เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)

ราคาหุ้น FPT แกว่งในกรอบ ฿6.00–7.05 ตลอด 12 เดือนที่ผ่านมา จุดต่ำสุด ฿6.00 เกิดขึ้นช่วง ธ.ค.2568 และซ้ำอีกครั้งใน มี.ค.2569 (แรงขายช่วงตลาดกังวลดอกเบี้ย/อุปทานคลังสินค้าล้นบางทำเล) ก่อนจะฟื้นตัวต่อเนื่องตั้งแต่ เม.ย.2569 แตะจุดสูงสุดรอบปี ฿7.05 ใน ก.ค.2569 ใกล้เคียงช่วงประกาศงบไตรมาสล่าสุด (7 ส.ค. 2569) ราคาล่าสุดอยู่ที่ ฿7.00 ให้ผลตอบแทนรอบปี +2.9%

full-disclosure — เหตุที่ EPS 2 แหล่งต่างกัน 5.9% และวิธีคำนวณ FV: EPS(TTM) จาก Yahoo Finance (฿1.08) กับ StockAnalysis.com (฿1.02) ต่างกัน 5.9% ตรวจสอบย้อนกลับด้วยงบจริงพบว่ากำไรสุทธิ TTM (2,368 ลบ.) ÷ หุ้นถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักปรับเจือจาง TTM (2,310 ล้านหุ้น) = ฿1.03 ใกล้เคียง StockAnalysis (ต่าง <1%) มากกว่า Yahoo มาก — สอดคล้องกับช่วงเวลาที่ StockAnalysis อัปเดตหลังบริษัทประกาศงบไตรมาสล่าสุดพอดีวันที่ 7 ส.ค. 2569 ขณะที่ Yahoo TTM น่าจะยังอิงหน้าต่างเก่าก่อนงบใหม่ ไม่ใช่ความขัดแย้งเชิงธุรกิจ จึงใช้ EPS(TTM)=฿1.02 เป็นค่าอ้างอิงหลัก แต่ EPS(TTM) นี้ (และ ROE TTM 6.3%) ยังพองสูงกว่าปกติ เพราะ NetM TTM (18.3%) สูงกว่า OpM TTM (10.0%) ถึง 8.3 จุด% ผิดปกติเมื่อเทียบทุกปีบัญชีก่อนหน้าที่ NetM≈OpM เสมอ (เช่นปีบัญชี 2568 NetM=OpM=10.7% พอดี) ส่วนต่างนี้บ่งชี้ว่า TTM มีรายการกำไรที่ไม่ใช่เงินสด/ไม่เกิดซ้ำก้อนใหญ่แฝงอยู่ราว 45% ของกำไรสุทธิ TTM (น่าจะเป็นกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ/หรือกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ FTREIT) รายงานนี้จึงไม่ใช้ EPS(TTM) ฿1.02 เป็นฐาน valuation แต่ใช้ EPS ปีบัญชี 2568 (฿0.63) ที่ NetM≈OpM พอดี เป็น EPS ปกติแทน · เพิ่มเติม: ตัวคูณย้อนหลัง 5 ปี (P/E มัธยฐาน 16.96x, P/B มัธยฐาน 0.83x) สูงกว่าตัวคูณปัจจุบันมาก เพราะ ROE ลดลงต่อเนื่องจาก 7.0% (ปีบัญชี 2565) เหลือ 4.0% (ปีบัญชี 2568) — ตลาดปรับมูลค่าหุ้นลงตาม ROE ที่ลดลงจริง ไม่ใช่ตื่นตระหนกเกินเหตุ (คล้ายเคสธนาคารแคนาดาที่เทรดเหนือ P/B สูงสุดในรอบ 5 ปี แต่กลับด้าน) จึงเลือกใช้ตัวคูณของปีบัญชี 2568 เองเป็นเป้าหมายแทนค่ามัธยฐาน 5 ปี · ข้อจำกัดของ 2 วิธีหลัก: ทั้งวิธี P/E และ P/BV ข้างต้นใช้ตัวคูณ "ปีบัญชีล่าสุดเอง" ซึ่งโดยพีชคณิตแล้ว EPS×P/E และ BVPS×P/B ต่างก็ย้อนกลับไปประมาณราคาปิดปีบัญชีล่าสุดของหุ้นตัวมันเอง (ต่างกันแค่ทศนิยมของอัตราส่วนที่ปัดเศษ) ⇒ ช่วง ฿6.80–6.92 ที่แคบจึง**ไม่ใช่การยืนยันข้ามวิธีอย่างแท้จริง** เพียงแค่สะท้อนว่าราคาตลาดไม่ได้ขยับมากจากปีก่อน · cross-check อิสระจริง 2 ทาง: (1) DDM บนปันผลสดที่จ่ายจริง (ไม่ผูกกับราคาปีก่อน) D₁=฿0.32×(1+3%)=฿0.3296, r (CAPM: rf 2.05% พันธบัตรรัฐบาลไทย 10 ปี TradingEconomics.com 7 ส.ค. 2569 + β~0.9 ประมาณการ × ERP ไทย ~6.5%) ≈ 7.9%, g 3% → FV=0.3296/(7.9%−3%)≈฿6.73 (sensitivity r±0.5pp → ฿6.10–7.49 เพราะ r−g แคบเพียง 4.9pp) — ใกล้เคียง FV เฉลี่ย ฿6.86 มาก จึงเป็นหลักฐานยืนยันทิศทางที่หนักแน่นกว่า · (2) Justified P/BV=(ROE−g)/(r−g) กับ ROE ปกติ 4.0% (r,g ชุดเดียวกับ DDM) → ratio ~0.20x, FV~฿3.21 ต่ำกว่าราคาตลาดด้วยซ้ำ (sensitivity r±0.5pp → ฿2.91–3.57) เตือนว่าหาก ROE ไม่ฟื้นตัว หุ้นอาจไม่ถูกอย่างที่ P/B<1x ดูเหมือนบ่งชี้ — dispersion ของ DDM/Justified P/BV กับ 2 วิธีหลักเกิน 2 เท่า (Justified P/BV) จึงไม่นำมาเฉลี่ยรวมกับ FV หลัก ใช้เป็นบริบท/cross-check ทิศทางเท่านั้นตามเกณฑ์ dispersion gate — สรุป: ทั้ง DDM (ใกล้ FV) และ Justified P/BV (ต่ำกว่าราคาตลาด) ต่างชี้ไปทางเดียวกันคือ "ไม่ถูก" ไม่มีวิธีไหนสนับสนุนว่าราคาต่ำกว่ามูลค่าอย่างมีนัยสำคัญ

ราคาปัจจุบัน ฿7.00 อยู่เหนือมูลค่าเหมาะสม ฿6.86 เล็กน้อย (~2%) และห่างจากโซน MOS 20% (฿5.49) อยู่ประมาณ 22% — ยังไม่ใช่จังหวะที่มี margin of safety เพียงพอตามวิธีนี้ · ไม่มีนักวิเคราะห์ต่างชาติ/รายใหญ่เผยแพร่เป้าราคาสำหรับ FPT (ตรวจสอบ ณ 7 ส.ค. 2569 จาก Yahoo Finance และ StockAnalysis.com ทั้งสองแหล่งไม่มีข้อมูล analyst target)