◆ ◆ ◆
NYSE: FR Industrial REIT คลังสินค้า / โลจิสติกส์

First Industrial Realty Trust, Inc.

REIT คลังสินค้าอุตสาหกรรมแห่ง US-only • Bulk distribution · Light industrial · Last-mile logistics • 71.6M ตร.ฟุต ใน 15 ตลาดสำคัญ • Sun Belt + West Coast + Northeast
$62.98(FR)
▲ +22.4% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $47.38 / $65.53
ที่มา: Yahoo Finance / StockAnalysis.com / Digrin.com / Motley Fool
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

Industrial REIT — อิง Core FFO/Share แทน GAAP EPS
Market Cap
~$8.40B
หุ้น 137.02M หุ้น · NYSE: FR
Core FFO/Share (2025A)
$2.96
+5.7% YoY · 2026E $3.13 consensus
P/Core FFO (2026E)
19.6x
vs PLD 21.9x · EGP 21.1x · STAG 14.5x
GAAP EPS (TTM)
$2.58
รวมกำไรขายอสังหา · ไม่สื่อ REIT ดู P/FFO
เงินปันผล
~3.08%
$2.00/หุ้น/ปี · $0.50/ไตรมาส
FFO Payout Ratio
~63.7%
$2.00 / $3.13 FFO 2026E — ปลอดภัยสูง
Dividend Growth (5Y)
~11.2%/ปี
เติบโต 14 ปีต่อเนื่อง · 3Y avg +13%
Revenue TTM
$744.83M
+8.6% YoY · Q1 2026 $194.83M
Total Debt
~$2,584M
Net debt ~$2,547M · Net Debt/EV ~23%
Book Value/Share
~$20.81
P/BV ~2.9x · REIT — ดู NAV ดีกว่า BV
เป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์
$67.88
17 ราย · Buy consensus · upside +10.7%
Beta (5Y)
1.07
ความผันผวนใกล้เคียงตลาด · ทั่วไป REIT
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ
ราคา FR มูลค่าเหมาะสม $64 จุดสำคัญ

ราคา FR พุ่งขึ้น +23.6% ตลอดรอบปีที่ผ่านมา จาก $52.60 (ส.ค. 2568) สู่ $65.01 (ก.ค. 2569) ขับเคลื่อนด้วยการฟื้นตัวของภาค industrial REIT หลังดอกเบี้ยเพดานชัดขึ้น + การต่ออายุสัญญาเช่าในอัตราตลาดใหม่ (mark-to-market rent) ที่สูงกว่าเก่า ราคาปรับฐานช่วง มี.ค. 2569 ที่ $57.85 ก่อนไต่ขึ้นทำจุดสูงสุดใหม่ที่ $65.01 (ก.ค. 2569) ราคาปัจจุบันสูงกว่า Fair Value $64 เล็กน้อย สะท้อน valuation ที่ตึงตัวขึ้นจากเดิม

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี — Industrial REIT
1. P/Core FFO (2026E)
Core FFO 2026E adj. $3.13/share × P/FFO เป้าหมาย 20.5x — อ้างอิง peer industrial REIT (PLD 21.9x · EGP 21.1x) ปรับลดสำหรับ scale เล็กกว่า PLD; implied multiple ปัจจุบัน 19.6x
$64.17
2. NAV (NOI/Cap Rate − Debt)
NOI ประมาณ $521M (margin ~70% × Revenue $744M) ÷ Cap Rate 5.0% = GAV $10,420M − Net Debt $2,547M = NAV equity $7,873M ÷ 137M shares — อนุรักษ์นิยม cap rate 5.0% vs implied market cap rate ~4.8%
$57.46
3. DDM (Gordon Growth)
D₁ = $2.00 × (1+g 5%) = $2.10; r = 8.0% (Beta 1.07 × equity risk premium + rf); g = 5% ระยะยาว (อนุรักษ์นิยมกว่า historical avg 11.2%); FV = $2.10 / (8% − 5%)
$70.00
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ $57 – $70
$64

วิธี DDM ให้ค่าสูงสุด ($70) เพราะปันผลเติบโตสม่ำเสมอในอัตราสูง วิธี NAV อนุรักษ์นิยมที่สุด ($57) ใช้ cap rate 5.0% ซึ่งอาจสูงกว่าตลาดจริงเล็กน้อย วิธี P/FFO ($64) สมดุลที่สุด อิงการตีราคาเพื่อนในกลุ่มเดียวกัน ค่าเฉลี่ย $63.88 ปัดเป็น $64 สะท้อน fair to slight premium จากราคาปัจจุบัน $65.01

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $62.98
เหมาะสม $64
$44.80
MOS 30% $51.20
MOS 20% $64
Fair Value $67.88
เป้าเฉลี่ย Analyst $70
กรอบบน FV

ราคา $65.01 สูงกว่า Fair Value $64 เล็กน้อย (MOS -1.6%) — หุ้นอยู่ในโซน "ใกล้มูลค่าเหมาะสม" ไม่มี margin of safety เหลือสำหรับนักลงทุนใหม่ เป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ $67.88 (+4.4%) ยังสูงกว่าราคาปัจจุบันเล็กน้อย สอดคล้องกับ Fair Value กรอบบน $70 (DDM) สำหรับผู้ต้องการ MOS 20% โซนซื้อคือ ≤$51.20 และ deep value ≤$44.80 (MOS 30%)

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+1.6%
ราคาสูงกว่า Fair Value เล็กน้อย — ใกล้มูลค่าเหมาะสม รับปันผล 3.08% รอจังหวะ
จุดซื้อ MOS 20%
$51.20
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$44.80
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $64
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $65.01 • Core FFO ฐาน ~$3.13 (2026E) • รวมปันผล
BearFFO +3%/ปี
$61.56
−5.3% (ราคา) + ปันผล ~$6.60
  • Core FFO ปี 3~$3.42
  • P/FFO ออก18x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$6.60
  • สถานการณ์ดอกเบี้ยสูง/demand ชะลอ
BaseFFO +6%/ปี
$78.33
+20.5% (ราคา) + ปันผล ~$7.20
  • Core FFO ปี 3~$3.73
  • P/FFO ออก21x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$7.20
  • สถานการณ์mark-to-market rent + occupancy คงตัว
BullFFO +8%/ปี
$86.68
+33.3% (ราคา) + ปันผล ~$7.80
  • Core FFO ปี 3~$3.94
  • P/FFO ออก22x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$7.80
  • สถานการณ์e-commerce/last-mile surge + rent premium

การฉายภาพอิง Core FFO ฐาน $3.13 (2026E) เติบโต 3–8%/ปี จากการต่ออายุสัญญาเช่าในอัตราตลาดใหม่ที่สูงกว่าเก่า (mark-to-market tailwind) + same-store NOI growth จากตลาดหลักอย่าง Southern California, South Florida, Dallas-Fort Worth, New Jersey/Pennsylvania ปันผลรวม 3 ปีประมาณ $6.60–$7.80 (yield ~3.1%) เสริม total return · Base scenario ให้ total return ~31–32% ใน 3 ปี (~10%/ปี) ถือว่าน่าสนใจสำหรับ quality industrial REIT ขนาด mid-cap

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Rent mark-to-market tailwind: สัญญาเก่า in-place rent ต่ำกว่าตลาดปัจจุบันอีกมาก — เมื่อต่ออายุจะเร่ง Core FFO growth หลายปีโดยอัตโนมัติ โดยเฉพาะตลาด Southern California และ South Florida
  • Same-store NOI growth: ตลาดเป้าหมาย 15 แห่งในสหรัฐฯ มี supply ใหม่จำกัด ขณะที่ demand จาก e-commerce, logistics, และ last-mile delivery ยังแข็งแกร่ง
  • US-only pure-play advantage: ไม่มี FX risk ไม่มี geopolitical ต่างประเทศ — รายได้ทั้งหมดในดอลลาร์ ง่ายต่อการคาดเดา FFO และปันผล
  • ปันผลเติบโตต่อเนื่อง 14 ปี: อัตราการเติบโต 11.2%/ปี (5Y avg) — หนึ่งในอัตราสูงสุดในกลุ่ม industrial REIT บ่งชี้ความแข็งแกร่งของ balance sheet และ FFO generation
  • เป้านักวิเคราะห์ $67.88 (+10.7%): 17 ราย consensus Buy รวมถึง Raymond James ที่เพิ่งออก Buy $83 ใน มิ.ย. 2569 — ยืนยันมุมมองบวกระยะกลาง
  • Occupancy สูง & สม่ำเสมอ: portfolio คุณภาพสูงใน 15 ตลาดเป้าหมาย — ลูกค้าหลากหลาย ไม่ concentrate risk เดียว

▼Risks — ความเสี่ยง

  • ดอกเบี้ยสูง: REIT อ่อนไหวต่อ cost of capital — ถ้า Fed ยืดนโยบายดอกเบี้ยสูงนาน valuation P/FFO จะถูก re-rate ลง ดอกเบี้ยที่สูงยังเพิ่ม interest expense จาก debt $2.58B
  • MOS ติดลบ — ราคาสูงกว่ามูลค่าเหมาะสมแล้ว: ราคาปัจจุบัน $65.01 สูงกว่า Fair Value $64 ไปแล้ว ~1.6% — ไม่มี margin of safety เหลือ ถ้า FFO growth ต่ำกว่าคาดหรือ re-rating เกิดขึ้น downside มีนัย
  • Supply ใหม่บางตลาด Sun Belt: ตลาดเช่น Dallas, Phoenix, Atlanta มี supply industrial ใหม่เข้ามาสูงในช่วง 2023–2025 กดดัน rent growth และ lease spread ระยะสั้น
  • E-commerce demand ชะลอ: ถ้าการบริโภคออนไลน์ชะลอตัวหรือผู้ค้าออนไลน์ลดพื้นที่คลัง occupancy อาจลดลงกดดัน FFO
  • Leverage สูง — Net Debt $2.55B: อัตราส่วน Net Debt/Market Cap ~30% — การ refinance ตราสารหนี้ในดอกเบี้ยสูงจะกดดัน FFO หากไม่สามารถ lock อัตราต่ำได้
  • ขนาดเล็กกว่า PLD/EGP: Market cap ~$8.4B เทียบ PLD $129B — scaling และ negotiation power น้อยกว่า ทำให้ P/FFO premium ต่ำกว่า peer ระดับโลก
8

สรุปภาพรวม

Pure-Play US Industrial REIT คุณภาพดี — ราคาใกล้ Fair Value รับปันผลระหว่างรอจังหวะ

First Industrial Realty Trust เป็น pure-play US industrial REIT ที่มีพอร์ต 71.6M ตร.ฟุต ใน 15 ตลาดสำคัญ ครอบคลุมทั้ง bulk distribution, light industrial, และ last-mile logistics ทั้ง Sun Belt และ coastal markets ที่มีอุปสงค์โครงสร้างระยะยาวจาก e-commerce และโลจิสติกส์ Core FFO growth ระยะ 3–5 ปีถูกขับเคลื่อนด้วย rent mark-to-market tailwind ที่ยังมีอยู่มาก ปันผลเติบโตต่อเนื่อง 14 ปีในอัตรา 11%+ บ่งชี้ความแข็งแกร่ง ราคา $65.01 สูงกว่า Fair Value $64 เล็กน้อย (MOS -1.6%) — ถือว่าเต็มมูลค่าแล้ว ไม่ใช่จังหวะเข้าใหม่ที่ดีที่สุดสำหรับ deep value investor จุดซื้อที่ดีกว่าคือ <$51 (MOS 20%) ในกรณีตลาดย่อจากดอกเบี้ยหรือ macro อ่อนตัว

มูลค่าเหมาะสม
$64 ($57–$70)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ -1.6%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$67.88 (Buy)
กลยุทธ์: ถ้ามีอยู่แล้ว — ถือต่อ รับปันผล 3.08%/ปี + รอ Base scenario เผย · ถ้ายังไม่มี — ราคาปัจจุบัน ($65.01) ใกล้เต็มมูลค่าแล้ว รอย่อก่อนเข้าใหม่ รอเพิ่มหนักถ้าย่อมาที่ $55–$57 (MOS ~10–11%) หรือ $51 (MOS 20%) · จุด deep value $44.80 (MOS 30%) คือโอกาสสะสมดีมาก
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/FFO เป้าหมาย อัตราเติบโต (g) ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ cap rate ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มาข้อมูล: Yahoo Finance · StockAnalysis.com · Digrin.com · Motley Fool