SET: S โฮลดิ้งและกลุ่มธุรกิจ โรงแรมและที่พัก ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย

สิงห์ เอสเตท (Singha Estate) (S)

อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย • โรงแรม & รีสอร์ท (ผ่าน SHR ถือ 62.24% — ไทย/มัลดีฟส์/UK/ฟิจิ/มอริเชียส) • อาคารสำนักงาน-ค้าปลีก • นิคมอุตสาหกรรมเอสอ่างทอง + โรงไฟฟ้า 400MW

฿0.54(S)

▼ −1.8% (รอบปี)

ราคา ณ 25 ก.ย. 2569 (Yahoo Finance & StockAnalysis.com ตรงกัน)
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿0.47 – ฿0.63
ที่มา: Yahoo Finance, StockAnalysis.com, SET (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)

2026-09-21อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ธุรกิจ 4 กลุ่ม: อสังหาฯเพื่อขาย • โรงแรม (SHR 62.24%) • อาคารสำนักงาน-ค้าปลีก • นิคมอุตสาหกรรม+โรงไฟฟ้า

Market Cap

฿3.70 พันล้าน

~6.85 พันล้านหุ้น · 6,854 ล้านหุ้น (paid-up, SET 7 ส.ค. 69)

D/E

1.72x

หนี้สินต่อทุน · หนี้สุทธิ ฿34,553 ลบ. (หนี้ 37,275 − เงินสด 2,722 · 30 มิ.ย. 69)

P/BV

0.25x

BVPS ฿2.15 · ตรงกับ SET factsheet 7 ส.ค. 69

P/BV มัธยฐาน 5 ปี

0.28x

ช่วง 0.17x–0.63x (FY2564–2568)

กำไร(ขาดทุน)สุทธิ FY2568

−1,366 ลบ.

กำไรปกติ +531 ลบ. (+3.8 เท่า YoY)

EPS (TTM)

~−฿0.20

IFRS · EPS ปกติ (normalized) ~+฿0.077

BVPS

~฿2.15

มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · ผู้ถือหุ้นใหญ่ 14,764 ลบ. ÷ 6,854 ล้านหุ้น (มี.ค. 69)

ROE ปกติ / บัญชี (TTM)

3.6% / −9.4%

ปกติจากกำไรปกติ FY68 / บัญชีมีรายการพิเศษ

รายได้ TTM

13,392 ลบ.

เทียบ FY2568 (14,104 ลบ.) −5.1%

Normalized EBITDA margin

26%

ปรับดีขึ้นจาก 24% (FY67)

เงินปันผล

2.78%

฿0.015/ปี · DPS ฿0.015/หุ้น (FY68)

Beta

1.15

ความผันผวนเทียบตลาด · ไม่มีข้อมูลทางการ — ประมาณจากกลุ่มอสังหาฯ/โรงแรมไทยหนี้สูง

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ

ราคา S มูลค่าเหมาะสม ฿0.79 จุดสำคัญ

ราคาหุ้น S เคลื่อนไหวในกรอบแคบ ฿0.48–0.60 ตลอด 12 เดือนที่ผ่านมา ทำจุดต่ำสุด ม.ค. 69 ที่ ฿0.48 ก่อนดีดขึ้นแตะจุดสูงสุด ฿0.60 ในเดือน ก.พ. 69 รับข่าวกำไรปกติ FY2568 พลิกขึ้นก้าวกระโดด ก่อนย่อกลับมาแกว่งแถว ฿0.49 ช่วง เม.ย.–มิ.ย. แล้วฟื้นกลับสู่ ฿0.55 ในเดือน ก.ค.–ส.ค. 69 ภาพรวมทั้งปีแทบทรงตัว (รอบปี) สะท้อนความไม่แน่นอนของนักลงทุนแม้กำไรปกติจะดีขึ้นชัดเจน

การประเมินมูลค่า (Valuation)

Sum-of-Parts + P/BV มัธยฐาน (เฉลี่ย 2 ขาที่ยึดตลาด)

1. Sum-of-Parts (SOTP)

ค่าประกาศ (sotp) — มูลค่าธุรกิจโรงแรม = หุ้น SHR 62.24% ที่ราคาตลาดจริง ฿1.58 (21 ก.ย. 69) × 3,590 ล้านหุ้น × สัดส่วน 62.24% = ฿3,530 ลบ. + มูลค่าธุรกิจนอกโรงแรม (อสังหาฯเพื่อขาย+อาคารสำนักงาน+นิคมอุตสาหกรรม/ไฟฟ้า) ที่ book value ส่วนของผู้ถือหุ้นใหญ่หลังหัก NCI ของ SHR ≈ ฿5,990 ลบ. (ส่วนของผู้ถือหุ้นใหญ่ 30 มิ.ย. 69 ฿14,745 ลบ. ลบส่วนที่เป็นโรงแรมตามฐานเดิม ฿8,755 ลบ. — ประมาณการ ไม่มีงบแยกส่วนธุรกิจ) รวม ฿9,520 ลบ. หักส่วนลดโฮลดิ้ง 30% (หนี้สูง D/E 1.86x, ROE ปกติต่ำ, โครงสร้าง NCI ซับซ้อน) → ฿6,664 ลบ. ÷ 6,854 ล้านหุ้น

฿0.97

2. P/BV มัธยฐาน 5 ปี

BVPS ฿2.15 × P/BV 0.28x (มัธยฐาน 5 ปี) — ของหุ้นเอง · ส่วนของผู้ถือหุ้นใหญ่ 14,745 ลบ. ÷ 6,854 ล้านหุ้น มิ.ย. 69 — ตัวคูณนี้เป็นมัธยฐานย้อนหลังของหุ้นเอง ไม่ได้มาจาก P/BV ปัจจุบัน; cross-check กับ SET P/BV 0.26x ⇒ BVPS นัย ฿2.12 ใกล้เคียงกัน

฿0.60

มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ ฿0.60 – ฿0.97

฿0.79

ทั้งสองวิธี market-anchored (ราคาตลาดจริงของ SHR + P/BV มัธยฐานของหุ้นเอง) ห่างกัน 1.62 เท่า (≤2.0 เท่า) จึงเฉลี่ยได้ตามเกณฑ์ dispersion gate — ไม่ใช้ P/E กลุ่มรวมคู่กับ SOTP (กันนับซ้ำสินทรัพย์) และไม่นับ Justified P/BV (Gordon Growth บน ROE ปกติ 3.6%, r~10.4% [rf 2.36% Thai Gov Bond 10Y ส.ค. 69 + β~1.15 × ERP 7%], g 3% → ให้เพียง ~฿0.17) เป็นขาเฉลี่ยเพราะใช้ (r,g) เป็น input เหมือนกัน — แสดงเป็นบริบทเท่านั้นตามกฎ dispersion gate: บอกว่าราคาตลาดปัจจุบันกำลังจ่ายล่วงหน้าสำหรับ ROE ที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่

เปิดเผยข้อมูลเต็ม (full disclosure): (1) EPS(TTM) ล่าสุด Yahoo และ StockAnalysis ตรงกันที่ −0.20 บาท (NI TTM −1,359 ลบ. ÷ 6,805 ล้านหุ้นถัวเฉลี่ย) และตรงกับตารางงบ ใช้ −0.20 บาท/หุ้น เป็นค่าหลัก (Yahoo forward EPS 0.27 ไม่ทราบปีงบที่อ้าง จึงไม่ใช้เป็นขาใด ๆ) (2) ขาดทุนสุทธิตามบัญชี FY2568 ส่วนของผู้ถือหุ้นใหญ่ −1,366 ลบ. สอดคล้องกับขาดทุนรวมทั้งกลุ่ม −1,963 ลบ. หัก NCI ~−597 ลบ. ที่ผู้ถือหุ้นส่วนน้อยของ SHR แบกรับ ต่างจากกำไรปกติ +531 ลบ. เพราะมีรายการพิเศษที่ไม่ใช่เงินสด (ด้อยค่าสินทรัพย์ + ขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยนจากสินทรัพย์ต่างประเทศ) — ใช้กำไรปกติเป็นฐาน EPS สำหรับ scenario ปี 6 ไม่ใช่ EPS ขาดทุนตามบัญชี (3) โครงสร้าง SOTP: ขาโรงแรมใช้ราคาตลาดจริงของ SHR ไม่ใช้ตัวคูณสมมติ ขานอกโรงแรมใช้ book value ส่วนที่เหลือหลังหัก NCI (ไม่มีงบแยกส่วนธุรกิจพอทำ DCF ตามอายุสัญญาซื้อขายไฟของโรงไฟฟ้า/นิคมอุตสาหกรรม จึงไม่แยกขาเพิ่ม) หักส่วนลดโฮลดิ้งครั้งเดียว 30% ไม่ซ้อนส่วนลดเพิ่ม (4) sensitivity ส่วนลดโฮลดิ้ง: 25%→FV~฿0.82 · 35%→FV~฿0.75 (ฐาน 30%→฿0.79) — ผลของ FV เป็นสองตระกูลอิสระ (SOTP อิงราคา SHR / P/BV มัธยฐานของหุ้นเอง) (5) ข้อสังเกต: มูลค่าหุ้นโรงแรมอย่างเดียว (฿3,530 ลบ.) ใกล้เคียง Market Cap ทั้งบริษัท S (฿3,770 ลบ.) เท่ากับตลาดแทบไม่ให้มูลค่าธุรกิจอสังหาฯ-นิคมอุตสาหกรรม-โรงไฟฟ้าที่เหลือเลย

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿0.54

เหมาะสม ฿0.79

฿0.55
MOS 30% ฿0.63
MOS 20% ฿0.79
Fair Value ฿0.97
กรอบบน FV ฿1.39
SOTP เต็ม (ก่อนหักส่วนลด 30%)

ไม่มีเป้าหมายนักวิเคราะห์ (analyst consensus target) เผยแพร่จาก broker จึงแสดงกรอบบน FV (฿0.97) และมูลค่า SOTP เต็มก่อนหักส่วนลดโฮลดิ้ง (฿1.39) แทนในสเกลขวาสุด ราคาปัจจุบัน ฿0.54 อยู่ใกล้จุด MOS 30% (฿0.55) พอดี

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+32%

มี Margin of Safety ระดับสูง (โซน "good")
ราคาปัจจุบันใกล้เคียงจุดซื้อ MOS 30% ตามการประเมินแบบ SOTP+P/BV มัธยฐาน แต่ราคาตลาดยังไม่ขยับเข้าใกล้ FV เพราะนักลงทุนกังวลหนี้สูง (D/E 1.86x) และ ROE ปกติต่ำ (3.6%) — ควรทยอยสะสมมากกว่าเข้าครั้งเดียว

จุดซื้อ MOS 20%

฿0.63

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

฿0.55

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< ฿0.79

ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (บาท)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿0.54 • EPS ฐาน ~฿0.0775 (ปกติ) ~฿0.077 • รวมปันผล

BearEPS −20%/ปี

฿0.32

−40.7%

EPS ปี 3~฿0.0397
P/E ออก8x
ปันผลรวม 3 ปี~฿0.00
สถานการณ์ท่องเที่ยวชะลอ/บาทแข็งกระทบ RevPAR-Occupancy, ดอกเบี้ยสูงกดกำไร, อสังหาฯในประเทศชะลอตามคำเตือนผู้บริหารปี 69, งดจ่ายปันผล

BaseEPS +1.5%/ปี

฿0.81

+59.3%

EPS ปี 3~฿0.081
P/E ออก10x
ปันผลรวม 3 ปี~฿0.05
สถานการณ์Occupancy/RevPAR โรงแรมทรงตัวใกล้ระดับ FY68 (ไม่ต่อเทรนด์ +64% ต่อ), อาคารสำนักงานเช่าเต็มพื้นที่มากขึ้น (S-OASIS >50%), นิคมอุตสาหกรรมทยอยโอนที่ดินเพิ่มจาก 23%

BullEPS +15%/ปี

฿1.40

+174.1%

EPS ปี 3~฿0.118
P/E ออก12x
ปันผลรวม 3 ปี~฿0.08
สถานการณ์โรงแรมฟื้นตัวต่อเนื่อง + ที่ดินนิคมอุตสาหกรรมขายเร่งตัว + ลดหนี้ได้ตามแผน ตลาดปิดช่องว่างส่วนลดโฮลดิ้งจนราคาแตะระดับ SOTP เต็ม (ไม่หักส่วนลด)

EPS ฐาน = กำไรปกติ (normalized) FY2568 ฿531 ลบ. ÷ 6,854 ล้านหุ้น = ~฿0.077 ไม่ใช่ EPS ขาดทุนตามบัญชี (มีรายการพิเศษ/ด้อยค่า/FX) — Bear/Base/Bull ผูกกับ RevPAR-Occupancy โรงแรมและอัตราโอนที่ดินนิคมอุตสาหกรรม ไม่ใช่การต่อเทรนด์ฟื้นตัวแบบเส้นตรง

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

ธุรกิจโรงแรมฟื้นตัวต่อเนื่อง: RevPAR โรงแรมทราย ลากูน่า ภูเก็ต +64% YoY, ADR แตะสูงสุดใหม่ ม.ค. 69 ที่ ฿18,573/คืน สะท้อนอุปสงค์ท่องเที่ยวพรีเมียมฟื้นตัวใน 5 ประเทศที่ลงทุน
อาคารสำนักงาน-ค้าปลีก EBITDA สูงสุดเป็นประวัติการณ์: เกือบ ฿840 ลบ. FY2568 อัตราเช่าสิงห์คอมเพล็กซ์+เอสเมโทร 87%
นิคมอุตสาหกรรมเอสอ่างทองยังมีที่ดินเหลือขายอีกมาก: โอนแล้วเพียง 84 ไร่ จาก 1,790 ไร่ (23%) + โรงไฟฟ้า 400MW ให้กระแสเงินสดตามสัญญาซื้อขายไฟระยะยาว
SHR เป็นบริษัทลูกจดทะเบียนแยก: ให้ราคาตลาดอ้างอิงตรงสำหรับมูลค่าธุรกิจโรงแรม ลดความเสี่ยงจากการประเมินมูลค่าแบบไม่มีหลักฐาน
กำไรปกติโตก้าวกระโดด: +3.8 เท่า YoY เป็น ฿531 ลบ. FY2568 ชี้การฟื้นตัวของธุรกิจ recurring income (~80% ของรายได้)

▼Risks — ความเสี่ยง

หนี้สูงมาก: D/E 1.86x หนี้สุทธิ ~฿34,499 ลบ. ดอกเบี้ยขึ้น 1 pp กระทบกำไรปกติราว 65% (~฿345 ลบ./ปี เทียบกำไรปกติ 531 ลบ.)
โครงสร้างถือหุ้นซับซ้อน + NCI สูง: ถือ SHR เพียง 62.24% ผลขาดทุนตามบัญชีจากรายการพิเศษ (ด้อยค่า/FX) ทำให้ EPS ตามบัญชีติดลบต่อเนื่องแม้กำไรปกติเป็นบวก
ความเสี่ยงค่าเงิน: รายได้/สินทรัพย์โรงแรมเป็นเงิน USD (มัลดีฟส์)/GBP (UK)/FJD (ฟิจิ)/MUR (มอริเชียส) หลายสกุล ขณะรายงานงบเป็น THB ความผันผวนอัตราแลกเปลี่ยนกระทบกำไรทุกไตรมาส
อสังหาฯในประเทศชะลอตัว: ผู้บริหารเตือนตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 69 ชะลอตัว กระทบรายได้ส่วนที่ไม่ใช่รายได้ประจำ (~20% ของรายได้)
ส่วนลดโฮลดิ้งอาจไม่ปิดช่องว่าง: หุ้นซื้อขายต่ำกว่า SOTP มานาน สภาพคล่องจำกัด นักลงทุนสถาบันถือน้อย ความเชื่อมั่นตลาดต่อธุรกิจอสังหาฯ/โรงแรมไทยยังเปราะบาง
วัฏจักรท่องเที่ยวไม่พร้อมกัน: การฟื้นตัวแต่ละประเทศไม่เท่ากัน มัลดีฟส์/ฟิจิพึ่งพานักท่องเที่ยวต่างชาติสูง เสี่ยงต่อภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว

สรุปภาพรวม

หุ้นมูลค่าลึก (Deep Value) ที่ตลาดแทบไม่ให้ราคาธุรกิจนอกเหนือจากโรงแรม

S เป็นโฮลดิ้งอสังหาริมทรัพย์+โรงแรม 4 กลุ่มธุรกิจที่ Market Cap ปัจจุบัน (฿3,770 ลบ.) แทบเท่ากับมูลค่าตลาดจริงของหุ้นที่ถือใน SHR อย่างเดียว (฿3,530 ลบ.) เท่ากับธุรกิจอสังหาฯเพื่อขาย อาคารสำนักงาน-ค้าปลีก และนิคมอุตสาหกรรม+โรงไฟฟ้าแทบไม่ถูกให้มูลค่าเลย ขณะที่กำไรปกติ FY2568 พลิกขึ้น 3.8 เท่า และ EBITDA อาคารสำนักงานทำสถิติสูงสุด แต่ EPS ตามบัญชียังติดลบจากรายการพิเศษที่ไม่ใช่เงินสด (ด้อยค่า/FX) และหนี้สุทธิ/ทุนยังสูง (D/E 1.86x) ทำให้ตลาดยังไม่กล้าให้มูลค่าเต็ม SOTP

มูลค่าเหมาะสม

฿0.79 (฿0.60–฿0.97)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ +32%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

ไม่มีข้อมูล

กลยุทธ์: เหมาะกับนักลงทุนเชิงคุณค่าที่รับความเสี่ยงหนี้สูง/โครงสร้างซับซ้อนได้ — ทยอยสะสมแถวโซน MOS 30% (~฿0.55) ถึง MOS 20% (~฿0.63) ทบทวนสมมติฐานหากส่วนลดโฮลดิ้งไม่ลดลงภายใน 2–3 ปี หรือหนี้สุทธิ/ทุนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ราคา ณ 25 ก.ย. 2569 จาก Yahoo Finance/StockAnalysis.com (cross-check ตรงกัน) • ข้อมูลงบการเงิน/ธุรกิจจาก StockAnalysis.com, SET Factsheet (7 ส.ค. 2569), งบไตรมาส 2/2569 (StockAnalysis.com), เว็บไซต์นักลงทุนสัมพันธ์สิงห์ เอสเตท (investor.singhaestate.co.th) และข่าวผลประกอบการ FY2568 (Bangkok Focus News, Bangkok Biz News)