★★★

SET: ROJNA นิคมอุตสาหกรรม Real Estate

โรจนะ อินดัสเตรียล พาร์ค (ROJNA)

นิคมอุตสาหกรรมโรจนะ อยุธยา • ขาย/เช่าที่ดินโรงงาน • China+1 Strategy Beneficiary • โรงไฟฟ้าในนิคม

฿6.05(ROJNA)

▲ +25.0% (รอบปี)

ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿4.14 – ฿5.85
ที่มา: Yahoo Finance, SET Thailand, Finnomena

2026-08-08อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ ก.ค. 2569 · ที่มา Yahoo Finance (ยืนยันข้าม SET Thailand)

Market Cap

~฿11.2B

~2.02 พันล้านหุ้น · SET Mid-cap

P/E (TTM)

~4.27x

ต่ำสุดในกลุ่มนิคมฯ · ค่า avg 5 ปี ~8–12x

P/BV

0.52x

ซื้อขายต่ำกว่า Book Value มาก

EPS (TTM)

~฿1.30

ที่มา Yahoo Finance · P/E×EPS=5.55 ✓

BVPS

~฿10.67

คำนวณ: ราคา ÷ P/BV (5.55÷0.52)

ROE / ROA

~11.1% / 2.4%

ROE สม่ำเสมอ · ที่มา Yahoo Finance

กำไรสุทธิ TTM

~฿2.62B

Profit margin ~17.7%

รายได้ TTM

~฿14.8B

รวมนิคมฯ + โรงไฟฟ้าในนิคม

เงินปันผล

~9.01%

Forward div ฿0.50/หุ้น · Ex-div เม.ย. 69

เงินสดในมือ

~฿9.97B

Net cash position แข็งแกร่ง

D/E Ratio

69.0%

ระดับหนี้พอเหมาะ · ไม่เสี่ยงเกิน

Beta

0.14

ความผันผวนต่ำมาก vs ตลาด SET

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

ก.ค. 2568 – ก.ค. 2569 · รายเดือน

ราคา ROJNA มูลค่าเหมาะสม ฿7.50 จุดสำคัญ

ROJNA เคลื่อนไหวในกรอบแคบ ฿4.68–฿5.65 ตลอดรอบปีที่ผ่านมา สะท้อน beta ต่ำมาก (0.14) จุดต่ำสุดที่ ฿4.68 ในเดือน ก.ย. 2568 จากความกังวลภาพรวม SET ก่อนฟื้นตัวแข็งแกร่งปลายปีที่ ฿5.65 ราคาปัจจุบัน ฿5.55 ให้ผลตอบแทนรอบปี +6.7% ซึ่งยังต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿7.50 อีกราว 35% · Fair Value ยังอยู่เหนือกรอบกราฟ สะท้อน Upside ที่สำคัญที่ยังรอการรับรู้จากตลาด

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี

1. P/E Valuation

EPS adj. ฿1.30 × P/E เป้าหมาย ~12x — P/E กลุ่มนิคมอุตสาหกรรม SET เฉลี่ย 10–15x · ROJNA มี ROE 11% สม่ำเสมอ cash-rich และปันผลสูง สมควรได้ P/E ปกติ 12x

฿15.60

2. DDM (Gordon Growth)

D₁ = ฿0.50 × (1+0.03) = ฿0.515; g 3%, r 9% → P = D₁/(r−g) = 0.515/0.06 — อิงปันผลรับจริง ฿0.50/ปี payout ~38% ของ EPS · อนุรักษ์นิยมสำหรับธุรกิจที่ที่ดินขายแล้วต้องพัฒนาเฟสใหม่

฿8.58

3. Justified P/BV

P/BV เหมาะสม = (ROE 11.07% − g 3%)/(r 9% − g 3%) ≈ 1.35 × BVPS ฿10.67 — ROE เหนือ r → P/BV เหมาะสม > 1.0x (ปัจจุบัน 0.52x ถูกมาก)

฿14.40

มูลค่าเหมาะสม Conservative (Fair Value)
กรอบ ฿7.50 – ฿15.60

฿7.50

วิธี P/E (฿15.60) และ Justified P/BV (฿14.40) ให้ค่าสูงมาก เพราะ ROJNA ซื้อขายต่ำกว่า fair multiple ของกลุ่มอย่างมีนัย DDM ให้ค่า ฿8.58 ซึ่งอนุรักษ์นิยมกว่า อิงปันผลที่จ่ายจริง ใช้ Conservative Fair Value ฿7.50 (ใกล้ DDM และคำนึงถึงความไม่แน่นอนด้าน FDI flow) ซึ่งยังให้ Upside ถึง 35% จากราคาปัจจุบัน ฿5.55 และตรงกับทิศทางเป้า analyst ฿6.95

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿6.05

เหมาะสม ฿7.50

฿5.25
MOS 30% ฿6.00
MOS 20% ฿6.95
เป้า Analyst ฿7.50
Fair Value ฿8.00
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน ฿5.55 อยู่ในโซน Deep Value — ต่ำกว่า MOS 30% (฿5.25) เพียงเล็กน้อย และต่ำกว่าเป้า analyst ฿6.95 ถึง 25% Upside สู่ Fair Value ฿7.50 อีก 35% พร้อม dividend yield 9% ช่วยรองรับระหว่างรอการ re-rating · ราคาปัจจุบัน ฿5.55 อยู่ใต้ MOS 20% zone (฿6.00) สะท้อนจุดเข้าที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน value

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+19%

MOS ดี — ราคาต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม 26% · อยู่ในโซน Deep Value

จุดซื้อ MOS 20%

฿6.00

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

฿5.25

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< ฿7.50

ปัจจุบัน ฿5.55 ต่ำกว่า FV 26%

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (บาท)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿5.55 • EPS ฐาน ~฿1.30 • รวมปันผล

BearEPS −5%/ปี

฿5.55

ราคาทรง · ปันผล +27.0%

EPS ปี 3~฿1.11
P/E ออก5x
ปันผลรวม 3 ปี~฿1.50
สถานการณ์FDI ชะลอ · นักลงทุนจีนลด

BaseEPS +5%/ปี

฿9.06

+63.2% capital +฿1.65 div

EPS ปี 3~฿1.51
P/E ออก6x
ปันผลรวม 3 ปี~฿1.65
สถานการณ์China+1 ดึง FDI นิคมฯ ต่อเนื่อง

BullEPS +10%/ปี

฿13.84

+149.4% capital +฿1.80 div

EPS ปี 3~฿1.73
P/E ออก8x
ปันผลรวม 3 ปี~฿1.80
สถานการณ์Re-rating เต็ม · เปิดเฟสใหม่ นิคมฯ

Bear: EPS −5%/ปี × P/E ทรง 5x = ราคาทรง ฿5.55 · ได้ปันผล ~฿0.50/ปี รวม 3 ปี = ฿1.50 (return รวม +27%) Base: EPS +5%/ปี × P/E re-rate ที่ 6x = ฿9.06 · ปันผล ฿1.65 (total return ~93%) Bull: EPS +10%/ปี × P/E full re-rate ที่ 8x = ฿13.84 · ปันผล ฿1.80 (total return ~149%) · ตัวเลขอิงสมมติฐาน EPS base ฿1.30 (TTM) · ปันผลอิง ฿0.50/ปี (yield ~9%) · ไม่รับประกันผลตอบแทน

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

China+1 Strategy: สงครามการค้า US–China ดันโรงงานจีนย้ายฐานผลิตมาไทย — นิคมโรจนะอยุธยาอยู่ในทำเลเชื่อมกรุงเทพฯ ได้รับ FDI flow โดยตรง
Valuation ต่ำผิดปกติ: P/E 4.27x และ P/BV 0.52x ต่ำที่สุดในกลุ่มนิคมฯ ไทย — ศักยภาพ re-rating สูงเมื่อนักลงทุนสถาบันรับรู้มูลค่าแท้จริง
Dividend yield สูง 9%: ปันผลสูงที่สุดในกลุ่มนิคมฯ ที่ ฿0.50/หุ้น ช่วยรองรับความเสี่ยงขาลงและดึงนักลงทุนสาย income
Cash-rich Balance Sheet: เงินสด ~฿9.97B ในมือ เทียบ market cap ฿11.2B — ความสามารถขยายนิคมเฟสใหม่หรือจ่ายปันผลพิเศษ
รายได้ recurring จากโรงไฟฟ้า: ธุรกิจพลังงานในนิคมสร้าง revenue สม่ำเสมอ ลดความผันผวนจากรายได้ขายที่ดิน
Beta ต่ำ 0.14: ไม่ผันผวนตามตลาด SET เหมาะสำหรับพอร์ต defensive ที่ต้องการ income + value

▼Risks — ความเสี่ยง

รายได้ขึ้นกับ FDI: การขายที่ดินนิคมฯ ขึ้นกับ FDI inflow — ชะลอ FDI (เช่น นโยบายกีดกันทางการค้า หรือเศรษฐกิจจีนซบเซา) กระทบรายได้โดยตรง
แข่งขันจาก WHA/AMATA: WHA และ AMATA มีนิคมใน EEC ได้รับ BOI สูงกว่า — นักลงทุนต่างชาติบางส่วนเลือก EEC ก่อนอยุธยา
สต็อกที่ดินลดลง: เมื่อที่ดินสำรองหมด ต้องพัฒนาเฟสใหม่ ใช้เงินลงทุนและเวลา — อาจกระทบ EPS ระยะสั้น
นโยบาย BOI เปลี่ยนแปลง: การปรับสิทธิประโยชน์ส่งเสริมการลงทุนส่งผลต่อความน่าสนใจของนิคมฯ อยุธยาเทียบ EEC
ข้อมูลสาธารณะน้อย: ROJNA มี analyst coverage จำกัด ขาดรายงานวิจัยสม่ำเสมอ ยากต่อการติดตามและประเมินโดยนักลงทุนสถาบันต่างประเทศ

สรุปภาพรวม

ROJNA — นิคมฯ Undervalued · Dividend 9% · China+1 Beneficiary

โรจนะ อินดัสเตรียล พาร์ค เป็นหุ้นนิคมอุตสาหกรรมไทยที่ซื้อขายที่ valuation ต่ำผิดปกติอย่างมีนัย (P/E 4.27x vs กลุ่ม 10–15x · P/BV 0.52x ต่ำกว่า Book Value) ขณะที่ให้ปันผล yield สูงถึง 9% ต่อปี ที่ตั้งนิคมฯ อยุธยาได้รับประโยชน์ตรงจาก China+1 trend ที่ดันโรงงานจีนมาลงทุนไทยเพิ่มขึ้น ประกอบกับ Balance Sheet แกร่ง (cash ฿9.97B) และรายได้จากโรงไฟฟ้าในนิคมที่เป็น recurring income ราคาปัจจุบัน ฿5.55 ต่ำกว่า Conservative Fair Value ฿7.50 ถึง 26% และต่ำกว่าเป้า analyst ฿6.95 ถึง 25% รวม dividend yield 9% ทำให้ risk/reward ดึงดูดมากสำหรับนักลงทุนสาย value และ income

มูลค่าเหมาะสม

฿7.50 (฿7.50–฿15.60)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ +26.0%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

~฿6.95 (Outperform)

กลยุทธ์: ทยอยสะสมได้ที่ระดับ ฿5.55 หรือต่ำกว่า — รับ dividend yield 9% ระหว่างรอ re-rating · Target ระยะกลาง 1 ปี: ฿6.95 (เป้า analyst, +25%) · Target ระยะยาว 3 ปี: ฿7.50 (Fair Value, +35%) · Stop-loss แนะนำ ฿4.80 หาก FDI ชะลอต่อเนื่องและ EPS ลดลงกว่าคาด

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: (1) Yahoo Finance — ราคา ฿5.55 · EPS TTM ฿1.30 · P/E 4.27x · P/BV 0.52x · ROE 11.07% · Dividend yield 9.01% (3 ก.ค. 2569 · งบ FY2568 Q4/TTM) · (2) SET Thailand — ราคา ฿5.65 ยืนยัน ±1.8% · (3) Finnomena — ราคา ฿5.65 · ผลตอบแทนรอบปี 26.13% (FY2568)