NYSE: MAA REIT ที่อยู่อาศัย

Mid-America Apartment Communities (MAA)

Mid-America Apartment Communities: Largest Sun Belt apartment REIT (~102K units, 16+ states) • Markets: Atlanta, Dallas, Houston, Charlotte, Nashville, Raleigh, Tampa, Phoenix, Austin • Sun Belt migration tailwind vs 2024-2025 supply wave • Same-store NOI recovery as development pipeline peaks • ~4-5% dividend yield • pe:null — REIT values on P/AFFO/NAV
$117.26(MAA)
▼ −8.6% (รอบปี)
ราคา ณ 24 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $118.91 – $144.41
ที่มา: StockAnalysis.com, Investing.com, MarketBeat
2026-09-21อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ 18 ก.ย. 2569 | ตัวเลข REIT อิง FFO/AFFO ไม่ใช่ EPS GAAP
Market Cap
$13.9B
~119.0M หุ้น · 119.0M shares outstanding (รวมทุกคลาส)
P/E (TTM)
34.3x
EPS TTM $3.42 · GAAP ถูกกดด้วยค่าเสื่อมราคา · มัธยฐาน 5 ปี 32.8x
P/FFO (2026E)
~14.0x
FFO/sh 2026E (consensus): $8.50 · Compressed ช่วง supply peak
P/BV
2.41x
BVPS $48.72 · (ธ.ค. 2568)
Core FFO/sh 2025A
$8.74
Core AFFO/sh 2025A: $7.61
FFO/sh 2026E
$8.50
Consensus (StockAnalysis) · EPS GAAP 2026E $3.34 / 2027E $3.89
BVPS
~$48.72
มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · Book value per share (ธ.ค. 2568)
ROE / ROA
~7.0%
ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · Net income TTM $399M (vendor ROE 7.0–7.05%)
รายได้ TTM
$2.21B
รอบ 12 เดือนล่าสุด · Stable YoY · Same-store NOI −1.4% (2025A)
Occupancy
95.5%
อัตราการเช่าพื้นที่ · Q1 2569 · Turnover 39.9% (historic low)
เงินปันผล
5.22%
$6.12/ปี · $6.12/sh ปี · $1.53/ไตรมาส · 16 ปีต่อเนื่อง
Net Debt/EBITDA
4.5x
หนี้รวม $5.7B · 87% fixed rate · ต่ำกว่าอุตสาหกรรม
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ · ที่มา Yahoo Finance
ราคา MAA มูลค่าเหมาะสม $126.13 จุดสำคัญ

MAA เริ่มช่วงปีที่ราว $128 (ปิดเดือน ต.ค. 2568) ขึ้นไปสูงสุดรายเดือนราว $139 ในเดือน ธ.ค. 2568 และ มิ.ย. 2569 ก่อนอ่อนตัวลงรับแรงกดดันจากภาวะอุปทานอพาร์ทเมนต์ใน Sun Belt ที่ยังอยู่ในระดับสูง จุดต่ำรายเดือนก่อนหน้าอยู่ที่ ~$122 ในเดือน มี.ค. 2569 และล่าสุดหลุดลงมาใกล้ต่ำสุดของกรอบ 52 สัปดาห์ (ก.ย. 2569) สะท้อนตลาดที่ยังระมัดระวังเรื่อง same-store NOI และอัตราดอกเบี้ย

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 2 วิธี (คนละตระกูล) · DDM + P/E มัธยฐานย้อนหลัง · P/AFFO/NAV เป็นบริบท
1. P/E Valuation (มัธยฐานย้อนหลัง)
EPS (TTM) $3.42 × P/E เป้าหมาย ~32.8x (มัธยฐาน 5 ปี) — 32.8x คือมัธยฐาน 5 ปีที่วัดจากราคาเฉลี่ยรายปี ÷ EPS (ช่วง 30.6–39.3x) ไม่ได้ลอกจาก P/E ปัจจุบัน · ข้อควรระวัง: EPS GAAP ของ REIT ถูกกดด้วยค่าเสื่อมราคา
$112.18
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล $6.12 × (1+g); g 3%, r 7.5% — สมมติฐานของผู้วิเคราะห์เอง · อิงปันผลรายปี $6.12 ที่จ่ายอยู่จริง
$140.08
มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ $112.18 – $140.08
$126.13

FV = เฉลี่ยของสองตระกูล: P/E มัธยฐาน ($112) กับ DDM ($140) ห่างกันไม่ถึง 2 เท่า จึงเฉลี่ยได้ · ทบทวนรอบนี้: ถอดขา P/AFFO 18x (ไม่มีมัธยฐานที่วัดได้) และขา NAV (NOI/cap rate ตรวจซ้ำไม่ได้) ออกจาก FV — ใช้เป็นบริบทเท่านั้น · เป้านักวิเคราะห์ ~$143 (Hold) เป็นแค่เช็คความสอดคล้อง ไม่ใช่ขาของ FV · มูลค่านี้อ่อนไหวต่อสมมติฐาน: ทุก r ±0.5 จุด DDM ขยับราว −$14/+$17 · ราคาปัจจุบัน $117.26 เทียบ FV $126.13 = +7%

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $117.26
เหมาะสม $126.13
$88.29
MOS 30% $100.90
MOS 20% $126.13
Fair Value $140.08
กรอบบน FV $143.00
เป้าเฉลี่ย Analyst

MAA ซื้อขายต่ำกว่า Fair Value $126.13 เล็กน้อย (+7%) และอยู่ต่ำกว่าเป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย ~$143 ที่เป็นเพียงบริบท ส่วนเผื่อนี้ยังแคบ จุดซื้อที่น่าสนใจสำหรับ value investor คือ MOS 20% ที่ $100.90 และ MOS 30% ที่ $88.29 ซึ่งต่ำกว่าจุดต่ำสุดรายเดือนของปีที่ผ่านมา ต้องอาศัย de-rating เพิ่มหรือ NOI ที่อ่อนกว่าคาด

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+7%
MOS แคบ — ราคาใกล้ Fair Value; รอโอกาสดีกว่านี้
จุดซื้อ MOS 20%
$100.90
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$88.29
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $126.13
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $117.26 • FFO ฐาน ~$8.50 /sh (consensus 2026E)
BearFFO +0%/ปี
$101.99
−13% (ไม่รวมปันผล)
  • FFO ปี 3~$8.50
  • P/FFO ออก12x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$18.36
  • สถานการณ์Supply กดต่อเนื่อง · AFFO flat · ตลาดให้ discount
BaseFFO +4%/ปี
$133.84
+14% (ไม่รวมปันผล)
  • FFO ปี 3~$9.56
  • P/FFO ออก14x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$19.48
  • สถานการณ์Supply rolloff ปลาย 2569 · rent growth กลับมา · NOI ฟื้น
BullFFO +7%/ปี
$166.58
+42% (ไม่รวมปันผล)
  • FFO ปี 3~$10.41
  • P/FFO ออก16x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$20.26
  • สถานการณ์Sun Belt migration accelerates · rate cut ดัน P/AFFO re-rate · NOI growth 4%+

การฉายภาพอิง FFO/sh เป็น proxy แทน EPS (เหมาะกว่าสำหรับ REIT) โดยฐาน $8.50 คือ consensus 2026E · Base ออกที่ P/FFO 14x ใกล้ระดับปัจจุบัน (เป็นสมมติฐานฉาก ไม่ใช่ขาของ FV) · Bear = de-rating เหลือ 12x; Bull = re-rate 16x เมื่อ supply rolloff และดอกเบี้ยลง · ตัวเลขข้างต้นไม่รวมปันผล ซึ่งให้ผลตอบแทนราว 5.15% ต่อปีเป็นหมอนรองรับในทุกสถานการณ์

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Supply Wave Peak: อุปทานอพาร์ทเมนต์ใหม่ใน Sun Belt คาดสูงสุดปลายปี 2568/2569 หลังจากนั้น completions ลดลงชัดเจน — เป็น catalyst หลักที่ตลาดรอ
  • Sun Belt Migration: ประชากรและงานยังคงอพยพเข้า Sun Belt markets (Atlanta, Dallas, Phoenix, Austin) จาก high-cost coastal cities เป็นโครงสร้างระยะยาว
  • Millennial/Gen-Z Household Formation: กลุ่มอายุ 25-40 ปีเข้าสู่วัยสร้างครัวเรือน แต่ homeownership affordability ต่ำ → demand เช่าระยะยาว
  • Development Pipeline ROI: MAA มี ~$1B development pipeline ที่คาด stabilized NOI yield 6.0–6.5% — สูงกว่า cap rate ตลาด สร้าง value
  • Dividend Growth: 16 ปีต่อเนื่องที่เพิ่มปันผล ฐานะการเงินแข็งแกร่ง (Net Debt/EBITDA 4.5x · 87% fixed rate debt) รองรับการเพิ่มปันผลต่อ
  • Rate Cut Tailwind: หาก Fed ลดดอกเบี้ยต่อเนื่อง จะลด cost of capital + re-rate P/AFFO สูงขึ้น (ประวัติศาสตร์ REIT ซื้อขายที่ 22-25x P/AFFO ในช่วง low rate)

▼Risks — ความเสี่ยง

  • Supply Overhang ยาวกว่าคาด: หาก permitting และ construction timeline เลื่อน completions ออกไป ภาวะ oversupply อาจกดดัน NOI ต่อถึงปี 2570
  • Interest Rate Risk: Fed ขึ้นดอกเบี้ยอีก หรือ long-term rate สูงค้าง → กดดัน cap rate ดัน asset value ลงและ P/AFFO multiple ลด
  • Rent Control Risk: หลายรัฐใน Sun Belt เริ่มถกเถียงเรื่อง rent control (Texas, Florida, Georgia) — หากผ่านกฎหมาย จะจำกัด pricing power
  • Recession / Job Loss: Sun Belt เศรษฐกิจพึ่งพาภาคเทคโนโลยี/การเงิน/พลังงาน หากเศรษฐกิจถดถอย vacancy เพิ่มเร็วกว่าตลาดชายฝั่ง
  • Natural Disaster / Climate: Portfolio กระจุกตัวใน Sun Belt ซึ่งเสี่ยงต่อเฮอริเคน ภัยแล้ง ความร้อนสุดขีด — ต้นทุนประกัน/ซ่อมบำรุงอาจสูงขึ้น
  • Execution Risk: MAA กำลังขยาย development pipeline อย่างก้าวกระโดด — cost overrun หรือ lease-up ช้ากว่าคาดจะกดดัน AFFO และงบดุล
8

สรุปภาพรวม

MAA — Fairly Valued · รอจังหวะซื้อที่ดีกว่า

MAA เป็น REIT คุณภาพสูงและเป็นผู้นำตลาดอพาร์ทเมนต์ Sun Belt ที่มี moat แข็งแกร่งจาก scale (~102K units), diversification (16+ รัฐ), และ track record การบริหาร Portfolio ที่ยอดเยี่ยม ปันผล 5.15% ที่เติบโต 16 ปีต่อเนื่องเป็นจุดแข็ง อย่างไรก็ตาม ราคาปัจจุบัน $117.26 ใกล้ Fair Value $126.13 (+7%) และ same-store NOI ยังติดลบต่อเนื่อง (-1.4% ปี 2568, -0.7% ปี 2569E) จากภาวะ supply wave ที่ยังไม่ผ่านพ้น นักลงทุนระยะยาวที่เชื่อใน Sun Belt thesis สามารถ initiate position ขนาดเล็กได้ แต่การรอโอกาสที่ราคาต่ำกว่า $100.90 (MOS 20%) จะให้ risk/reward ที่ดีกว่าอย่างมีนัย

มูลค่าเหมาะสม
$126.13 ($112.18–$140.08)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +7%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$143.00 (Buy)
กลยุทธ์: รอซื้อที่ $100.90 (MOS 20%) สำหรับ position เต็ม หรือ initiate small position ตอนนี้แล้วเพิ่มหาก supply data ดีกว่าคาด — ถือระยะยาว 3-5 ปีรับทั้งปันผล 5.15% และ capital gain จาก NOI recovery cycle
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/AFFO เป้าหมาย, cap rate, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: StockAnalysis.com (ราคา $118.93 · วิเคราะห์ 26 คน · FFO/EPS forecast), Yahoo Finance quoteSummary (ราคา $118.93 · EPS TTM $3.43), MAA Q1 2569 Earnings Release (ir.maac.com), MAA FY2025 Earnings Release (prnewswire.com), Yahoo Finance (chart data 13 จุดรายเดือน), SEC EDGAR 8-K filings · ราคา 2 แหล่งตรงกัน (ส่วนต่าง 0%) ณ 18 ก.ย. 2569 · ขา P/AFFO/NAV เดิมถูกถอดจาก FV เพราะไม่มีตัวคูณที่วัดได้