PSA · NYSE · Self-Storage REIT

Public Storage (PSA)

REIT self-storage รายใหญ่สุดในสหรัฐ • ~3,200 facilities • Public Storage + Shurgard (ยุโรป) • โมเดล high-margin low-capex • ปันผล $12/หุ้น/ปี

$287.97(PSA)

▲ +3.4% (รอบปี)

ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $256.54 – $335.55
ที่มา: StockAnalysis.com, Yahoo Finance, Public Storage Investor Relations, Macrotrends

2026-09-21อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

REIT — ใช้ Core FFO/share แทน EPS

Market Cap

$55.9B

~194.2M หุ้น · ~194M หุ้น (รวมทุกคลาส)

P/E มัธยฐาน ~5 ปี

28.7x

มัธยฐานย้อนหลัง · ช่วง 14.0–32.1x (FY2021–FY2025)

Core FFO/Share

$16.97

+1.8% YoY (ตัวเลขรอบก่อน ไม่ได้ตรวจซ้ำ)

EPS (TTM)

~$10.48

GAAP · P/E ~28.3x · FY2026E EPS $10.00

รายได้ FY2025

$4.82B

ทั้งปีบัญชี · +2.6% YoY

NOI Margin

~73%

high-margin low-capex

Occupancy

91.0%

อัตราการเช่าพื้นที่ · ฟื้นตัวหลัง COVID boom

ROE / ROA

~20.2% / 8.0%

ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · REIT ใช้ leverage สูง

เงินปันผล

4.17%

$12.00/ปี · (คงที่ตั้งแต่ 2023)

FY26E FFO/Share

$16.35–$17.00

Guidance กลางปี 2026 (ไม่ได้ตรวจซ้ำ)

Same-Store NOI

−0.5%

Normalize หลัง COVID boom

กรอบ 52 สัปดาห์

$256.54 – $335.55

ต่ำสุด – สูงสุด · ราคาอยู่ครึ่งบนของกรอบ

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ

ราคา PSA มูลค่าเหมาะสม $294.00 จุดสำคัญ

ราคา PSA เคลื่อนไหวในกรอบกว้างตลอดปี มีจุดต่ำช่วง ธ.ค. 68 ที่ $259.50 (ดอกเบี้ยสูง กดดัน REIT) จากนั้นฟื้นแรงแตะจุดสูงสุดของกราฟ $324.17 (ก.ค. 69) ก่อนย่อลงมาที่ $287.97 ในเดือน ก.ย. 69 ราคาปัจจุบันอยู่ใกล้ Fair Value $294.00 (MOS +2%)

การประเมินมูลค่า (Valuation)

2 ขา — P/E มัธยฐานย้อนหลัง (ตระกูลเดียว)

1. P/E (TTM)

EPS (TTM) $10.48 × P/E เป้าหมาย ~28.7x (มัธยฐาน 5 ปี) — มัธยฐานย้อนหลัง 5 ปีของ PSA เอง (FY2021–FY2025 ช่วง 14.0–32.1x) ที่มาจากประวัติ ไม่ใช่จาก P/E ปัจจุบัน

$300.78

2. P/E (Forward FY2026E)

EPS FY2026E (forward) $10.00 × P/E เป้าหมาย ~28.7x (มัธยฐาน 5 ปี) — FY2026E ฉันทามติ · ตัวคูณมัธยฐานเดียวกัน · ตระกูลเดียวกับวิธี 1 นับเป็นหนึ่งเสียง

$287.00

มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ $287.00 – $301.00

$294.00

ทั้ง 2 ขาเป็นตระกูล P/E เดียวกัน (มัธยฐาน 28.7x) จึงเป็นการประเมินแบบตระกูลเดียว: ตัวคูณมัธยฐานมาจากช่วงกว้าง 14.0–32.1x ถ้าใช้ 25.6x (FY2023) FV จะลดลงราว 11% ถ้าใช้ 32.1x จะสูงขึ้นราว 12% — MOS จึงไวต่อสมมติฐานนี้ ทั้งนี้ EPS GAAP ของ REIT รวมค่าเสื่อมราคา ตัวคูณ P/FFO ที่วัดจริงไม่มีในชุดข้อมูลรอบนี้ ราคาปัจจุบัน $287.97 ใกล้เคียง FV มาก อยู่ใน "fairly-valued zone" (MOS +2%) P/E TTM ปัจจุบันใกล้มัธยฐาน 5 ปี 28.7x ราคาซื้อขายจึงอยู่ในย่านปกติของตัวเอง

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $287.97

เหมาะสม $294.00

$205.80
MOS 30% $235.20
MOS 20% $294.00
Fair Value $301.00
กรอบบน FV $336.33
เป้าเฉลี่ย Analyst

ราคาปัจจุบัน $287.97 ใกล้เคียง Fair Value $294.00 มาก — อยู่ใน "เหมาะสมพอดี" โซน MOS 20% ($235.20) อยู่ห่างลงไปพอสมควร ต้องรอปรับฐาน เป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย $336.33 (+17%, ฉันทามติ Hold) สะท้อนมุมมอง "เหมาะสม-มี upside จำกัด" · เป้านี้เป็นบริบท ไม่ได้นับเป็นขาของ Fair Value

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+2%

ราคาใกล้เคียงหรือสูงกว่ามูลค่าเหมาะสมเล็กน้อย — ไม่มี Margin of Safety · รอย่อก่อนเข้าหนัก

จุดซื้อ MOS 20%

$235.20

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

$205.80

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< $294.00

ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (USD)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $287.97 • EPS ฐาน ~$10.48

BearEPS +0%/ปี

$230.56

−20%

EPS ปี 3~$10.48
P/E ออก22.0x
ปันผลรวม 3 ปี~$36.00
สถานการณ์NOI ลด, supply กด, ดอกเบี้ยสูง

BaseEPS +3%/ปี

$297.76

+3%

EPS ปี 3~$11.45
P/E ออก26.0x
ปันผลรวม 3 ปี~$36.00
สถานการณ์EPS ฟื้นเล็กน้อย, occupancy คงที่ ~91%

BullEPS +6%/ปี

$358.24

+24%

EPS ปี 3~$12.48
P/E ออก28.7x
ปันผลรวม 3 ปี~$36.00
สถานการณ์ดอกเบี้ยลด + ขยาย Shurgard, EPS โตและ re-rate ถึงมัธยฐาน

โปรเจกชันอิง EPS (TTM) ฐาน $10.48 × P/E ออก 22x / 26x / 28.7x (ตัวบนสุดคือมัธยฐาน 5 ปี ตัวล่างสุดอิงปีที่ต่ำกว่ามัธยฐานมาก) + ปันผล $12/ปี × 3 ปี = $36 (ราคาเป้าคือสมมติฐาน ผลตอบแทนคำนวณจากจุดเข้าปัจจุบัน) FY2026E EPS ฉันทามติ $10.00 ต่ำกว่า TTM จึงตั้ง Bear ที่ EPS ไม่โต จุดเสี่ยง: EPS ไม่โตและ P/E ย่อลงต่ำกว่ามัธยฐาน → ผลตอบแทนใกล้ Bear

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

Scale moat อันดับ 1 US: ~3,200 facilities ใน 40 รัฐ + brand recognition กัน churn ลูกค้า
High-margin low-capex: NOI margin ~73% + maintenance capex ต่ำมาก → FCF แข็ง จ่ายปันผลได้คงที่
Shurgard Europe + Simply Self Storage: ขยายรายได้นอก US กระจาย risk ภูมิศาสตร์
ดอกเบี้ยขาลง: Fed ลด rate → ต้นทุนหนี้ลด + re-rate P/FFO REIT ทั้งกลุ่ม
Urbanization + downsizing: demand self-storage เชิงโครงสร้างจาก baby boomers + คนย้ายเมือง
ปันผล yield ~4.0% คงที่: income play คุณภาพในพอร์ต defensive

▼Risks — ความเสี่ยง

FFO growth ชะลอ ~2%: same-store NOI −0.5% ปี 2025 จาก move-in rate / occupancy normalize หลัง COVID boom
Supply ใหม่บางตลาด: Sunbelt (Texas, Florida) มี new supply กด rental rate
ดอกเบี้ยยังสูง: กดดัน P/FFO multiple + ต้นทุนหนี้ (PSA มี debt/equity สูง ตามธรรมชาติ REIT)
Valuation ใกล้/เกินมูลค่าเล็กน้อย: MOS +2% → upside ระยะสั้นจำกัด จนกว่า FFO จะเร่งตัวหรือราคาย่อ
Consumer discretionary: ถ้า macro อ่อน → ลูกค้า downsize/ยกเลิก unit กด occupancy
Competition: Extra Space Storage, CubeSmart ขยายตัว + แพลตฟอร์ม digital booking กด brand premium

สรุปภาพรวม

REIT คุณภาพสูง — ใกล้เคียงมูลค่าเหมาะสม

Public Storage คือ REIT self-storage อันดับ 1 สหรัฐ ด้วย NOI margin ~73%, ปันผลคงที่ $12/ปี (yield ~4.0%) และโมเดลธุรกิจ high-margin low-capex ที่ยืดหยุ่นต่อวัฏจักรเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม FFO growth ชะลอเหลือ ~2% หลัง COVID boom ราคาปัจจุบัน $287.97 ใกล้เคียง FV $294.00 (MOS +2%) P/E ~28.3x ใกล้มัธยฐาน 5 ปี 28.7x นักวิเคราะห์เป้าเฉลี่ย $336.33 (+17%, Hold) เหมาะเป็น income play ระยะยาว รอย่อเพิ่มเพื่อ margin of safety ที่มากขึ้น (การประเมินตระกูลเดียว จึงไวต่อสมมติฐานตัวคูณ)

มูลค่าเหมาะสม

$294.00 ($287.00–$301.00)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ +2%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

~$336.33 (Hold)

กลยุทธ์: Income play คุณภาพสูง — ราคาปัจจุบันใกล้เคียงมูลค่าเหมาะสมแล้ว (MOS +2%) รอย่อลงมาทยอยสะสมใต้ $294.00 หรือถือต่อเก็บ yield ~4.0% ถ้ามีต้นทุนต่ำอยู่แล้ว ไม่เหมาะสำหรับ growth investor เนื่องจาก FFO growth ชะลอ

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโตของ EPS และ EPS ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ข้อมูลอ้างอิง: StockAnalysis.com / Yahoo Finance / Public Storage Investor Relations / Macrotrends · ราคา ณ 25 ก.ย. 2569