●●●
NASDAQ: HST อสังหาริมทรัพย์ Hotel REIT

Host Hotels & Resorts (HST)

Luxury Hotel REIT • 76 Properties • Marriott/Hilton/Hyatt Brands • RevPAR Recovery
$22.29(HST)
▲ +31.0% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $15.20 – $25.71
ที่มา: StockAnalysis.com, MarketBeat.com, Host Hotels Q1 2026 Earnings Release, Yahoo Finance
2026-07-18อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

REIT — ใช้ FFO/AFFO แทน P/E
Market Cap
$16.08B
~693.0M หุ้น · NASDAQ: HST
P/AFFO (FY2025 จริง)
~11.2x
Adjusted FFO/sh $2.07 (+3.5% YoY)
P/AFFO (FY2026F)
~10.9x
ไกด์แดนซ์ AFFO $2.10–2.16 กลาง $2.13
Adjusted FFO/หุ้น FY2025
$2.07
Q1'26 $0.67 · FY26F guide $2.10–2.16
Net Debt/EBITDAre
~1.9x
ต่ำสุดในกลุ่ม hotel REIT (10yr median 2.69x)
Portfolio
76 โรงแรม
74 comparable · ~41,700 ห้อง · luxury/upper-upscale
Comparable RevPAR (Q1'26)
$244.11
+4.4% YoY · Total RevPAR $418.20 (+4.6%)
FY2026F RevPAR Guidance
+3.0% ถึง +4.5%
ปรับขึ้นจากไกด์แดนซ์เดิม หลัง Q1 ดีกว่าคาด
เงินปันผล (Yield)
~4.10%
$0.95/ปี (รวม special div จากขายรีสอร์ท)
ปันผลปกติ (run-rate)
$0.80/ปี
$0.20/ไตรมาส · ไม่รวม special dividend
EPS (GAAP TTM)
~$1.49
P/E ~15.6x (ไม่ใช้ประเมินมูลค่า มีกำไรพิเศษขายสินทรัพย์ปะปน)
ROE (GAAP)
~11.1%
กำไรสุทธิ FY2025 $776M
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

ส.ค. 2568 – ก.ค. 2569
ราคา HST มูลค่าเหมาะสม $23.88 จุดสำคัญ

HST เริ่มต้นช่วงที่วิเคราะห์ที่ $17.21 (ส.ค. 2568) ก่อนย่อตัวลงทำจุดต่ำสุดของช่วงที่ $16.02 (ต.ค. 2568) จากความกังวลเศรษฐกิจชะลอตัวกดดันแนวโน้ม RevPAR จากนั้นฟื้นตัวต่อเนื่องตลอดปลายปี 2568 ถึงต้นปี 2569 ($17.63→$19.59) หนุนจากดีมานด์ท่องเที่ยว luxury/upper-upscale ที่แข็งแกร่งและตลาดคาดการณ์ Fed ลดดอกเบี้ย ราคาเร่งตัวแรงตั้งแต่เม.ย. 2569 ($21.13→$23.71 มิ.ย. 2569) หลัง Q1 2569 RevPAR โต +4.4% ดีกว่าคาดและบริษัทขายรีสอร์ทมูลค่า $1.1B ปลดล็อกงบดุลให้แข็งแกร่งขึ้นอีก ราคาต่อเนื่องขึ้นมาแตะ $25.13 (ก.ค. 2569) ก่อนย่อตัวลงมาปิดที่ $23.29 (7 ส.ค. 2569) ให้ผลตอบแทนช่วง ~1 ปีที่ +36.8%

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

3 วิธี — REIT: ไม่ใช้ P/E แต่ใช้ P/AFFO + EV/EBITDA + เป้า Analyst
1. P/AFFO Valuation
AFFO/sh FY26F $2.13 (กลางไกด์แดนซ์ $2.10–2.16) × P/AFFO เป้าหมาย 12x (ค่าเฉลี่ยกลุ่ม luxury hotel REIT 10-13x สะท้อนงบดุลแข็งแกร่งสุดในกลุ่ม)
$25.56
2. EV/EBITDA Valuation
Adjusted EBITDAre FY26F $1,770M (guidance) × EV/EBITDA เป้าหมาย 10.5x (ระมัดระวังตามวัฏจักร hotel REIT) − Net Debt $3.4B ÷ ~693M หุ้น
$21.91
3. Analyst Target (เฉลี่ย)
เฉลี่ยเป้าหมาย 12 เดือนจาก StockAnalysis.com ($24.40) และ MarketBeat.com ($23.95)
$24.18
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ $21.91 – $25.56
$23.88

หมายเหตุ: HST เป็น REIT จึงไม่ใช้ P/E เป็นตัวชี้วัดหลัก (GAAP EPS ~$1.12 บิดเบือนจากค่าเสื่อมโรงแรมขนาดใหญ่) ตัวชี้วัดหลักคือ Adjusted FFO/AFFO ปัจจุบันเทรดที่ P/AFFO ~11.2x (FY2025 จริง) ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่ม luxury hotel REIT (12-13x) เล็กน้อย สะท้อนว่าตลาดยังให้น้ำหนักความเสี่ยง cyclical มากกว่าจะให้ premium เต็มที่จากงบดุลที่แข็งแกร่งที่สุดในกลุ่ม (Net Debt/EBITDAre ~1.9x) วิธี EV/EBITDA ให้ค่าต่ำสุดเพราะใช้ multiple ระมัดระวังกว่าตามความผันผวนของวัฏจักรท่องเที่ยว ส่วนเป้าเฉลี่ย Analyst ใกล้เคียงราคาปัจจุบันมาก FV เฉลี่ย $23.88 ใกล้เคียงราคาปัจจุบันมาก หลังราคารีบาวด์แรงในรอบปีที่ผ่านมา (+39.1%)

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $22.29
เหมาะสม $23.88
$16.72
MOS 30% $19.10
MOS 20% $23.88
Fair Value $24.18
เป้าเฉลี่ย Analyst $25.56
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน $23.29 ใกล้เคียง Fair Value ($23.88) มาก (ต่ำกว่าเล็กน้อย) และใกล้เป้าเฉลี่ย Analyst ($24.18) อยู่ในช่วงบนของกรอบ 52 สัปดาห์ ($15.20–$25.71) หลังย่อตัวจากจุดสูงสุดของรอบปีที่เพิ่งทำเมื่อ ก.ค. 2569 ($25.13) สะท้อนว่าตลาดยังตีมูลค่าใกล้เต็มมูลค่าหลัง rally แรงในรอบปีที่ผ่านมา (+36.8%) เหลือส่วนต่างจำกัดสำหรับนักลงทุนเน้นคุณค่า

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+7%
ส่วนเผื่อแทบไม่มี — ราคาใกล้เคียง Fair Value และใกล้ 52wk high มาก เหมาะกับการรอจังหวะย่อมากกว่าเข้าซื้อตอนนี้
จุดซื้อ MOS 20%
$19.10
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$16.72
โซนถูกมาก (deep value, ใกล้ 52wk low)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $23.88
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $23.29 • AFFO ฐาน ~$2.13/หุ้น • รวมปันผล
BearAFFO −3%/ปี
$17.50
−17%
  • AFFO ปี 3~$1.94/sh
  • Exit P/AFFO9x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$2.40
  • สถานการณ์เศรษฐกิจถดถอย ธุรกิจ/นักท่องเที่ยวลดการเดินทาง RevPAR หดตัวต่อเนื่อง P/AFFO compress ตาม sentiment กลุ่ม cyclical REIT
BaseAFFO +4%/ปี
$28.75
+30%
  • AFFO ปี 3~$2.40/sh
  • Exit P/AFFO12x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$2.40
  • สถานการณ์RevPAR โตต่อเนื่องตามไกด์แดนซ์ 3.0-4.5% งบดุลแข็งแกร่งหนุน buyback ต่อเนื่อง ตลาดให้ premium multiple มากขึ้นเล็กน้อย
BullAFFO +8%/ปี
$36.22
+61%
  • AFFO ปี 3~$2.68/sh
  • Exit P/AFFO13.5x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$2.40
  • สถานการณ์ท่องเที่ยว luxury/group business travel เร่งตัวแรง RevPAR โตเกินคาด M&A/portfolio upgrade เพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ ตลาดรีเรทให้ multiple สูงขึ้นมาก

การคาดการณ์อิง Adjusted FFO/AFFO ต่อหุ้นเป็นตัวชี้วัดหลัก (ไม่ใช่ EPS) เนื่องจาก REIT มีค่าเสื่อมสูง AFFO สะท้อนกระแสเงินสดจริงหลังหักค่าใช้จ่ายบำรุงรักษา โดย base case ให้ผลตอบแทนรวม (price + dividend) ราว +34% ใน 3 ปี ขึ้นกับการฟื้นตัวของ RevPAR ตามไกด์แดนซ์และการรักษาวินัยงบดุลต่อเนื่อง ความเสี่ยงหลักคือความผันผวนของวัฏจักรท่องเที่ยว/เศรษฐกิจที่กระทบ hotel REIT รุนแรงกว่า REIT ประเภทอื่น (ไม่มีสัญญาเช่าระยะยาวป้องกันขาลง)

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • งบดุลแข็งแกร่งที่สุดในกลุ่ม: Net Debt/EBITDAre เพียง ~1.9x ต่ำกว่าค่ามัธยฐาน 10 ปี (2.69x) ให้พื้นที่สำหรับซื้อสินทรัพย์เพิ่ม/ซื้อหุ้นคืนโดยไม่กระทบเครดิต
  • พอร์ตโฟลิโอ luxury/upper-upscale คุณภาพสูง: 76 โรงแรมภายใต้แบรนด์ชั้นนำ Marriott/Hilton/Hyatt/Ritz-Carlton จับกลุ่มนักท่องเที่ยว/องค์กรที่มีความสามารถจ่ายสูง กระทบน้อยกว่าโรงแรมระดับกลาง-ล่างในช่วงเศรษฐกิจผันผวน
  • RevPAR เร่งตัวต่อเนื่อง: Q1 2569 Comparable RevPAR +4.4% YoY ดีกว่าคาด บริษัทปรับไกด์แดนซ์ทั้งปีขึ้นเป็น 3.0%-4.5%
  • ปรับพอร์ตเชิงรุก (Capital Recycling): ขายรีสอร์ทมูลค่า $1.1B ในไตรมาส 1/2569 ที่ premium valuation สะท้อนวินัยจัดสรรเงินทุนตาม NAV
  • ซื้อหุ้นคืนขนาดใหญ่: ซื้อคืน 13.1 ล้านหุ้น มูลค่า $205M ในปี 2568 สะท้อนมุมมองผู้บริหารว่าหุ้นยังต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง
  • ดีมานด์ Group/Business Transient ฟื้นตัว: งบเดินทางธุรกิจกลับสู่ภาวะปกติหลังโควิด หนุน segment มาร์จิ้นสูงที่ HST มีสัดส่วนมากในพอร์ต resort/convention

▼Risks — ความเสี่ยง

  • Cyclicality สูงที่สุดในกลุ่ม REIT: hotel REIT อ่อนไหวต่อเศรษฐกิจมากกว่า REIT ประเภทอื่นมาก RevPAR/EBITDA เคยหดตัวรุนแรงในภาวะถดถอย (เช่นปี 2563 ลดลง ~80%)
  • Margin of Safety แทบไม่มี (~3%): ราคาปัจจุบันใกล้เคียง Fair Value และใกล้ 52wk high มาก เหลือพื้นที่รองรับความผิดพลาดของสมมติฐานน้อย
  • ปันผลมี special dividend แฝงอยู่มาก: yield ~4.10% ที่แสดงรวม special dividend จากกำไรขายสินทรัพย์ ปันผลปกติ (run-rate) แท้จริงเพียง ~3.5% ($0.80/ปี)
  • ไม่มีสัญญาเช่าระยะยาวป้องกันขาลง: ต่างจาก apartment/office REIT ราคาห้องพักรายวันปรับลงเร็วในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว ไม่มี lease lock-in
  • Capex สูงต่อเนื่อง: โรงแรม luxury ต้องปรับปรุงตามมาตรฐานแบรนด์สม่ำเสมอ (~5-6% ของรายได้) กดดัน AFFO
  • ความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย: ต้นทุน refinance และ cap rate ของอสังหาริมทรัพย์โรงแรมยังผูกกับทิศทางดอกเบี้ย กระทบทั้งต้นทุนเงินทุนและราคาขายสินทรัพย์
8

สรุปภาพรวม

Fairly Valued — Hotel REIT งบดุลแข็งแกร่งที่สุดในกลุ่ม ราคาใกล้ Fair Value รอจังหวะย่อ

Host Hotels & Resorts (HST) คือ hotel REIT รายใหญ่ที่สุดในสหรัฐฯ ถือครองโรงแรม luxury/upper-upscale 76 แห่ง ~41,700 ห้อง ภายใต้แบรนด์ชั้นนำ Marriott, Hilton, Hyatt โดยไม่ได้บริหารโรงแรมเอง (asset-owner model จ้าง operator บริหาร) จุดเด่นคืองบดุลแข็งแกร่งที่สุดในกลุ่ม hotel REIT (Net Debt/EBITDAre เพียง ~1.9x ต่ำกว่าค่ามัธยฐาน 10 ปีที่ 2.69x) หลังขายรีสอร์ทมูลค่า $1.1B ในไตรมาส 1/2569 ผลักดัน RevPAR เติบโตต่อเนื่อง (+4.4% YoY) จนบริษัทปรับไกด์แดนซ์ทั้งปีขึ้นเป็น 3.0%-4.5% ราคาหุ้นปรับตัวขึ้นแรง +36.8% ในรอบปีที่ผ่านมาจนพุ่งแตะ $25.13 ปลาย ก.ค. 2569 ก่อนย่อตัวลงมาที่ $23.29 ต่ำกว่า Fair Value เฉลี่ย 3 วิธี (P/AFFO + EV/EBITDA + เป้า Analyst) ที่ $23.88 เล็กน้อย MOS ปัจจุบัน ~+2.5% นักลงทุนควรระวังความผันผวนสูงของกลุ่ม hotel REIT ที่อ่อนไหวต่อวัฏจักรเศรษฐกิจมากกว่า REIT ประเภทอื่น และปันผลที่มีองค์ประกอบ special dividend แฝงอยู่มาก ทำให้ yield "แท้จริง" ต่ำกว่าตัวเลขที่แสดง

มูลค่าเหมาะสม
$23.88 ($21.91–$25.56)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +2.5%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$24.18 (Hold/Moderate Buy ผสม)
กลยุทธ์: ราคาปัจจุบันใกล้ fair value และใกล้ 52wk high มากแล้ว — รอทยอยสะสมที่ <$19.10 (MOS 20%) หรือ deep value ที่ <$16.72 (MOS 30%, ใกล้ 52wk low) เหมาะกับนักลงทุนที่มั่นใจในงบดุล/การบริหารเงินทุนของ HST ถือระยะยาว 3-5 ปีรับปันผลระหว่างรอวัฏจักร RevPAR เติบโตต่อเนื่อง มากกว่าเก็งกำไรส่วนต่างราคาระยะสั้น ปันผล $0.95/ปี (yield ~4.10% รวม special) แต่ปันผลปกติแท้จริงต่ำกว่าที่แสดง ผู้ลงทุนควรรับความเสี่ยง drawdown สูงหากเศรษฐกิจชะลอตัว
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/AFFO และ EV/EBITDA เป้าหมาย, AFFO/share (อิงไกด์แดนซ์บริษัท), อัตราเติบโต RevPAR และผลตอบแทนที่ต้องการ ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง โดยเฉพาะกลุ่ม hotel REIT ที่อ่อนไหวต่อวัฏจักรเศรษฐกิจ ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: StockAnalysis.com (ราคา/เป้า analyst/งบดุล), MarketBeat.com (ราคา/ปันผล), Host Hotels & Resorts Q1 2026 Earnings Release + Q4 2025 Earnings Call (AFFO/RevPAR/guidance/leverage), Yahoo Finance (ราคารายเดือน), วันที่ข้อมูล: 11 ส.ค. 2569