SET: SC ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย

บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC)

บ้านเดี่ยว • ทาวน์เฮ้าส์ • คอนโดมิเนียม ระดับกลาง-บน • โครงการร่วมทุน (JV) • อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ • โรงแรม The Standard Pattaya
฿2.02(SC)
▲ +18.8% (รอบปี)
ราคา ณ 24 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿1.54 – ฿2.22
ที่มา: Yahoo Finance, StockAnalysis, SET
2026-09-21อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ ก.ย. 2569
Market Cap
฿8.64 พันล้าน
~4.28 พันล้านหุ้น · 4,277 ล้านหุ้น
P/E (TTM)
4.8x
EPS TTM ฿0.42 · ต่ำกว่ามัธยฐาน 5 ปี ~6.4x
P/E มัธยฐาน ~5 ปี
6.4x
มัธยฐานย้อนหลัง · มัธยฐาน 5 ปีงบ (ช่วง 5.5–7.6x)
P/BV
0.34x
BVPS ฿5.91 · BVPS ~฿5.91/หุ้น (คำนวณจาก D/E)
กำไรสุทธิ TTM
฿1.79 พันล้าน
รอบ 12 เดือนล่าสุด · FY2568 ฿1,533M (−10% จาก ฿1,706M ปี 2567)
EPS (TTM)
~฿0.42
IFRS · NI ฿1,790M ÷ 4,277M หุ้น · FY2568 EPS ฿0.36
BVPS
~฿5.91
มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · Equity ~฿25,270M (Debt ÷ D/E) ÷ 4,277M หุ้น
ROE / ROA
~7.3%
ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · ลดจากสูงสุด ~12.3% ปี 2565 (FY)
รายได้ TTM
฿2.26 หมื่นล้าน
รอบ 12 เดือนล่าสุด · TTM +15.7% YoY · FY2568 ฿20,233M
อัตรากำไรขั้นต้น
28.8%
Gross margin · TTM · FY2566 32.2% → FY2568 29.4%
เงินปันผล
7.43%
฿0.15/ปี · ฿0.15/หุ้น (TTM) · payout ~36% ของ EPS TTM
D/E
1.24x
หนี้สินต่อทุน · หนี้ ฿31,330M / Equity ~฿25,270M
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ ต.ค. 2568 – ก.ย. 2569
ราคา SC มูลค่าเหมาะสม ฿2.63 จุดสำคัญ

SC เริ่มช่วงกราฟที่ ฿1.70 ในเดือน ต.ค. 2568 ก่อนลงสู่จุดต่ำสุด ฿1.57 ในเดือน พ.ย. 2568 แล้วฟื้นขึ้นแตะ ฿2.04 ในเดือน ก.พ. 2569 จากนั้นย่อลงมาที่ ฿1.83 ในเดือน พ.ค.–มิ.ย. 2569 และกลับมายืนที่ระดับ ฿2.02 ตั้งแต่ ก.ค. 2569 จนถึงล่าสุด ฿2.02 ผลตอบแทนรอบปีดูที่ป้ายด้านบน · ที่มา: Yahoo Finance (SC.BK 1y monthly)

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 2 วิธี (2 ตระกูลสมมติฐาน)
1. P/E Valuation
EPS IFRS (TTM) ฿0.42 × P/E เป้าหมาย ~6.4x (มัธยฐาน 5 ปี) — 6.4x คือมัธยฐาน P/E ย้อนหลัง 5 ปีงบ (FY2564–2568: 6.4, 6.1, 7.1, 7.6, 5.5x) วัดจากราคาเฉลี่ยของแต่ละปี ÷ EPS ปีนั้น ที่มาคือประวัติของหุ้นเอง ไม่ได้อิงจาก P/E ปัจจุบัน
฿2.69
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿0.15 × (1+g); g 3%, r 9% — สมมติฐานของเราเอง · เป็นตระกูลสมมติฐาน (r,g) แยกจากขาที่ยึดตลาด (P/E) · Justified P/BV ใช้ (r,g) ชุดเดียวกันจึงนับเป็นเสียงเดียวกับ DDM ไม่นำมาเป็นขาเพิ่ม
฿2.58
มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ ฿2.58 – ฿2.69
฿2.63

FV = เฉลี่ย 2 ตระกูลอิสระ: P/E มัธยฐานประวัติ ฿2.69 (ยึดตลาด) กับ DDM ฿2.58 (สมมติฐาน r,g ของเรา) ห่างกันไม่ถึง 2 เท่าจึงเฉลี่ยได้ · Justified P/BV (ROE 7.3% × BVPS ~฿5.91 ให้ค่าราว ฿4.2) เป็นเพียงบริบท ใช้ (r,g) ชุดเดียวกับ DDM และไม่ถูกนำมาเฉลี่ย · sensitivity: ถ้าใช้ P/E ต่ำสุดในประวัติ 5.5x (฿2.31) FV จะเหลือราว ฿2.45 (ส่วนเผื่อลดลงต่ำกว่าโซน 20%) · เป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ ฿2.31 (Yahoo n=8) ใช้เป็นเครื่องตรวจความสมเหตุสมผลเท่านั้น ไม่ได้เป็นขาของ FV · เป้า FY2026e EPS ฿0.39 / FY2027e ฿0.41 ต่ำกว่า EPS TTM จึงเป็นความเสี่ยงที่ FV ฐาน TTM สูงเกินไป

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿2.02
เหมาะสม ฿2.63
฿1.84
MOS 30% ฿2.10
MOS 20% ฿2.31
เป้าเฉลี่ย Analyst ฿2.63
Fair Value ฿2.69
กรอบบน FV

ราคา ฿2.02 อยู่ในโซน MOS +23% — ต่ำกว่าจุดซื้อ MOS 20% (฿2.10) แต่ยังสูงกว่า MOS 30% (฿1.84) · นักวิเคราะห์ (Yahoo n=8) เป้าเฉลี่ย ฿2.31 สูงกว่าราคาราว 14% และต่ำกว่า FV ฿2.63 ของเรา เพราะ FV ยึดมัธยฐาน P/E ประวัติ 6.4x ขณะที่เป้านักวิเคราะห์สะท้อนคาดการณ์ EPS ปีถัดไปที่ต่ำกว่า TTM

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+23%
โซนน่าสนใจ · MOS 20–30% · ทยอยสะสมได้
จุดซื้อ MOS 20%
฿2.10
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿1.84
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿2.63
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿2.02 • EPS ฐาน ~฿0.42 • รวมปันผล
BearEPS −8%/ปี
฿1.47
−7% (−2%/ปี) รวม
  • EPS ปี 3~฿0.327
  • P/E ออก4.5x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.40
  • สถานการณ์ภาคอสังหาฯ ซบเซา กำไรลดต่อเนื่อง
BaseEPS +0%/ปี
฿2.52
+49% (+14%/ปี) รวม
  • EPS ปี 3~฿0.42
  • P/E ออก6.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.48
  • สถานการณ์EPS ทรงตัวระดับ TTM (consensus FY2026e–27e ฿0.39–0.41)
BullEPS +8%/ปี
฿3.70
+108% (+28%/ปี) รวม
  • EPS ปี 3~฿0.529
  • P/E ออก7.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.50
  • สถานการณ์ดอกเบี้ยลด ยอดโอนฟื้น P/E กลับใกล้ช่วงบนของประวัติ

คำนวณจากจุดเข้า ฿2.02 · Base case: EPS ทรงตัวที่ ~฿0.42 (consensus FY2026e ฿0.39 / FY2027e ฿0.41 ไม่คาดการเติบโต) ออกที่ P/E 6.0x ต่ำกว่ามัธยฐานประวัติ 6.4x · ปันผลประมาณ ฿0.15/ปี คงที่ · ผลตอบแทนรวมมาจาก re-rating P/E จากระดับต่ำมากในปัจจุบันเป็นหลัก · ความเสี่ยง Bear: EPS ลดต่อเนื่อง 8%/ปี + D/E 1.24x + กำลังซื้อชะลอ + ดอกเบี้ยสูง

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • กำไร/รายได้ TTM ฟื้นตัว: กำไรสุทธิ TTM ฿1,790M สูงกว่า FY2568 (฿1,533M) และรายได้ TTM โต +15.7% YoY (฿22,610M vs ฿20,233M) — ดัน EPS TTM เป็น ฿0.42 จาก ฿0.36
  • Dividend Yield สูง 7.43%: ปันผล ฿0.15/หุ้น (TTM) คิดเป็น payout ราว 36% ของ EPS TTM — ดึงดูดนักลงทุนสาย income และมีส่วนเหลือให้คงปันผลได้
  • Valuation ต่ำ P/BV 0.34x: ซื้อขายต่ำกว่า Book Value อย่างมาก และ P/E ปัจจุบันต่ำกว่ามัธยฐาน 5 ปีงบ (6.4x) — เปิดช่อง re-rating หากกำไรไม่ตก
  • กระแสเงินสดอิสระพลิกเป็นบวก: FCF TTM +฿2,849M เทียบติดลบ −฿5,489M (FY2565) และ −฿2,410M (FY2566) — ลดแรงกดดันด้านสภาพคล่อง
  • ภาระหนี้เริ่มลด: หนี้รวมลดจาก ฿33,941M (FY2567) เหลือ ฿31,330M (TTM) และ D/E ลดจาก 1.41x เป็น 1.24x
  • Analyst Consensus "Strong Buy": StockAnalysis สรุปคำแนะนำ Strong Buy เป้าเฉลี่ย ฿2.31 (Yahoo n=8) สูงกว่าราคาตลาดราว 14%

▼Risks — ความเสี่ยง

  • ภาระหนี้สูง D/E 1.24x: หนี้สิน ฿31,330M เทียบ Equity ~฿25,270M — ต้นทุนดอกเบี้ยสูงกดดัน Net Margin โดยเฉพาะหากอัตราดอกเบี้ยยังสูงนาน
  • ROE ต่ำกว่าอดีตชัดเจน 7.3% (TTM): ROE ลดจาก 12.3% (FY2565) เหลือ 11.2% (FY2566) 7.3% (FY2567) 6.4% (FY2568) และ 7.3% (TTM) — อาจสะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างมากกว่าชั่วคราว
  • กำลังซื้อภาคอสังหาฯ ชะลอตัว: ตลาดบ้านระดับกลาง-บนในกรุงเทพฯ เผชิญ oversupply และกำลังซื้อที่อ่อนแอจากหนี้ครัวเรือนสูงและความเชื่อมั่นผู้บริโภคต่ำ
  • Gross Margin ลดลง: จาก 33.2% (FY2565) และ 32.2% (FY2566) เหลือ 28.8% (TTM) — หาก margin ไม่ฟื้น กำไรต่อหน่วยยอดขายจะยังถูกกดดัน
  • ประมาณการกำไรไม่เติบโต: consensus FY2026e EPS ฿0.39 และ FY2027e ฿0.41 ต่ำกว่า EPS TTM ฿0.42 — TTM อาจเป็นจุดสูงระยะสั้น และ FV ที่ยึด EPS TTM อาจสูงเกินไป
  • ความเสี่ยงดอกเบี้ยและเศรษฐกิจมหภาค: หากดอกเบี้ยไม่ลดตามคาด หรือเศรษฐกิจชะลอแรง ผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยขอยกเลิก/โอนไม่ผ่านสูงขึ้น กระทบรายได้โอน
8

สรุปภาพรวม

SC ซื้อขายต่ำกว่ามูลค่า (MOS +23%) · Dividend Yield 7.43% · P/E ต่ำกว่ามัธยฐานประวัติ

SC Asset Corporation เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายครอบคลุมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน ณ ราคา ฿2.02 หุ้น SC ซื้อขายที่ P/E ~4.8x (TTM) และ P/BV 0.34x ต่ำกว่า Book Value อย่างมาก ปี 2568 กำไรลดลง ~10% แต่ TTM ฟื้นเป็น ฿1,790M (EPS ฿0.42) ขณะ consensus คาด EPS FY2026e–27e ราว ฿0.39–0.41 ไม่เติบโต · SC จ่ายปันผล ฿0.15/หุ้น (yield 7.43%) ขณะรอ re-rating ราคา

มูลค่าเหมาะสม
฿2.63 (฿2.58–฿2.69)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +23%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿2.31 (Strong Buy)
กลยุทธ์: SC เหมาะทยอยสะสมระยะยาวสำหรับนักลงทุนสาย Value+Dividend — MOS +23% อยู่ระหว่างจุดซื้อ MOS 20% ถึง 30% · รับ Dividend Yield 7.43%/ปีระหว่างรอ Re-rating · จุดสังเกตหลัก: กำไรไตรมาสถัดไป (งบออก 12 พ.ย. 2569 ตาม StockAnalysis) และแนวโน้ม gross margin/ROE · Stop loss conceptual หาก P/BV หลุดต่ำกว่า 0.25x (ประมาณ ฿1.48/หุ้น) โดยไม่มีเหตุผล fundamental
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: Yahoo Finance (SC.BK, ราคา/กราฟ 1y, quoteSummary), StockAnalysis (งบ 5 ปี FY2564–2568 + TTM, EPS, forecast FY2026e–27e, เป้านักวิเคราะห์), มัธยฐาน P/E คำนวณจากราคาเฉลี่ยรายปี ÷ EPS ปีนั้น · BVPS/Equity คำนวณจาก Debt ÷ D/E