●●●
SET: SC อสังหาริมทรัพย์ ปันผลสูง

บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น

บ้านเดี่ยว • ทาวน์เฮ้าส์ • คอนโดมิเนียม ระดับกลาง-บน • โครงการร่วมทุน (JV) • อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ • โรงแรม The Standard Pattaya
฿2.02(SC)
▲ +3.6% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿1.51 – ฿2.16
ที่มา: Yahoo Finance, Investing.com, SET
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ ก.ค. 2569
Market Cap
~฿8,255 ล้าน
4,277 ล้านหุ้น
P/E (TTM)
~5.36x
ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ~7.5x
P/E เฉลี่ย ~5 ปี
~7–8x
อุตสาหกรรม property ไทย 6–9x
P/BV
0.33x
BVPS ~฿5.82/หุ้น · ต่ำกว่าพาร์
กำไรสุทธิ FY2568
~฿1,540 ล้าน
ลดลงจาก ฿1,705M ปี 2567 (−10%)
EPS (TTM)
~฿0.36
Q4+Q3+Q2+Q1 2568 = 0.14+0.09+0.10+0.03
BVPS
~฿5.82
Equity ฿24,780M ÷ 4,277M หุ้น
ROE / ROA
~6.3% / ~2.4%
ลดลงจาก ROE สูงสุด ~12% ปี 2565
รายได้ TTM
~฿20,240 ล้าน
FY2568 รวม 4 ไตรมาส
อัตรากำไรขั้นต้น
~30.6%
กดดันจาก promotion pricing
เงินปันผล
~8.3%
฿0.16/หุ้น อนุมัติ AGM 2568 · payout ≥40%
D/E Ratio
~1.11x
หนี้ ฿27,447M / Equity ฿24,780M
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

ม.ค. 2568 – ก.ค. 2569
ราคา SC มูลค่าเหมาะสม ฿2.88 จุดสำคัญ

SC ปรับตัวลงจาก ฿1.95 ในเดือน ก.พ. 2568 สู่จุดต่ำสุด ฿1.57 ในเดือน เม.ย. 2568 ท่ามกลางแรงกดดันภาคอสังหาฯ จากอัตราดอกเบี้ยสูงและกำลังซื้อที่ชะลอตัว ก่อนฟื้นตัวแรงสู่ ฿2.04 ในเดือน ก.ค. 2568 จาก Sentiment เชิงบวกหลังคาด Q4 แข็งแกร่ง (+97% YoY) จากนั้นราคาทรงตัวในกรอบ ฿1.83–2.00 ช่วง ส.ค.–พ.ย. ก่อนจะยืนเหนือ ฿1.88–1.93 ณ ปัจจุบัน ให้ผลตอบแทนรอบปี +6.0% จาก ฿1.82 ต้นปี 2568 · ที่มา: Yahoo Finance (SC.BK 1y monthly)

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี
1. P/E Valuation
EPS (TTM) ฿0.36 × P/E เป้าหมาย ~7.5x — ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม property SET ระยะ 5 ปี (ปัจจุบัน 5.36x กดดันจากดอกเบี้ยสูง · คาดกลับสู่ค่าปกติเมื่อดอกเบี้ยลง)
฿2.70
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿0.16 × (1+g); g 3%, r 9% → ฿0.165 / (9%−3%) = ฿2.75 · SC มีนโยบายปันผลขั้นต่ำ 40% ของกำไรสุทธิ อัตราส่วนปันผล 8.3% สนับสนุนวิธีนี้
฿2.75
3. Justified P/BV
P/BV เหมาะสม = (ROE 6.3% − g 3%)/(r 9% − g 3%) ≈ 0.55 × BVPS ฿5.82 — สะท้อน ROE ที่ลดลงชั่วคราวจาก 10%+ เหลือ 6.3%; เมื่อ ROE ฟื้นตัว มูลค่าจาก P/BV จะสูงขึ้นอีก
฿3.20
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ ฿2.70 – ฿3.20
฿2.88

ทั้ง 3 วิธีให้ค่า ฿2.70–3.20 สะท้อนว่า SC ซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าอย่างมีนัยสำคัญ ณ ราคาปัจจุบัน · วิธี Justified P/BV ให้ค่าสูงสุด ฿3.20 เพราะ BVPS สูง ฿5.82 แม้ ROE ลดเหลือ 6.3% · DDM ฿2.75 สนับสนุนจาก yield 8.3% · P/E ต่ำมากปัจจุบัน 5.36x เพราะตลาดยัง discount ภาคอสังหาฯ จาก macro headwind · นักวิเคราะห์ 8 คนคาด ฿2.10–2.80 เฉลี่ย ฿2.26–2.29 อยู่ในกรอบ conservative ต่ำกว่า FV ฿2.88 ของเรา

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿2.02
เหมาะสม ฿2.88
฿2.02
MOS 30% ฿2.26
เป้าเฉลี่ย Analyst ฿2.30
MOS 20% ฿2.88
Fair Value ฿3.20
กรอบบน FV

ราคา ฿1.93 อยู่ในโซน MOS 33.0% — ต่ำกว่าจุดซื้อ MOS 30% (฿2.02) และ MOS 20% (฿2.30) เป็น Deep Value Zone สำหรับนักลงทุนสาย VI · นักวิเคราะห์ consensus "Strong Buy" 8/8 คน เป้าเฉลี่ย ฿2.26 (upside 17% จากราคาปัจจุบัน) ยังต่ำกว่า FV ฿2.88 ของเรา เพราะนักวิเคราะห์ conservative กับ ROE ระยะสั้น

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+30%
โซน Deep Value · MOS สูงกว่า 30% · เหมาะสะสม
จุดซื้อ MOS 20%
฿2.30
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿2.02
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿2.88
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿1.93 • EPS ฐาน ~฿0.36 • รวมปันผล
BearEPS −5%/ปี
฿1.40
−8% รวม / ~−2.8%/ปี
  • EPS ปี 3~฿0.31
  • P/E ออก4.5x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.42
  • สถานการณ์ภาคอสังหาฯ ซบเซา กำไรลดต่อเนื่อง
BaseEPS +10%/ปี
฿3.12
+87% รวม / ~+23%/ปี
  • EPS ปี 3~฿0.48
  • P/E ออก6.5x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.48
  • สถานการณ์กำไร 2569 ฟื้น +30% จาก condo โอน
BullEPS +20%/ปี
฿4.65
+169% รวม / ~+38%/ปี
  • EPS ปี 3~฿0.62
  • P/E ออก7.5x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.55
  • สถานการณ์อสังหาฯ บูม ดอกเบี้ยลด ROE กลับ 10%+

คำนวณจากราคาเข้า ฿1.93 · Base case: กำไรสุทธิ 2569E ~฿1,700M (+30% YoY) จากโอน 2 condo ใหม่ที่สร้างเสร็จ → EPS ~฿0.40 → ขยายต่อเนื่อง 10%/ปี · ปันผลประมาณ ฿0.16/ปี คงที่ · ผลตอบแทนรวมสูงมากเพราะ P/E เริ่มต้นต่ำเพียง 5.36x — ความเสี่ยง Bear: หนี้สิน D/E สูง 1.11x + กำลังซื้อชะลอ + ดอกเบี้ยสูง

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • การโอน Condo 2 โครงการใหม่ปี 2569: นักวิเคราะห์คาดกำไร core +30% YoY สู่ ฿1.7B จากการโอนคอนโดที่สร้างเสร็จ ดัน EPS และ ROE กลับสูงขึ้น
  • Dividend Yield สูง 8.3%: ปันผล ฿0.16/หุ้น (อนุมัติ AGM 2568) นโยบาย payout ขั้นต่ำ 40% ของกำไร ดึงดูดนักลงทุนสาย income ในสภาวะดอกเบี้ยที่คาดว่าจะลดลง
  • Valuation ต่ำผิดปกติ P/BV 0.33x: ต่ำกว่า Book Value 67% สะท้อน "over-discounted" — ประวัติศาสตร์ SC เคยซื้อขายที่ P/BV 0.5–0.8x ในรอบปกติ
  • แผนเปิด 15 โครงการใหม่ปี 2568: ยอดขายเป้าหมาย ฿26,000M (+11% YoY) เน้นบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮ้าส์ระดับกลาง-บน ที่ margin สูงกว่า segment ล่าง
  • The Standard Pattaya เปิดให้บริการ ต.ค. 2568: ธุรกิจโรงแรมระดับบน ช่วยกระจายรายได้นอกอสังหาฯ เพื่อขาย แม้ขาดทุนระยะแรกจาก ramp-up cost
  • Analyst Consensus "Strong Buy": 8 จาก 8 นักวิเคราะห์แนะนำซื้อ เป้าเฉลี่ย ฿2.26–2.29 (upside ~17%) สะท้อน downside จำกัดที่ราคาปัจจุบัน

▼Risks — ความเสี่ยง

  • ภาระหนี้สูง D/E 1.11x: หนี้สิน ฿27,447M เทียบ Equity ฿24,780M — ต้นทุนดอกเบี้ยสูงกดดัน Net Margin โดยเฉพาะหากอัตราดอกเบี้ยยังสูงนาน
  • ROE ลดลงชัดเจน 6.3% vs ค่าเฉลี่ย 10% : ROE ลดจาก 10.7% (2566) เหลือ 7.1% (2567) และ 6.3% (TTM) — อาจสะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างมากกว่าชั่วคราว
  • กำลังซื้อภาคอสังหาฯ ชะลอตัว: ตลาดบ้านระดับกลาง-บนในกรุงเทพฯ เผชิญ oversupply และกำลังซื้อที่อ่อนแอจากหนี้ครัวเรือนสูงและความเชื่อมั่นผู้บริโภคต่ำ
  • Gross Margin อยู่ต่ำที่ 30.6%: บริษัทใช้กลยุทธ์ promotional pricing กดดัน margin — หากต้องจัดโปรต่อเนื่องเพื่อระบาย inventory อาจทำให้ margin ไม่ฟื้น
  • ความเสี่ยง JV Losses: ขาดทุนจากบริษัทร่วมทุน ฿71M ใน Q4 2568 (vs กำไร ฿77M Q4 2567) จาก The Standard Pattaya รายได้ยังไม่ครอบคลุม OPEX ช่วงเปิดใหม่
  • ความเสี่ยงดอกเบี้ยและเศรษฐกิจมหภาค: หากดอกเบี้ยไม่ลดตามคาด หรือเศรษฐกิจชะลอแรง ผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยขอยกเลิก/โอนไม่ผ่านสูงขึ้น กระทบรายได้โอน
8

สรุปภาพรวม

SC ซื้อขายต่ำกว่ามูลค่า 33% · Dividend Yield สูง 8.3% · รอ Catalyst ปี 2569

SC Asset Corporation เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายครอบคลุมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน ณ ราคา ฿1.93 หุ้น SC ซื้อขายที่ P/E เพียง 5.36x และ P/BV 0.33x ต่ำกว่า Book Value อย่างมาก ปี 2568 กำไรลดลง ~10% จากแรงกดดัน macro และ margin แต่ปี 2569 นักวิเคราะห์คาดฟื้นตัวแรง +30% จากการโอน 2 condo ใหม่ · SC ยังจ่ายปันผล ฿0.16/หุ้น (yield 8.3%) ขณะรอ re-rating ราคา

มูลค่าเหมาะสม
฿2.88 (฿2.70–฿3.20)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +33.0%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿2.26 (Strong Buy 8/8)
กลยุทธ์: SC เหมาะสะสมระยะยาวสำหรับนักลงทุนสาย Value+Dividend — MOS 33.0% เข้า "โซน Deep Value" อย่างชัดเจน · รับ Dividend Yield 8.3%/ปีระหว่างรอ Re-rating · จุดสังเกตหลัก: ยอดโอน condo Q1-Q2 2569 และ ROE ที่คาดกลับสู่ 8-9% · Stop loss conceptual หาก P/BV หลุดต่ำกว่า 0.25x (ราคา ~฿1.46) โดยไม่มีเหตุผล fundamental
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: Yahoo Finance (SC.BK, ราคา/กราฟ 1y), Investing.com (P/E 5.36x, P/BV 0.33x, EPS 0.36, analyst targets), SET Factsheet (Market Cap, P/E, P/BV, 3 ก.ค. 2569), Wisesheets (ROE historical), EBC/Krungsri Securities (profit forecast 2568-2569), Investing.com Earnings (quarterly EPS)