NYSE: FR REIT อุตสาหกรรมและคลังสินค้า

First Industrial Realty Trust, Inc. (FR)

REIT คลังสินค้าอุตสาหกรรมแห่ง US-only • Bulk distribution · Light industrial · Last-mile logistics • 71.6M ตร.ฟุต ใน 15 ตลาดสำคัญ • Sun Belt + West Coast + Northeast
$61.17(FR)
▲ +10.7% (รอบปี)
ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $50.24 – $69.88
ที่มา: Yahoo Finance, StockAnalysis.com, Digrin.com, Motley Fool
2026-09-21อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

Industrial REIT — อิง Core FFO/Share แทน GAAP EPS
Market Cap
$8.38B
~137.0M หุ้น · หุ้น 137.03M หุ้น (รวมทุกคลาส) · NYSE: FR
Nareit FFO/Share (guidance 2026)
$3.08–$3.16
กลางช่วง ~$3.12 · ปรับกลางช่วงขึ้น $0.02 ใน Q2 2026
P/FFO (2026E กลางช่วง)
19.8x
บริบทเท่านั้น — ไม่มีมัธยฐานย้อนหลังที่วัดได้ จึงไม่ใช้เป็นขา FV
EPS (TTM)
~$2.75
GAAP · รวมกำไรขายอสังหา · FY2026E consensus $2.14
เงินปันผล
3.27%
$2.00/ปี · $2.00/หุ้น/ปี · $0.50/ไตรมาส · ประกาศงวดสิ้น ก.ย. 2569
FFO Payout Ratio
~64.1%
$2.00 / $3.12 FFO 2026E กลางช่วง — ปลอดภัย
Dividend Growth (1Y)
~14.1%
เติบโตต่อเนื่อง 12 ปี (StockAnalysis)
รายได้ TTM
$744.83M
+8.6% YoY · Q1 2026 $194.83M
Total Debt
~$2,584M
Net debt ~$2,538M · Net Debt/EV ~23%
BVPS
~$20.81
มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · P/BV ~2.9x · REIT — ดู NAV ดีกว่า BV
เป้านักวิเคราะห์ (Consensus)
$72.25 (+18%)
เป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ 12 เดือน · 16 ราย · Buy consensus · upside +16.9%
Beta
1.07
ความผันผวนเทียบตลาด · ความผันผวนใกล้เคียงตลาด · ทั่วไป REIT
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ
ราคา FR มูลค่าเหมาะสม $61.20 จุดสำคัญ

ปลายเดือน ต.ค. 2568 อยู่ที่ $55.28 ก่อนไต่ขึ้นแตะ $63.14 ปลาย ก.พ. 2569 แล้วปรับฐานที่ $57.85 ปลาย มี.ค. 2569 จากนั้นทำจุดสูงสุดรายเดือนที่ $65.84 ปลาย ก.ค. 2569 (กรอบ 52 สัปดาห์ตามข้อมูลรวมระหว่างวันถึง $69.88) และกลับมาแถว $61.8 ในกลางเดือน ก.ย. 2569 ราคาปัจจุบันอยู่ใกล้ Fair Value $61.20 มาก สะท้อนว่า valuation ไม่ถูกและไม่แพงชัดเจน

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 2 ตระกูล — Industrial REIT
1. P/E (มัธยฐานย้อนหลัง 5 ปี)
EPS FY2026E consensus (forward) $2.14 × P/E เป้าหมาย ~24.5x (มัธยฐาน 5 ปี)
$52.43
2. DDM (Gordon Growth)
D₁ = ปันผล $2.00 × (1+g); g 5%, r 8% — 5% เป็นสมมติฐานของเราเอง (g ต่ำกว่าอัตราเติบโตปันผลย้อนหลังมาก) · ตระกูลปันผล/(r,g)
$70.00
มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ $52.00 – $70.00
$61.20

FV = เฉลี่ยสองตระกูลอิสระ (P/E $52.43 และ DDM $70.00) = $61.2 · ปรับโครงสร้างรอบนี้: ตัดเป้านักวิเคราะห์/ตัวคูณ P/FFO ที่ตั้งเองโดยไม่มีมัธยฐานวัดได้ และ NAV ที่พึ่ง margin/cap rate ซึ่งตรวจซ้ำไม่ได้ออกจากขา (P/FFO ปัจจุบัน 19.8x คงไว้เป็นบริบท) · DDM อ่อนไหวมาก: g 4.5% ให้ $59.7 (FV $56.1) · g 5.5% ให้ $84.4 (FV $68.4) — จึงถือว่าประมาณการนี้มีช่วงกว้าง

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $61.17
เหมาะสม $61.20
$42.84
MOS 30% $48.96
MOS 20% $61.20
Fair Value $70.00
กรอบบน FV $72.25
เป้าเฉลี่ย Analyst

ราคาปัจจุบัน $61.17 สูงกว่า Fair Value $61.20 เล็กน้อย (+0.0%) — หุ้นอยู่ในโซน "ใกล้มูลค่าเหมาะสม" ไม่มี margin of safety เหลือสำหรับนักลงทุนใหม่ เป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์อยู่เหนือกรอบบนของ FV เล็กน้อย (ใช้เป็นการตรวจความสอดคล้องเท่านั้น ไม่ใช่ขา FV) สำหรับผู้ต้องการ MOS 20% โซนซื้อคือ ≤$48.96 และ deep value ≤$42.84 (MOS 30%)

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+0.0%
ราคาสูงกว่า Fair Value เล็กน้อย — ใกล้มูลค่าเหมาะสม รับปันผล 3.24% รอจังหวะ
จุดซื้อ MOS 20%
$48.96
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$42.84
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $61.20
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $61.17 • EPS ฐาน ~$2.14 EPS GAAP (FY2026E)
BearEPS +3%/ปี
$45.37
−26% (ราคา) + ปันผล ~$6.60
  • EPS ปี 3~$2.34
  • P/E ออก19.4x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$6.60
  • สถานการณ์ดอกเบี้ยสูง/demand ชะลอ
BaseEPS +6%/ปี
$62.45
+2% (ราคา) + ปันผล ~$7.20
  • EPS ปี 3~$2.55
  • P/E ออก24.5x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$7.20
  • สถานการณ์mark-to-market rent + occupancy คงตัว
BullEPS +8%/ปี
$76.02
+24% (ราคา) + ปันผล ~$7.80
  • EPS ปี 3~$2.70
  • P/E ออก28.2x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$7.80
  • สถานการณ์e-commerce/last-mile surge + rent premium

การฉายภาพอิง EPS GAAP ฐาน $2.14 (FY2026E) เติบโต 3–8%/ปี (สมมติฐานของเรา · รองรับด้วย same-store cash NOI +6.7% ใน Q2 2026 จากราคาเช่าใหม่/ต่ออายุที่สูงขึ้น) และใช้ P/E ออกจากช่วงประวัติ 5 ปีที่วัดได้ (ต่ำสุด 19.4x · มัธยฐาน 24.5x · สูงสุด 28.2x) — Base ผูกกับมัธยฐานเดียวกับขา P/E ของ FV ปันผลรวม 3 ปีประมาณ $6.60–$7.80 เป็นสมมติฐาน (ยังไม่รวมในผลตอบแทนรายฉาก) · Bear ให้ผลตอบแทนรวมติดลบตามการ de-rate และกำไรโตช้า

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Rent growth: Q2 2026 same-store cash NOI (ไม่รวมค่าธรรมเนียมยกเลิกสัญญา) โต 6.7% จากราคาเช่าใหม่/ต่ออายุที่สูงขึ้นและ free rent ที่ลดลง — บริษัทขยับกลางช่วง FFO guidance ขึ้น $0.02
  • Same-store NOI growth: ตลาดเป้าหมาย 15 แห่งในสหรัฐฯ มี supply ใหม่จำกัด ขณะที่ demand จาก e-commerce, logistics, และ last-mile delivery ยังแข็งแกร่ง
  • US-only pure-play advantage: ไม่มี FX risk ไม่มี geopolitical ต่างประเทศ — รายได้ทั้งหมดในดอลลาร์ ง่ายต่อการคาดเดา FFO และปันผล
  • ปันผลเติบโตต่อเนื่อง 12 ปี: ปันผลปีล่าสุดโต ~14% เหลือ payout ต่ำ (~64% ของ FFO กลางช่วง) — บ่งชี้ความแข็งแกร่งของ FFO generation
  • Consensus Buy: นักวิเคราะห์ 16 ราย เป้าเฉลี่ยสูงกว่าราคาปัจจุบันมาก — ใช้เป็นการตรวจความสอดคล้อง ไม่ใช่ขา FV
  • Occupancy สูง & สม่ำเสมอ: portfolio คุณภาพสูงใน 15 ตลาดเป้าหมาย — ลูกค้าหลากหลาย ไม่ concentrate risk เดียว

▼Risks — ความเสี่ยง

  • ดอกเบี้ยสูง: REIT อ่อนไหวต่อ cost of capital — ถ้า Fed ยืดนโยบายดอกเบี้ยสูงนาน valuation P/FFO จะถูก re-rate ลง ดอกเบี้ยที่สูงยังเพิ่ม interest expense จาก debt $2.58B
  • MOS ติดลบเล็กน้อย: ราคาปัจจุบัน $61.17 สูงกว่า Fair Value $61.20 (+0.0%) — ไม่มี margin of safety เหลือ ถ้า FFO growth ต่ำกว่าคาดหรือเกิด re-rating downside มีนัย
  • Supply ใหม่บางตลาด Sun Belt: ตลาดเช่น Dallas, Phoenix, Atlanta มี supply industrial ใหม่เข้ามาสูงในช่วง 2023–2025 กดดัน rent growth และ lease spread ระยะสั้น
  • E-commerce demand ชะลอ: ถ้าการบริโภคออนไลน์ชะลอตัวหรือผู้ค้าออนไลน์ลดพื้นที่คลัง occupancy อาจลดลงกดดัน FFO
  • Leverage สูง — Net Debt $2.54B: อัตราส่วน Net Debt/Market Cap ~30% — การ refinance ตราสารหนี้ในดอกเบี้ยสูงจะกดดัน FFO หากไม่สามารถ lock อัตราต่ำได้
  • ขนาดเล็กกว่า PLD/EGP: Market cap ~$8.4B เทียบ PLD $129B — scaling และ negotiation power น้อยกว่า ทำให้ P/FFO premium ต่ำกว่า peer ระดับโลก
8

สรุปภาพรวม

Pure-Play US Industrial REIT คุณภาพดี — ราคาใกล้ Fair Value รับปันผลระหว่างรอจังหวะ

First Industrial Realty Trust เป็น pure-play US industrial REIT ที่มีพอร์ต 71.6M ตร.ฟุต ใน 15 ตลาดสำคัญ ครอบคลุมทั้ง bulk distribution, light industrial, และ last-mile logistics ทั้ง Sun Belt และ coastal markets ที่มีอุปสงค์โครงสร้างระยะยาวจาก e-commerce และโลจิสติกส์ Core FFO growth ระยะ 3–5 ปีถูกขับเคลื่อนด้วย rent mark-to-market tailwind ที่ยังมีอยู่มาก ปันผลเติบโตต่อเนื่อง 14 ปีในอัตรา 11%+ บ่งชี้ความแข็งแกร่ง ราคาปัจจุบัน $61.17 สูงกว่า Fair Value $61.20 เล็กน้อย (+0.0%) — ถือว่าเต็มมูลค่าแล้ว ไม่ใช่จังหวะเข้าใหม่ที่ดีที่สุดสำหรับ deep value investor จุดซื้อที่ดีกว่าคือ <$48.96 (MOS 20%) ในกรณีตลาดย่อจากดอกเบี้ยหรือ macro อ่อนตัว

มูลค่าเหมาะสม
$61.20 ($52.00–$70.00)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +0.0%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$72.25 (Buy)
กลยุทธ์: ถ้ามีอยู่แล้ว — ถือต่อ รับปันผล 3.24%/ปี + รอ Base scenario เผย · ถ้ายังไม่มี — ราคาปัจจุบัน ($61.17) ใกล้เต็มมูลค่าแล้ว รอย่อก่อนเข้าใหม่ · โซน MOS 20% ที่ $48.96 และ deep value (MOS 30%) ที่ $42.84 คือโอกาสสะสมดี
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย อัตราเติบโต (g) ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ cap rate ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มาข้อมูล: Yahoo Finance · StockAnalysis.com · Digrin.com · Motley Fool