เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (FPT)

ราคาหุ้น FPT แกว่งในกรอบ ฿6.00–7.40 ตลอด 12 เดือนที่ผ่านมา จุดต่ำสุด ฿6.00 (ราคาปิดรายเดือน) เกิดขึ้นช่วง ธ.ค.2568 และซ้ำอีกครั้งใน มี.ค.2569 ก่อนจะฟื้นตัวต่อเนื่องตั้งแต่ เม.ย.2569 แตะจุดสูงสุดรอบปี ฿7.40 ใน ส.ค.2569 หลังประกาศงบไตรมาสล่าสุด (7 ส.ค. 2569) ราคาล่าสุด ฿7.15 ยังอยู่ใกล้ยอดของกรอบ ป้ายผลตอบแทนรอบปีอยู่ที่หัวรายงาน

full-disclosure — โครงสร้าง FV รอบนี้และข้อจำกัด: รอบก่อนใช้ 2 วิธีที่ตัวคูณเป็นของปีบัญชีล่าสุดเอง (P/E 10.8x และ P/B 0.44x) ซึ่งโดยพีชคณิตย้อนกลับไปคืนราคาตลาดเดิม จึงถอดออก รอบนี้ใช้ 2 ตระกูลอิสระ: (1) P/E ที่ตัวคูณ = มัธยฐานย้อนหลัง 5 ปีบัญชี 17.8x (ราคาเฉลี่ยงวด ÷ EPS diluted, ช่วง 13.0x–23.6x) × EPS ปกติปีบัญชี 2568 ฿0.63 = ฿11.21 และ (2) DDM ฿6.73 (D₁ ฿0.3296, r 7.9%, g 3% — sensitivity r±0.5pp → ฿6.10–7.49 เพราะ r−g แคบเพียง 4.9pp; rf 2.05% พันธบัตรไทย 10 ปีจาก TradingEconomics.com ที่ตรวจไว้เมื่อ 7 ส.ค. 2569 ไม่ได้ดึงซ้ำรอบนี้ และ β ~0.9 เป็นค่าประมาณ) สองขาห่างกัน 1.67 เท่า (ไม่เกิน 2.0 เท่า) จึงเฉลี่ยกันได้ · ความไวต่อตัวคูณ: หากใช้ตัวคูณต่ำสุดของช่วง 13.0x ขา P/E = ฿8.19 และ FV เฉลี่ยราว ฿7.46 ซึ่งส่วนเผื่อแทบหมด ; หากใช้ P/E ปีบัญชี 2568 (~10.8x เหมือนรอบก่อน) ขา P/E = ฿6.80 และ FV ราว ฿6.77 ซึ่งราคาตลาดสูงกว่า FV — ผลสรุป MOS จึงอ่อนไหวมากต่อการเลือกตัวคูณ · เหตุที่ยังใช้ EPS ปีบัญชี 2568 ไม่ใช่ TTM: EPS(TTM) ทั้ง Yahoo Finance และ StockAnalysis.com = ฿1.03 (ตรงกัน) เท่ากับกำไรสุทธิ TTM 2,368 ลบ. ÷ หุ้นถัวเฉลี่ยปรับลด 2,296 ล้านหุ้น สูงกว่าปีบัญชี 2568 (1,461 ลบ.) ราว 62% ตารางงบล่าสุดแสดง NetM TTM 16.9% ต่ำกว่า OpM TTM 17.3% เล็กน้อย (ต่างจากรอบก่อนที่ NetM สูงกว่า OpM) จึงไม่มีหลักฐานจากตารางว่าส่วนต่างเป็นกำไรที่ไม่ใช่เงินสด แต่ก็ยังไม่ได้เปิดงบรายไตรมาสหรือหมายเหตุงบเพื่อแยกกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม/ขายสินทรัพย์เข้า FTREIT ออกจากกำไรหลัก ดังนั้นจึงคงฐานอนุรักษ์ ฿0.63 ไว้ (ถ้า TTM ยั่งยืนจริง FV จะสูงกว่านี้มาก) · บริบทที่ไม่เฉลี่ยรวม: Justified P/BV = (ROE−g)/(r−g) กับ ROE ปกติ 4.0% (r,g ชุดเดียวกับ DDM จึงนับเป็นตระกูลเดียว) ให้ ratio ~0.20x, FV ~฿3.21 ต่ำกว่าราคาตลาดมาก ห่างจากขา P/E เกิน 2 เท่า จึงเป็นเพียงคำเตือนว่าหาก ROE ไม่ฟื้น P/B ต่ำก็ไม่ได้แปลว่าถูก · สรุป: การประเมินนี้อิงตระกูลตัวคูณย้อนหลังที่สูงกว่าตัวคูณปัจจุบันมาก จึงมีความไม่แน่นอนสูง ไม่ควรอ่านเป็นส่วนเผื่อที่แน่นอน

ราคาปัจจุบัน ฿7.15 อยู่ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿8.97 และอยู่ใกล้โซน MOS 20% (฿7.18) แต่ FV นี้ขึ้นกับตัวคูณ P/E มัธยฐานย้อนหลังที่สูงกว่าปัจจุบัน (ดู sensitivity หมวด 3) · ไม่มีนักวิเคราะห์ต่างชาติ/รายใหญ่เผยแพร่เป้าราคาสำหรับ FPT (ตรวจสอบ ณ 21 ก.ย. 2569 จาก Yahoo Finance และ StockAnalysis.com ทั้งสองแหล่งไม่มีข้อมูล analyst target)