnalysis.com, SET Factsheet

2026-08-08อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ ก.ค. 2569 • FY2025 = ปีสิ้นสุด ธ.ค. 2568

Market Cap

฿25,664 ล้าน

~17,574 ล้านหุ้น

P/E (TTM)

~6.0x

ค่าเฉลี่ยเซกเตอร์ ~8–9x

P/E เฉลี่ย ~5 ปี

~7.5x

ช่วง 5–10x (ตามวัฏจักรอสังหาฯ)

P/BV

0.51x

ต่ำกว่า Book Value มาก

กำไรสุทธิ FY2025

฿4,513 ล้าน

−9.7% จาก FY2024 (฿4,998 ล้าน)

EPS (TTM)

~฿0.24

FY2025: ลดจาก ฿0.29 (FY2024)

BVPS

~฿2.55

Equity FY2025 ฿50,062 ล้าน / 17,574 ล้านหุ้น

ROE / ROA

~7.9% / 3.1%

ROE ลดจาก 10.3% (FY2024) ตามกำไร

รายได้ TTM

฿34,395 ล้าน

−12.3% YoY; คอนโดฯ +13.1% ชดเชยบ้านลด −30%

Gross Margin

~32–35%

โครงการคอนโดฯ margin ดีกว่าบ้านเดี่ยว

เงินปันผล

~8.84%

฿0.13/หุ้น (฿0.08 มี.ค.69 + ฿0.05 ส.ค.68) ปีละ 2 ครั้ง

Beta

0.65

ความผันผวนต่ำกว่าตลาด SET

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

ก.ค. 2568 – ก.ค. 2569 (รายเดือน)

ราคา SIRI มูลค่าเหมาะสม ฿2.04 จุดสำคัญ

ราคา SIRI เปิดรอบปีที่ ฿1.56 (ก.ค. 2568) แล้วร่วงลงแรงในช่วง ส.ค.–ก.ย. 2568 ไปแตะต่ำสุด ฿1.33–1.36 กดดันจากยอดขายบ้านเดี่ยวที่ตกลง 30% YoY และความกังวลเศรษฐกิจไทย จากนั้นทยอยฟื้นในช่วงปลายปี 2568 ทรงตัวในกรอบ ฿1.40–1.47 และต่อเนื่องมาถึงปี 2569 ปัจจุบัน ฿1.46 ลดลง −6.4% ในรอบปี แต่ yield ปันผลสูง ~8.84% ช่วยลดผลขาดทุนรวม ราคายังต่ำกว่า Fair Value ฿2.04 มาก (MOS ~28%)

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี

1. P/E Valuation

EPS adj. ฿0.24 × P/E เป้าหมาย ~7.5x — ค่าเฉลี่ย 5 ปีของ SIRI และ sector Thai property; ปัจจุบัน 6.0x ต่ำกว่าประวัติ

฿1.80

2. DDM / Gordon Growth

D₁ = ปันผล ฿0.13 × (1+g); g 3%, r 9% → SIRI จ่ายปันผลสม่ำเสมอทุกปีตั้งแต่ 2558 เหมาะใช้ DDM

฿2.23

3. Justified P/BV

P/BV เหมาะสม = (ROE 7.9% − g 3%)/(r 9% − g 3%) ≈ 0.82 × BVPS ฿2.55 — ROE ต่ำกว่า cost of equity ทำให้ P/BV เหมาะสมต่ำกว่า 1x

฿2.08

มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ ฿1.80 – ฿2.23

฿2.04

วิธี DDM ให้ค่าสูงสุด (฿2.23) เพราะ SIRI มีประวัติจ่ายปันผลต่อเนื่องสม่ำเสมอ แม้อัตราปันผลลดลงในปีล่าสุด (฿0.13 vs ฿0.17 ปีก่อน) วิธี P/E (฿1.80) อนุรักษ์นิยมสุด ใช้ EPS FY2025 ที่ลดลง และ P/E target 7.5x ซึ่งต่ำกว่า sector average เล็กน้อย Justified P/BV (฿2.08) ให้ค่ากลาง สะท้อนว่า ROE 7.9% ต่ำกว่า cost of equity 9% ทำให้ P/BV ที่สมเหตุสมผลควรต่ำกว่า 1x แต่ราคาปัจจุบัน 0.51x P/BV ถือว่า discount มากเกินไป เฉลี่ย 3 วิธีได้ Fair Value ฿2.04

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿1.50

เหมาะสม ฿2.04

฿1.43
MOS 30% ฿1.63
MOS 20% ฿1.69
เป้าเฉลี่ย Analyst ฿2.04
Fair Value ฿2.23
กรอบบน FV

ราคา ฿1.46 อยู่ใกล้โซน MOS 30% (฿1.43) มาก — เป็นระดับที่ deep value investor เริ่มสะสม เป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย ฿1.69 (Strong Buy, 12 นักวิเคราะห์ ณ ก.ค. 2569) มี upside 15.8% จากราคาปัจจุบัน หากราคากลับสู่ Fair Value ฿2.04 จะมี upside ~40% ยังไม่รวมปันผลระหว่างทาง ระยะสั้นแนวต้านอยู่ที่ ฿1.60 (High 52 สัปดาห์) และ ฿1.69 (เป้านักวิเคราะห์) ก่อนถึง Fair Value

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+26%

โซน Value — ราคาต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสมอย่างมีนัยสำคัญ เหมาะทยอยสะสม

จุดซื้อ MOS 20%

฿1.63

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

฿1.43

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< ฿2.04

ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (บาท)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿1.46 • EPS ฐาน ~฿0.24 • รวมปันผล

BearEPS −1%/ปี

฿1.28

+14.4% รวม 3 ปี (~4.6%/ปี)

EPS ปี 3~฿0.23
P/E ออก5.5x
ปันผลรวม 3 ปี~฿0.39
สถานการณ์อสังหาฯ ชะลอ เศรษฐกิจอ่อนแอ ราคาบ้านลง

BaseEPS +5%/ปี

฿1.94

+61.7% รวม 3 ปี (~17.4%/ปี)

EPS ปี 3~฿0.28
P/E ออก7.0x
ปันผลรวม 3 ปี~฿0.42
สถานการณ์เศรษฐกิจฟื้น คอนโดฯ และบ้านกลับมา LTV ผ่อนคลาย

BullEPS +9%/ปี

฿2.64

+111.6% รวม 3 ปี (~28.3%/ปี)

EPS ปี 3~฿0.31
P/E ออก8.5x
ปันผลรวม 3 ปี~฿0.45
สถานการณ์นักท่องเที่ยวต่างชาติซื้อคอนโดฯ เพิ่ม นโยบายรัฐหนุน

แม้กระทั่งใน Bear case ผลตอบแทนรวมยังเป็นบวก (~14.4%) เพราะ yield ปันผลสูง ~8.84% ช่วยหนุน — สะท้อน downside protection จากปันผลในราคาปัจจุบัน Base case ให้ผลตอบแทน 17.4%/ปีหาก P/E กลับสู่ 7.0x ภายใน 3 ปี ซึ่งสมเหตุสมผลหากเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัว ความเสี่ยงหลักคือ EPS อาจยังถูกกดดันหากยอดขายบ้านเดี่ยวไม่ฟื้น และต้นทุนดอกเบี้ยยังสูง (D/E ~1.5x) ตัวเลขเป็นประมาณการ ไม่ใช่การรับประกัน

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

ยอดขายคอนโดฯ ฟื้น: รายได้จากคอนโดมิเนียมเติบโต +13.1% YoY ใน FY2025 แม้ภาพรวมลดลง บ่งชี้ segment นี้ยังแข็งแกร่ง โดยเฉพาะโครงการในทำเลกรุงเทพฯ
นักซื้อต่างชาติ (Expat & Chinese Buyer): แสนสิริเป็นแบรนด์ที่นักซื้อต่างชาติรู้จักดี หากนโยบาย LTV และ Freehold คอนโดสำหรับต่างชาติผ่อนคลาย จะหนุนยอดขายคอนโดฯ ระดับบน
Backlog ลดความเสี่ยงรายได้: SIRI มี backlog สะสมหลายพันล้านบาทที่รอโอน ให้ visibility รายได้ใน 1–2 ปีข้างหน้า ลดความผันผวนของ EPS
โรงแรมและธุรกิจบริการฟื้นตัว: ธุรกิจโรงแรมและบริหารอสังหาฯ ซึ่งคิดเป็น ~10% ของรายได้กำลังฟื้นตัวตามการท่องเที่ยว ช่วยเสริม recurring income
Dividend Yield ดึงดูด Fund Flow: Yield ~8.84% สูงกว่าพันธบัตรรัฐบาลไทย 10 ปี (~3%) อย่างมาก ดึงดูด income investor และกองทุนที่มองหา yield สูง
Valuation Discount สุดขีด: P/BV เพียง 0.51x และ P/E เพียง 6.0x ต่ำกว่าประวัติศาสตร์มาก หากตลาดปรับ re-rate แม้เล็กน้อยก็ให้ upside สูง

▼Risks — ความเสี่ยง

ตลาดบ้านเดี่ยวยังอ่อนแอ: รายได้จากบ้านเดี่ยวลดลง −30.1% YoY ใน FY2025 สะท้อนกำลังซื้อชนชั้นกลาง-ล่างที่ยังอ่อนแอ ดอกเบี้ยสูง และการ reject สินเชื่อธนาคารสูง
ภาระหนี้สูง: Total Debt ~฿75,852 ล้าน (D/E ประมาณ 1.5x) ทำให้ดอกเบี้ยจ่ายกดดันกำไรสุทธิอย่างมีนัย โดยเฉพาะหากดอกเบี้ยยังสูงนาน
ยอดโอนชะลอ: โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอาจล่าช้าหากต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น ส่งผลต่อจังหวะรับรู้รายได้และ EPS
Supply เกินใน Segment คอนโดฯ: ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มี supply สะสมสูง อาจกดดัน margin หาก SIRI ต้องลดราคาเพื่อระบาย stock
ROE ต่ำกว่า Cost of Capital: ROE 7.9% ต่ำกว่า r 9% ตามที่สมมติ ทำให้ P/BV เหมาะสมต่ำกว่า 1x ตามทฤษฎี ต้องการการเติบโต EPS ก่อนจะ justify valuation สูงขึ้น
เศรษฐกิจไทยและนโยบายรัฐ: การเติบโต GDP ไทยชะลอตัว ความไม่แน่นอนด้านการเมือง นโยบายภาษีที่ดิน และมาตรการ LTV ของ ธปท. ล้วนส่งผลกับตลาดอสังหาฯ โดยตรง

สรุปภาพรวม

Value Play ที่ Yield สูง — ราคาถูกมากแต่ต้องอดทนรอ

SIRI ซื้อขายที่ P/E 6.0x และ P/BV 0.51x ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยประวัติศาสตร์อย่างมาก ด้วย Dividend Yield สูงถึง ~8.84% ทำให้แม้ราคาทรงตัว ผู้ถือหุ้นก็ยังได้รับผลตอบแทนจากปันผลสม่ำเสมอ ภาพรวมปี 2569–2571 ขึ้นกับการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ไทย โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่ยังซบเซา อย่างไรก็ดี segment คอนโดฯ เริ่มส่งสัญญาณฟื้น Q1/2569 EPS ขยับขึ้น YoY ราคาปัจจุบันยังอยู่ต่ำกว่า Fair Value ~28% สะท้อน deep discount ที่ให้ margin of safety ดีสำหรับ value investor ระยะยาวที่รับความผันผวนระยะสั้นได้

มูลค่าเหมาะสม

฿2.04 (฿1.80–฿2.23)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ +28%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

~฿1.69 (Strong Buy)

กลยุทธ์: ทยอยสะสมในราคา ≤฿1.50 (MOS ~26–28%) รับ yield ปันผล ~8.84%/ปีระหว่างรอ • เพิ่มน้ำหนักหากราคาลงถึงโซน MOS 30% (~฿1.43) • ทบทวนที่ ฿1.80–2.00 หากพื้นฐาน EPS ยังไม่ฟื้น • Stop-loss พิจารณาที่ ฿1.20 หากกำไรลดต่อเนื่อง

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: Yahoo Finance (SIRI.BK ก.ค. 2569), StockAnalysis.com (BKK:SIRI ก.ค. 2569), SET Factsheet (set.or.th), Investing.com (Sansiri dividends), FNS Syrus Research (3Q25 Flash); สอบทานราคา ≥2 แหล่งอิสระ ณ 3 ก.ค. 2569