SET: QH ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย

ควอลิตี้เฮ้าส์ (Quality Houses) (QH)

บ้านเดี่ยว PRUKPIROM & LADDAROM · ทาวน์เฮาส์ THE TRUST & GUSTO · คอนโด Q CONDO & CASA CONDO · ถือหุ้น HMPRO ~20%
฿1.37(QH)
▲ +3.8% (รอบปี)
ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿1.21 – ฿1.53
ที่มา: Yahoo Finance, StockAnalysis.com, SET
2026-09-21อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล FY2025 (สิ้นสุด 31 ธ.ค. 2568)
Market Cap
฿1.45 หมื่นล้าน
~10.61 พันล้านหุ้น · ~10,607 ล้านหุ้น (StockAnalysis)
P/E (TTM)
7.6x
EPS TTM ฿0.18 · ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่ม ~10x
P/E มัธยฐาน ~5 ปี
9.8x
มัธยฐานย้อนหลัง · มัธยฐาน 5 ปี ช่วง 8.9–14.7x
P/BV
0.49x
BVPS ฿2.82 · ต่ำกว่า Book มาก (BVPS ฿2.82)
กำไรสุทธิ FY2025
~฿1,728 ล้าน
−19.6% YoY (FY24: ฿2,150ล.)
EPS (TTM)
~฿0.18
IFRS · FY25: ฿0.16 | FY24: ฿0.20
BVPS
~฿2.82
มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · เพิ่มขึ้นจาก ฿2.74 ปีก่อน
ROE / ROA
~6.4%
ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · FY25 5.8% · FY24 7.5%
รายได้ FY2025
฿7.88 พันล้าน
ทั้งปีบัญชี · −9.4% YoY ต่อเนื่อง 3 ปี
อัตรากำไรขั้นต้น
29.2%
Gross margin · ลดจาก 33.1% (FY24)
เงินปันผล
6.57%
฿0.09/ปี · DPS ~฿0.09/หุ้น (StockAnalysis)
Beta
0.19
ความผันผวนเทียบตลาด · ความผันผวนต่ำมาก vs SET
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ รายเดือน
ราคา QH มูลค่าเหมาะสม ฿1.67 จุดสำคัญ

ราคารายเดือนย้อนหลัง ~1 ปีเคลื่อนไหวในกรอบแคบ ฿1.28–1.53 จุดต่ำสุดรอบปี ฿1.28 ช่วง พ.ย. 2568 จุดสูงสุด ฿1.53 ช่วง ก.พ. 2569 หลังจากนั้นย่อลงมาทรงตัวแถว ฿1.35–1.38 ช่วง มี.ค.–มิ.ย. 2569 ก่อนขึ้นไป ฿1.45 ใน ก.ค. และกลับมาปิดเดือน ก.ย. 2569 ใกล้กึ่งกลางกรอบ ขณะที่กำไรสุทธิ FY2025 ลด 19.6% YoY ป้ายผลตอบแทนรอบปีด้านบนคำนวณจากปลายกราฟนี้

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

2 ตระกูลสมมติฐาน (P/E · DDM/P/BV)
1. P/E Valuation
EPS IFRS (TTM) ฿0.18 × P/E เป้าหมาย ~9.8x (มัธยฐาน 5 ปี) — มัธยฐาน P/E ย้อนหลัง 5 ปีของ QH เอง (ราคาเฉลี่ยรายปี ÷ EPS: 8.9–14.7x) ไม่ได้อิงจาก P/E ปัจจุบัน
฿1.76
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿0.09 × (1+g); g 3%, r 9% — ตระกูล (r,g) เดียวกับวิธีที่ 3 นับเป็น 1 เสียง
฿1.55
3. Justified P/BV
P/BV เหมาะสม = (ROE 6.4% − g 3%)/(r 9% − g 3%) ≈ 0.57 × BVPS ฿2.82 — (r,g) ชุดเดียวกับ DDM จึงเฉลี่ยกับวิธีที่ 2 เป็น 1 เสียง
฿1.60
มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ ฿1.55 – ฿1.76
฿1.67

FV = เฉลี่ยของ 2 ตระกูล: P/E ที่มัธยฐานประวัติ (฿1.76) กับ DDM/Justified P/BV (เฉลี่ย ฿1.55 และ ฿1.60 ≈ ฿1.58 นับเป็นเสียงเดียวเพราะใช้ r 9%/g 3% ชุดเดียวกัน) ได้ ฿1.67 ขายึดตลาดทั้งสองอยู่ห่างกันไม่ถึง 2 เท่า ความอ่อนไหว: หาก r เพิ่มเป็น 10% ขา DDM/P/BV ลดลงราว 15% และ FV ลดลงราว 7% · ไม่ใช้เป้านักวิเคราะห์ (~฿1.40) เป็นขาของ FV เป็นเพียงจุดเทียบ

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿1.37
เหมาะสม ฿1.67
฿1.17
MOS 30% ฿1.34
MOS 20% ฿1.40
เป้าเฉลี่ย Analyst ฿1.67
Fair Value ฿1.76
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน ฿1.37 ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿1.67 อยู่ระหว่างโซน MOS 20% (฿1.34) และ Fair Value บ่งชี้ว่าหุ้นมี discount พอสมควร แต่ยังไม่ถึง deep value zone นักวิเคราะห์ consensus ตั้งเป้าที่ ~฿1.40 (Hold, 7 ราย) ใกล้เคียงราคาตลาด สะท้อนมุมมอง Neutral โดยรวม

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+18%
ราคาพอใช้ — ทยอยสะสมได้ในโซนนี้ หากเชื่อว่า EPS จะฟื้นตัวและ P/E จะ re-rate กลับ
จุดซื้อ MOS 20%
฿1.34
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿1.17
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿1.67
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿1.37 • EPS ฐาน ~฿0.18 • ราคาเป้าไม่รวมปันผล
BearEPS +0%/ปี
฿1.35
รวม −1.5% / −0.5%ต่อปี
  • EPS ปี 3~฿0.18
  • P/E ออก7.5x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.27
  • สถานการณ์ยอดขายซบเซา ดอกเบี้ยสูง
BaseEPS +5%/ปี
฿2.04
รวม +48.9% / +14.2%ต่อปี
  • EPS ปี 3~฿0.208
  • P/E ออก9.8x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.28
  • สถานการณ์EPS ฟื้น ดอกเบี้ยลด HMPRO ดี
BullEPS +10%/ปี
฿2.88
รวม +110.2% / +28.1%ต่อปี
  • EPS ปี 3~฿0.24
  • P/E ออก12.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.30
  • สถานการณ์ตลาดอสังหาฟื้นแรง รีเรต P/E

Bear case: หากตลาดอสังหาฯ ยังซบเซา EPS ไม่โต และ P/E ต่ำกว่าช่วงต่ำสุดในรอบ 5 ปี (7.5x เทียบ 8.9x) ราคาเป้าต่ำกว่าจุดเข้าเล็กน้อย โดยปันผล ~฿0.09/ปี (yield ~6.6%) เป็นส่วนเพิ่มที่ยังไม่รวมในตัวเลข Base case: EPS ฟื้น 5%/ปี หากดอกเบี้ยลดและยอดโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัว พร้อม P/E กลับมัธยฐาน 9.8x ให้ผลตอบแทน ~14%/ปี Bull case: สมมติรอบการฟื้นตัวเต็มที่ กำไร HMPRO ดี และ QH re-rate ถึง P/E 12x ผลตอบแทนสูงมาก แต่ต้องการ Catalyst ชัดเจน

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • เงินปันผล yield สูง: ปัจจุบัน ~6.6% ต่อปี เป็นแรงดึงดูดนักลงทุนเน้นรายได้ โดยเฉพาะในสภาพดอกเบี้ยขาลง
  • ถือหุ้น HMPRO ~20%: HMPRO เป็นผู้นำอุปกรณ์ตกแต่งบ้านที่ใหญ่ที่สุดใน SET มูลค่าเงินลงทุนนี้รองรับ NAV ของ QH และสร้างรายได้เงินปันผลเพิ่มเติม
  • ปรับ Product Mix สู่บ้านราคาสูง: QH เน้นเปิดโครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม (15–25 ล้านบาท) เช่น LADDAROM มีมาร์จิ้นสูงกว่าและกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
  • ดอกเบี้ยนโยบายขาลง: กนง. มีแนวโน้มปรับลดดอกเบี้ย ลดต้นทุนทางการเงินของ QH และกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด
  • P/BV ต่ำกว่า 0.5x: ซื้อขายที่ discount ลึกมากจาก Book Value ฿2.82/หุ้น หากตลาดฟื้นหรือ ROE ปรับขึ้น re-rating มีศักยภาพสูง
  • มาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาฯ: นโยบายลดค่าธรรมเนียมโอน/จดจำนองและโครงการสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยช่วยกระตุ้นยอดขาย

▼Risks — ความเสี่ยง

  • EPS ลดลงต่อเนื่อง: กำไรสุทธิลดจาก ฿2,503ล. (FY23) เหลือ ฿1,728ล. (FY25) หดตัว 31% ใน 2 ปี trend ยังน่าเป็นห่วงหาก presales ไม่ฟื้น
  • มาร์จิ้นหดตัวต่อเนื่อง: GPM ลดจาก 35.4% เหลือ 29.2% ต้นทุนก่อสร้างและค่าแรงสูงขึ้น กดดันกำไรต่อหน่วยอย่างต่อเนื่อง
  • กำลังซื้อที่อยู่อาศัยอ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนสูงในระดับ 90% ของ GDP สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ กระทบยอดโอนกรรมสิทธิ์ระยะสั้น
  • Supply ล้นตลาด: Inventory ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ทั่วอุตสาหกรรมอยู่ในระดับสูง กดดันราคาขายและ speed of sale โดยรวม
  • Value Trap Risk: P/BV ต่ำ 0.49x อาจสะท้อน ROE ที่ต่ำกว่า Cost of Equity อย่างถาวร หาก ROE ไม่ฟื้นกลับ มูลค่าที่แท้จริงอาจต่ำกว่า FV ที่ประเมิน
  • ความเสี่ยงจาก HMPRO: มูลค่าเงินลงทุนใน HMPRO คิดเป็นสัดส่วนสำคัญของ NAV QH ราคา HMPRO ผันผวนตามภาวะตลาดและผลประกอบการ home improvement
8

สรุปภาพรวม

หุ้นปันผล Value Play ที่รอการฟื้นตัว — ซื้อขายต่ำกว่า Fair Value

QH เป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประวัติยาวนานและ Portfolio ครบวงจรของไทย ปัจจุบันซื้อขายที่ P/E 7.61x และ P/BV 0.49x ต่ำกว่ามัธยฐานประวัติของตัวเอง (9.8x) ด้วย dividend yield ~6.6% หุ้นนี้น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดสม่ำเสมอ แม้กำไรสุทธิจะลดลงต่อเนื่อง 3 ปี ปัจจัยที่จะ re-rate ราคาคือ การฟื้นตัวของยอดขายอสังหาฯ การลดดอกเบี้ย และการ re-rate P/E กลับสู่มัธยฐาน 9.8x มูลค่าเหมาะสมจาก 2 ตระกูลสมมติฐานอยู่ที่ ฿1.67 ให้ MOS +18% จากราคาปัจจุบัน

มูลค่าเหมาะสม
฿1.67 (฿1.55–฿1.76)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +18%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿1.40 (Neutral)
กลยุทธ์: เหมาะสำหรับนักลงทุนเน้นปันผล (yield ~7%) ที่รอรับรอบฟื้นตัวอสังหาฯ ทยอยสะสมได้ใกล้เป้านักวิเคราะห์ ~฿1.40 หรือต่ำกว่า MOS 20% อยู่ที่ ฿1.34 (โซนน่าสนใจมากขึ้น) ควรติดตามยอด Presales รายไตรมาสและแนวโน้ม EPS — หากกำไรยังลดต่อเนื่องต่ำกว่า ฿0.14/หุ้น ควรทบทวนสมมติฐาน
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: Yahoo Finance และ StockAnalysis.com (ราคา ฿1.37, P/E 7.61x, EPS TTM ฿0.18, DPS ฿0.09, งบ FY2021–FY2025, เป้านักวิเคราะห์ ~฿1.40 จาก 7 ราย, กรอบ 52 สัปดาห์ ฿1.21–1.53), ราคาย้อนหลัง QH.BK รายเดือนจาก Yahoo Finance