●●●●

NYSE: MAA Real Estate · REIT Residential · Sun Belt

Mid-America Apartment Communities

Mid-America Apartment Communities: Largest Sun Belt apartment REIT (~102K units, 16+ states) • Markets: Atlanta, Dallas, Houston, Charlotte, Nashville, Raleigh, Tampa, Phoenix, Austin • Sun Belt migration tailwind vs 2024-2025 supply wave • Same-store NOI recovery as development pipeline peaks • ~4-5% dividend yield • pe:null — REIT values on P/AFFO/NAV

$131.74(MAA)

▼ −5.7% (รอบปี)

ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $120.30 – $153.93
ที่มา: StockAnalysis.com, Investing.com, MarketBeat

2026-08-08อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ มิ.ย. 2569 | ตัวเลข REIT อิง FFO/AFFO ไม่ใช่ EPS GAAP

Market Cap

~$16.7B

119.3M shares outstanding

P/AFFO (2026E)

~18.7x

Core AFFO/sh 2026E: $7.50 · ลดจากพีค 25x+

P/FFO (2026E)

~16.4x

Core FFO/sh 2026E: $8.53 · Compressed ช่วง supply peak

P/BV

2.87x

BVPS $48.72 (ธ.ค. 2568)

Core FFO/sh 2025A

$8.74

Core AFFO/sh 2025A: $7.61

Core FFO/sh 2026E

$8.53

Core AFFO/sh 2026E: $7.50 (guidance midpoint)

BVPS

~$48.72

Book value per share (ธ.ค. 2568)

ROE (GAAP)

~6.8%

Net income $397M / equity $5.84B · AFFO ROE ~15.5%

รายได้ TTM

$2.21B

Stable YoY · Same-store NOI −1.4% (2025A)

Occupancy

95.5%

Q1 2569 · Turnover 39.9% (historic low)

เงินปันผล

~4.37%

$6.12/sh ปี · $1.53/ไตรมาส · 16 ปีต่อเนื่อง

Net Debt/EBITDA

4.5x

หนี้รวม $5.7B · 87% fixed rate · ต่ำกว่าอุตสาหกรรม

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ · ที่มา Yahoo Finance

ราคา MAA มูลค่าเหมาะสม $144 จุดสำคัญ

MAA ปรับตัวจาก $142.43 ในเดือน ก.ค. 2568 ขึ้นแตะจุดสูงสุดรอบปีที่ ~$145.82 ในเดือน ส.ค. 2568 ก่อนเข้าสู่แนวโน้มลงรับแรงกดดันจากภาวะอุปทานอพาร์ทเมนต์ใน Sun Belt ที่ยังอยู่ในระดับสูง ราคาดิ่งลงจุดต่ำสุดรอบปีที่ ~$122.12 ในเดือน มี.ค. 2569 ก่อนฟื้นตัวกลับมาที่บริเวณ $140 ปลายเดือน มิ.ย. 2569 รับ sentiment บวกจาก occupancy ที่ทรงตัวดีและแนวโน้ม supply ใหม่ที่เริ่มลดลง ผลตอบแทนรอบปีที่ −1.7% สะท้อนตลาดที่ยังคงระมัดระวัง

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี · REIT ใช้ P/AFFO, DDM, NAV — ไม่ใช้ P/E (pe:null)

1. P/AFFO Valuation

Core AFFO/sh 2026E $7.50 × P/AFFO เป้าหมาย ~18x — Apartment REIT ช่วง supply peak ซื้อขายที่ discount จากพีค 25x; 18x สะท้อน recovery trajectory พอสมควร

$135

2. DDM / Gordon Growth

D₁ = $6.12 × 1.03 = $6.30; g = 3.0%, r = 7.5% → FV = 6.30 / (0.075 − 0.030) = $140 — อิงการเติบโตปันผลระยะยาวตาม AFFO ที่ฟื้นตัว supply peak ผ่าน

$140

3. NAV (Asset Value)

NOI ~$1.35B / Cap rate 5.5% = Gross Assets $24.5B − หนี้ $5.7B = Equity $18.8B / 119.3M shares — Cap rate 5.5% สะท้อน Sun Belt premium บวก premium ความเสี่ยงอุปทาน

$158

มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ $135 – $158

$144

วิธี P/AFFO ให้มูลค่าต่ำสุด ($135) สะท้อนความกังวลตลาดระยะสั้นเรื่อง supply พีค; DDM ($140) อยู่กลาง; NAV ($158) สูงสุดสะท้อนมูลค่า portfolio ที่แท้จริงหาก cap rate กลับสู่ระดับปกติ 5.0% ราคาปัจจุบัน $140 อยู่ใกล้ค่า DDM และต่ำกว่า NAV สะท้อน discount ที่ตลาดให้เพราะ supply headwind — แต่ MOS ยังแคบ (2.8%) บ่งชี้ว่ายังไม่ถูกอย่างมีนัย

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $131.74

เหมาะสม $144

$100.80
MOS 30% $115.20
MOS 20% $143
เป้าเฉลี่ย Analyst $144
Fair Value $158
กรอบบน FV

MAA ซื้อขายใกล้ Fair Value ($144) มาก โดย MOS เพียง ~2.8% — ราคาปัจจุบันสะท้อน consensus ว่าตลาดรับ story การฟื้นตัว supply wave ไปพอสมควรแล้ว จุดซื้อที่น่าสนใจสำหรับ value investor คือ MOS 20% ที่ $115.20 (ซึ่งเกือบแตะในช่วง มี.ค. 2569 ที่ $122) โซนสะสมที่สมเหตุสมผลกว่าคือ <$135 ซึ่งหมายถึง P/AFFO <18x และ premium น้อยกว่า NAV ชัดเจน

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+9%

MOS แคบ — ราคาใกล้ Fair Value; รอโอกาสดีกว่านี้

จุดซื้อ MOS 20%

$115.20

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

$100.80

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< $135

P/AFFO <18x · ใกล้ DDM FV

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (USD)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $140.00 • Core AFFO ฐาน ~$7.50/sh • รวมปันผล

BearAFFO +0%/ปี

$138

−1.4% (รวมปันผล)

AFFO ปี 3~$7.50
P/AFFO ออก16x
ปันผลรวม 3 ปี~$18.36
สถานการณ์Supply กดต่อเนื่อง · AFFO flat · ตลาดให้ discount

BaseAFFO +4%/ปี

$171

+22.5% (รวมปันผล)

AFFO ปี 3~$8.44
P/AFFO ออก18x
ปันผลรวม 3 ปี~$19.55
สถานการณ์Supply rolloff ปลาย 2569 · rent growth กลับมา · NOI ฟื้น

BullAFFO +7%/ปี

$204

+45.7% (รวมปันผล)

AFFO ปี 3~$9.19
P/AFFO ออก20x
ปันผลรวม 3 ปี~$20.50
สถานการณ์Sun Belt migration accelerates · rate cut ดัน P/AFFO re-rate · NOI growth 4%+

การฉายภาพอิง Core AFFO/sh เป็น proxy แทน EPS (เหมาะกว่าสำหรับ REIT) Bear case สะท้อน supply กดดันต่อเนื่องและ P/AFFO re-rate ต่ำลง; Base case อิงการฟื้นตัวตาม supply rolloff ในปลายปี 2569 ซึ่งตรงกับ consensus; Bull case อิง rate cut + demand surge จากการก่อตัวของครัวเรือน Millennials/Gen-Z ที่ยังแข็งแกร่ง ผลตอบแทนรวมปันผล (~4.37%) เป็นหมอนรองรับสำคัญในทุกสถานการณ์

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

Supply Wave Peak: อุปทานอพาร์ทเมนต์ใหม่ใน Sun Belt คาดสูงสุดปลายปี 2568/2569 หลังจากนั้น completions ลดลงชัดเจน — เป็น catalyst หลักที่ตลาดรอ
Sun Belt Migration: ประชากรและงานยังคงอพยพเข้า Sun Belt markets (Atlanta, Dallas, Phoenix, Austin) จาก high-cost coastal cities เป็นโครงสร้างระยะยาว
Millennial/Gen-Z Household Formation: กลุ่มอายุ 25-40 ปีเข้าสู่วัยสร้างครัวเรือน แต่ homeownership affordability ต่ำ → demand เช่าระยะยาว
Development Pipeline ROI: MAA มี ~$1B development pipeline ที่คาด stabilized NOI yield 6.0–6.5% — สูงกว่า cap rate ตลาด สร้าง value
Dividend Growth: 16 ปีต่อเนื่องที่เพิ่มปันผล ฐานะการเงินแข็งแกร่ง (Net Debt/EBITDA 4.5x · 87% fixed rate debt) รองรับการเพิ่มปันผลต่อ
Rate Cut Tailwind: หาก Fed ลดดอกเบี้ยต่อเนื่อง จะลด cost of capital + re-rate P/AFFO สูงขึ้น (ประวัติศาสตร์ REIT ซื้อขายที่ 22-25x P/AFFO ในช่วง low rate)

▼Risks — ความเสี่ยง

Supply Overhang ยาวกว่าคาด: หาก permitting และ construction timeline เลื่อน completions ออกไป ภาวะ oversupply อาจกดดัน NOI ต่อถึงปี 2570
Interest Rate Risk: Fed ขึ้นดอกเบี้ยอีก หรือ long-term rate สูงค้าง → กดดัน cap rate ดัน asset value ลงและ P/AFFO multiple ลด
Rent Control Risk: หลายรัฐใน Sun Belt เริ่มถกเถียงเรื่อง rent control (Texas, Florida, Georgia) — หากผ่านกฎหมาย จะจำกัด pricing power
Recession / Job Loss: Sun Belt เศรษฐกิจพึ่งพาภาคเทคโนโลยี/การเงิน/พลังงาน หากเศรษฐกิจถดถอย vacancy เพิ่มเร็วกว่าตลาดชายฝั่ง
Natural Disaster / Climate: Portfolio กระจุกตัวใน Sun Belt ซึ่งเสี่ยงต่อเฮอริเคน ภัยแล้ง ความร้อนสุดขีด — ต้นทุนประกัน/ซ่อมบำรุงอาจสูงขึ้น
Execution Risk: MAA กำลังขยาย development pipeline อย่างก้าวกระโดด — cost overrun หรือ lease-up ช้ากว่าคาดจะกดดัน AFFO และงบดุล

สรุปภาพรวม

MAA — Fairly Valued · รอจังหวะซื้อที่ดีกว่า

MAA เป็น REIT คุณภาพสูงและเป็นผู้นำตลาดอพาร์ทเมนต์ Sun Belt ที่มี moat แข็งแกร่งจาก scale (~102K units), diversification (16+ รัฐ), และ track record การบริหาร Portfolio ที่ยอดเยี่ยม ปันผล 4.37% ที่เติบโต 16 ปีต่อเนื่องเป็นจุดแข็ง อย่างไรก็ตาม ราคา $140 ซื้อขายใกล้ Fair Value ที่ประเมินไว้ $144 มาก (MOS เพียง ~2.8%) และ same-store NOI ยังติดลบต่อเนื่อง (-1.4% ปี 2568, -0.7% ปี 2569E) จากภาวะ supply wave ที่ยังไม่ผ่านพ้น นักลงทุนระยะยาวที่เชื่อใน Sun Belt thesis สามารถ initiate position ขนาดเล็กได้ แต่การรอโอกาสที่ราคาต่ำกว่า $135 (P/AFFO <18x) จะให้ risk/reward ที่ดีกว่าอย่างมีนัย

มูลค่าเหมาะสม

$144 ($135–$158)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ +2.8%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

~$143 (Buy/Hold)

กลยุทธ์: รอซื้อที่ <$135 (MOS >9%) สำหรับ position เต็ม หรือ initiate small position ตอนนี้แล้วเพิ่มหาก supply data ดีกว่าคาด — ถือระยะยาว 3-5 ปีรับทั้งปันผล 4.37% และ capital gain จาก NOI recovery cycle

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/AFFO เป้าหมาย, cap rate, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: StockAnalysis.com (ราคา $140.11 · วิเคราะห์ 25 คน), Investing.com (ราคา $140.03), MarketBeat (ราคา $139.91), MAA Q1 2569 Earnings Release (ir.maac.com), MAA FY2025 Earnings Release (prnewswire.com), Yahoo Finance (chart data 13 จุดรายเดือน), SEC EDGAR 8-K filings · ราคาอ้างอิง 3 แหล่งต่างกัน ≤0.2% ยืนยันว่า $140.00 ถูกต้อง ณ 30 มิ.ย. 2569