PSA · NYSE · Self-Storage REIT
NYSE: PSA Real Estate — REIT Self-Storage

Public Storage

REIT self-storage รายใหญ่สุดในสหรัฐ • ~3,200 facilities • Public Storage + Shurgard (ยุโรป) • โมเดล high-margin low-capex • ปันผล $12/หุ้น/ปี
$325.10(PSA)
▲ +12.5% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $256.54 / $331.79
ที่มา: StockAnalysis.com / Yahoo Finance / Public Storage Investor Relations / Macrotrends
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

REIT — ใช้ Core FFO/share แทน EPS
Market Cap
~$56.8B
~175M หุ้น
P/FFO (TTM)
~19.1x
Core FFO/share $16.97
Core FFO/Share
$16.97
+1.8% YoY (ชะลอ)
GAAP EPS (TTM)
$9.68
P/E ~32.5x (ไม่สื่อ REIT)
รายได้ FY2025
$4.82B
+2.6% YoY
NOI Margin
~73%
high-margin low-capex
Occupancy
91%
ฟื้นตัวหลัง COVID boom
ROE / ROA
~20.2% / ~8%
REIT ใช้ leverage สูง
เงินปันผล
~3.70%
$12.00/ปี (คงที่ตั้งแต่ 2023)
FY26E FFO/Share
$16.35–$17.00
Guidance กลางปี 2026
Same-Store NOI
−0.5%
Normalize หลัง COVID boom
52 สัปดาห์
$256.54–$331.79
ปัจจุบันใกล้ 52w high
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ
ราคา PSA มูลค่าเหมาะสม $316 จุดสำคัญ

ราคา PSA ฟื้นตัวตลอดปี จาก $294.59 (ส.ค. 68) มีจุดต่ำช่วง ธ.ค. 68 ที่ $259.50 (ดอกเบี้ยสูง กดดัน REIT) จากนั้นฟื้นแรงแตะจุดสูงสุด $318.31 (มิ.ย. 69) ก่อนไต่ขึ้นปิดที่ $320.39 (ก.ค. 69) รวม +8.8% ในรอบปี ปัจจุบันสูงกว่า Fair Value $316 เล็กน้อย (MOS -1.4%)

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี — FFO-based
1. P/FFO (TTM)
Core FFO/share $16.97 × P/FFO เป้าหมาย 18.5x — ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม self-storage
$313.95
2. Forward P/FFO
FFO FY26E midpoint $16.70 × Forward P/FFO 19x — อิง guidance + consensus
$317.30
3. Dividend Yield Fair Value
ปันผล $12.00/ปี ÷ Yield เป้าหมาย 3.8% — fair yield REIT self-storage คุณภาพสูง
$315.79
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ $313 – $318
$316

ทั้ง 3 วิธีให้ผลใกล้เคียงกัน ($314–$318) สะท้อนความสม่ำเสมอของ FFO และปันผลคงที่ PSA ราคาปัจจุบัน $320.39 ใกล้เคียง FV มาก (สูงกว่า ~1.4%) อยู่ใน "fairly-valued zone" P/FFO TTM 19.1x อยู่เหนือค่าเฉลี่ย 5 ปีเล็กน้อย (~18x) แต่ยังสมเหตุสมผลสำหรับ REIT คุณภาพ

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $325.10
เหมาะสม $316
$221.20
MOS 30% $252.80
MOS 20% $316
Fair Value $318
กรอบบน FV $331
เป้าเฉลี่ย Analyst

ราคาปัจจุบัน $320.39 ใกล้เคียง Fair Value $316 มาก (สูงกว่า ~1.4%) — อยู่ใน "เหมาะสมพอดี" โซน MOS 20% ($252.80) อยู่ห่างลงไป ~20% ต้องรอปรับฐานพอสมควร เป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย $331 (Buy) สูงกว่าราคาปัจจุบัน ~3% สะท้อนมุมมอง "เหมาะสม-มี upside จำกัด"

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

−3%
ราคาใกล้เคียงมูลค่าเหมาะสมมาก (ต่ำกว่าเล็กน้อย) — Margin of Safety ยังต่ำมาก · รอย่อเพิ่มก่อนเข้าหนัก
จุดซื้อ MOS 20%
$252.80
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$221.20
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $316
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $320.39 • Core FFO ฐาน ~$16.97 • รวมปันผล
BearFFO +2%/ปี
$306.17
−4%
  • FFO ปี 3~$18.01
  • P/FFO ออก17x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$36
  • สถานการณ์NOI ลด, supply กด, ดอกเบี้ยสูง
BaseFFO +4%/ปี
$343.62
+7%
  • FFO ปี 3~$19.09
  • P/FFO ออก18x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$36
  • สถานการณ์FFO ฟื้น, occupancy คงที่ ~91%
BullFFO +6%/ปี
$383.99
+20%
  • FFO ปี 3~$20.21
  • P/FFO ออก19x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$36
  • สถานการณ์ดอกเบี้ยลด + ขยาย Shurgard, FFO re-rate

โปรเจกชันอิง Core FFO/share ฐาน $16.97 × P/FFO ออก สถานการณ์ละ + ปันผล $12/ปี × 3 ปี = $36 Base case ให้ผลตอบแทนรวมประมาณ +20% ใน 3 ปี (capital gain ~9% + yield ~3.7%/ปี) จุดเสี่ยง: FFO growth ชะลอ ~2% ปัจจุบัน ถ้า normalize ได้ไม่ถึง 4% → ผลตอบแทนใกล้ Bull Bear

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Scale moat อันดับ 1 US: ~3,200 facilities ใน 40 รัฐ + brand recognition กัน churn ลูกค้า
  • High-margin low-capex: NOI margin ~73% + maintenance capex ต่ำมาก → FCF แข็ง จ่ายปันผลได้คงที่
  • Shurgard Europe + Simply Self Storage: ขยายรายได้นอก US กระจาย risk ภูมิศาสตร์
  • ดอกเบี้ยขาลง: Fed ลด rate → ต้นทุนหนี้ลด + re-rate P/FFO REIT ทั้งกลุ่ม
  • Urbanization + downsizing: demand self-storage เชิงโครงสร้างจาก baby boomers + คนย้ายเมือง
  • ปันผล yield 3.7% คงที่: income play คุณภาพในพอร์ต defensive

▼Risks — ความเสี่ยง

  • FFO growth ชะลอ ~2%: same-store NOI −0.5% ปี 2025 จาก move-in rate / occupancy normalize หลัง COVID boom
  • Supply ใหม่บางตลาด: Sunbelt (Texas, Florida) มี new supply กด rental rate
  • ดอกเบี้ยยังสูง: กดดัน P/FFO multiple + ต้นทุนหนี้ (PSA มี debt/equity สูง ตามธรรมชาติ REIT)
  • Valuation เกินมูลค่าเล็กน้อย: MOS ติดลบ (~-1.4%) → upside ระยะสั้นจำกัด จนกว่า FFO จะเร่งตัวหรือราคาย่อ
  • Consumer discretionary: ถ้า macro อ่อน → ลูกค้า downsize/ยกเลิก unit กด occupancy
  • Competition: Extra Space Storage, CubeSmart ขยายตัว + แพลตฟอร์ม digital booking กด brand premium
8

สรุปภาพรวม

REIT คุณภาพสูง — ใกล้เคียงมูลค่าเหมาะสม

Public Storage คือ REIT self-storage อันดับ 1 สหรัฐ ด้วย NOI margin ~73%, ปันผลคงที่ $12/ปี (yield 3.7%) และโมเดลธุรกิจ high-margin low-capex ที่ยืดหยุ่นต่อวัฏจักรเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม FFO growth ชะลอเหลือ ~2% หลัง COVID boom ราคาปัจจุบัน $320.39 ใกล้เคียง FV $316 มาก (MOS -1.4%) P/FFO อยู่ที่ 19.1x ใกล้ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม นักวิเคราะห์เป้าเฉลี่ย $331 (Buy) สะท้อน upside ~5% เหมาะเป็น income play ระยะยาว รอย่อเพิ่มใกล้ $290–$300 เพื่อ margin of safety ที่มากขึ้น

มูลค่าเหมาะสม
$316 ($313–$318)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ -1.4%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$331 (Buy)
กลยุทธ์: Income play คุณภาพสูง — ราคาปัจจุบันใกล้เคียงมูลค่าเหมาะสมแล้ว (MOS -1.4%) รอย่อเพิ่มใกล้ $290–$300 (MOS ~5–8%) ทยอยสะสมได้ หรือถือต่อเก็บ yield 3.7% ถ้ามีต้นทุนต่ำกว่า $300 อยู่แล้ว ไม่เหมาะสำหรับ growth investor เนื่องจาก FFO growth ชะลอ
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/FFO เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), FFO ในอนาคต และ yield เป้าหมาย ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ข้อมูลอ้างอิง: StockAnalysis.com / Yahoo Finance / Public Storage Investor Relations / Macrotrends · ราคา ณ 11 ส.ค. 2569