EastGroup Properties, Inc. (EGP)

Sunbelt multi-tenant shallow-bay industrial REIT • Last-mile distribution · Small/mid-bay 50–200K ตร.ฟุต • FL · TX · AZ · CA · Carolinas · GA • พอร์ต 55M+ ตร.ฟุต · Occupancy 97%+ · Development pipeline ในตัว

$201.52(EGP)

▲ +15.5% (รอบปี)

ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $164.26 – $226.71
ที่มา: Yahoo Finance, StockAnalysis.com (ราคา งบ ปันผล forecast)

2026-09-21อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

Industrial REIT — GAAP EPS รวมกำไรขายทรัพย์สิน/ค่าเสื่อม ใช้ P/E มัธยฐานย้อนหลังเป็นตัววัดเดียว

Market Cap

$10.8B

~53.7M หุ้น · หุ้น 53.69M หุ้น · NYSE: EGP

EPS (TTM)

~$5.69

GAAP · FY2025 $4.87 · FY2021 $3.90 → CAGR 4 ปี ~5.7%

P/E (TTM)

35.4x

EPS TTM $5.69 · มัธยฐาน 5 ปี 38.6x (ช่วง 35.3–43.8x)

EPS คาดการณ์ (vendor)

$5.29 / $5.55

FY2026e / FY2027e — ต่ำกว่า TTM เพราะ TTM รวมกำไรจากการขายทรัพย์สิน

เงินปันผล

3.47%

$7.00/ปี · $7.00/หุ้น/ปี (vendor) · จ่ายรายไตรมาส

ปันผล / EPS GAAP

~123%

$7.00 / $5.69 — REIT จ่ายจาก FFO ไม่ใช่ GAAP EPS · ไม่มีตัวเลข FFO ที่ตรวจซ้ำรอบนี้

กำไรสุทธิ TTM

$305M

รอบ 12 เดือนล่าสุด · Net margin 40.6% · Op margin 40.4% (FY2025 39.7%)

ROE / ROA

~8.7%

ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · FY2025 7.6% · FY2021 11.1% — ผลตอบแทนต่อทุนต่ำลงเมื่อฐานทุนขยาย

Total Debt

~$1,648M

Debt/Equity 0.46x · เงินสด $33.4M

BVPS

~$66.70

มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · P/BV ~3.0x · REIT — BV ตีที่ดินตามราคาทุน จึงต่ำกว่า NAV ตลาด

เป้านักวิเคราะห์ (Consensus)

$228.00 (+13%)

เป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ 12 เดือน · 20 ราย · Buy consensus · upside +12.7% (ใช้เป็นบริบท ไม่ใช่ขาของ FV)

กรอบ 52 สัปดาห์

$164.26 – $226.71

ต่ำสุด – สูงสุด · งบถัดไป 22 ต.ค. 2569

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ ราคาปิดรายเดือน

ราคา EGP มูลค่าเหมาะสม $212.00 จุดสำคัญ

ราคาปิดรายเดือนขยับจาก $174.53 (ต.ค. 2568) สู่ $201.52 (ก.ย. 2569) สูงสุดของราคาปิดรายเดือนที่ $209.01 (ก.ค. 2569) ส่วนจุดสูงสุด 52 สัปดาห์ระหว่างวันอยู่ที่ $226.71 ราคาปัจจุบันจึงอยู่ต่ำกว่ายอดช่วงปี และใกล้กับมูลค่าที่ P/E มัธยฐานย้อนหลังให้ไว้ในหมวดถัดไป

การประเมินมูลค่า (Valuation)

P/E มัธยฐานย้อนหลัง 2 ฐาน EPS (ตระกูลเดียว)

1. P/E มัธยฐานย้อนหลัง 5 ปี

EPS (TTM) $5.69 × P/E เป้าหมาย ~38.6x (ผู้วิเคราะห์กำหนด) — ตัวคูณนี้วัดจากราคาเฉลี่ยรายปี ÷ EPS ปรับลดของปีนั้น 5 ปี (FY2021–FY2025: 43.8x · 38.9x · 38.6x · 37.3x · 35.3x) มาจากประวัติ ไม่ได้มาจาก P/E ปัจจุบัน ช่วง 35.3–43.8x ให้ FV ราว $201–$249

$219.63

2. P/E มัธยฐาน × EPS คาดการณ์ FY2026e

EPS FY2026e (forward) $5.29 × P/E เป้าหมาย ~38.6x (มัธยฐาน 5 ปี) — FY2026e, vendor forecast · ใช้ตัวคูณมัธยฐานเดียวกับวิธี 1 แต่ฐาน EPS ตัดกำไรขายทรัพย์สินที่ทำให้ TTM สูง จึงเป็นตระกูล P/E เดียวกัน นับเป็นหนึ่งเสียง ไม่ใช่การยืนยันอิสระ

$204.19

มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ $187.00 – $249.00

$212.00

ข้อจำกัด: FV ค่าเฉลี่ยของสองวิธี ($220 และ $204) แต่ทั้งสองอยู่ในตระกูล P/E บน GAAP EPS เดียวกัน จึงนับเป็นหนึ่งเสียง ขาอื่นของรายงานเดิมถูกถอด — เป้านักวิเคราะห์ ($228) เป็นบริบท, NAV (สมมติ NOI 65% ของรายได้ และ cap rate 5.0%) กับ P/Revenue 15x ยืนยันด้วยข้อมูลวัดจริงไม่ได้ และ P/FFO เป้า ~23x ไม่มีมัธยฐาน FFO ย้อนหลังที่วัดมาเทียบ ความไวของ FV: ที่ P/E 35.3x (ต่ำสุด 5 ปี) EPS TTM ให้ราว $201 และ EPS FY2026e ให้ราว $187 · ที่ 43.8x (สูงสุด) EPS TTM ให้ราว $249 จึงมองผลนี้เป็นค่าประมาณ ไม่ใช่ค่าแม่นยำ

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $201.52

เหมาะสม $212.00

$148.40
MOS 30% $169.60
MOS 20% $212.00
Fair Value $228.00
เป้าเฉลี่ย Analyst $249.00
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน $201.52 เทียบ Fair Value $212.00 ให้ MOS +5% — ยังบางกว่าโซนสะสมทั่วไป จุดเข้า MOS 20% อยู่ที่ $169.60 และ MOS 30% ที่ $148.40 ซึ่งต้องรอราคาลงมาไกลมาก เป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ $228.00 สูงกว่า FV ของรายงานนี้ ใช้เป็นบริบทประกอบเท่านั้น ไม่ได้รวมในการคำนวณ FV

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+5%

ราคาต่ำกว่า Fair Value แต่ส่วนเผื่อความปลอดภัยยังบาง — รอ pullback สู่โซนสะสม

จุดซื้อ MOS 20%

$169.60

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

$148.40

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< $212.00

ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (USD)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $201.52 • EPS ฐาน ~$5.69 TTM $5.69

BearEPS +0%/ปี

$201.00

−0.3%

EPS ปี 3~$5.69
P/E ออก35.3x
ปันผลรวม 3 ปี~$21.00
สถานการณ์ดอกเบี้ยสูงนาน · Sunbelt oversupply ชั่วคราว

BaseEPS +4%/ปี

$247.00

+23%

EPS ปี 3~$6.40
P/E ออก38.6x
ปันผลรวม 3 ปี~$22.30
สถานการณ์Sunbelt demand แข็งแกร่ง · development ยัง deliver yield สูง

BullEPS +8%/ปี

$314.00

+56%

EPS ปี 3~$7.17
P/E ออก43.8x
ปันผลรวม 3 ปี~$23.20
สถานการณ์Fed ลดดอกเบี้ย + e-commerce last-mile boom + nearshoring demand

การฉายภาพใช้ GAAP EPS TTM $5.69 เป็นฐาน และตัวคูณออกมาจากช่วง P/E จริง 5 ปี (ต่ำสุด / มัธยฐาน / สูงสุด) อัตราเติบโต EPS 0% / 4% / 8% ต่อปีเป็นสมมติฐานของฉาก (EPS ปี 2021→2025 โตราว 5.7%/ปี แต่ vendor คาด FY2026e ต่ำกว่า TTM) ราคาเป้าเป็นสมมติฐาน ตัวเลขผลตอบแทนราคา 3 ปีของฉาก base คือ +23% ส่วน bear คือ −0.3% ซึ่งสะท้อนความเสี่ยงหาก EPS ไม่โตและ P/E ลดลงสู่ระดับต่ำสุด ปันผลสะสม 3 ปีสมมติ $7.00 คงที่ (bear) โต 3%/ปี (base) และ 5%/ปี (bull) แยกแสดงไม่รวมในผลตอบแทนราคา

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

Sunbelt demographic tailwind: FL, TX, AZ ยังคงรับประชากรและธุรกิจ relocation จาก high-cost markets หนุน demand last-mile logistics ระยะยาว
Development pipeline in-house: EGP สร้างอาคารใหม่เอง ให้ yield-on-cost สูงกว่าการซื้ออาคารสำเร็จรูปตามที่ฝ่ายบริหารระบุ (ยังไม่ได้ตรวจซ้ำรอบนี้)
E-commerce & nearshoring: การขยาย last-mile fulfillment + nearshoring manufacturing กลับ US เพิ่ม demand multi-tenant shallow-bay ที่ EGP เชี่ยวชาญ
Rent mark-to-market: ค่าเช่า in-place ที่ต่ำกว่าราคาตลาดใน Sunbelt — renewal spread แข็งแกร่งผลักดัน same-store NOI growth ต่อเนื่อง
Balance sheet ระดับปานกลาง: Debt/Equity 0.46x (ปรับลงจาก 0.97x ในปี 2022) — มีพื้นที่ระดมทุนขยาย development pipeline
Fed rate cut: การลดดอกเบี้ยจะลด cap rate → เพิ่ม NAV และลดต้นทุน development ใหม่

▼Risks — ความเสี่ยง

Higher-for-longer interest rates: ดอกเบี้ยสูงเพิ่มต้นทุน debt + กดดัน P/FFO multiple ของ REIT ทั้งกลุ่ม
Sunbelt industrial oversupply: การก่อสร้างใหม่ใน TX, AZ, FL เพิ่มขึ้นมาก อาจกดดัน occupancy และ rent growth ในระยะ 2–3 ปี
Concentration risk: EGP ไม่กระจาย geographic — วิกฤตหรือ natural disaster ใน Sunbelt กระทบพอร์ตทั้งหมด
Valuation premium: P/E TTM ~35x ยังสูง และ EPS คาดการณ์ FY2026e ต่ำกว่า TTM — หากกำไรไม่โต ตัวคูณอาจถูกกดสู่ต่ำสุดของช่วง 5 ปี (35.3x)
FV พึ่งตระกูลเดียว: ประเมินด้วย P/E บน GAAP EPS ที่รวมกำไรขายทรัพย์สิน จึงคลาดเคลื่อนได้ตามช่วงตัวคูณ 35.3–43.8x
Development execution risk: cost overrun, permit delay หรือผู้เช่าไม่มาตามที่คาดสำหรับ speculative development ใหม่

สรุปภาพรวม

Premium-Quality Sunbelt REIT — ราคาต่ำกว่า FV แต่ MOS บาง รอ Pullback

EastGroup Properties เป็น industrial REIT ที่เน้น shallow-bay multi-tenant ใน Sunbelt ต่างจาก PLD และ FR ตรงที่ยึดผู้เช่าท้องถิ่นขนาดเล็กถึงกลาง งบล่าสุดกำไรสุทธิ TTM $305M (net margin 40.6%) EPS TTM $5.69 เติบโตราว 5.7%/ปี ช่วง FY2021–FY2025 และ Debt/Equity 0.46x ราคาปัจจุบัน $201.52 เทียบ Fair Value $212.00 จาก P/E มัธยฐานย้อนหลัง 38.6x ให้ MOS +5% ซึ่งบาง และ FV รอบนี้พึ่งตระกูล P/E เดียว (ไม่มีขา FFO/NAV ที่ตรวจซ้ำได้) เป้านักวิเคราะห์ $228.00 ใช้เป็นบริบทเท่านั้น สำหรับผู้ถือระยะยาวที่เน้นปันผล (~3.5%) EPS ที่ vendor คาดว่าต่ำกว่า TTM เป็นข้อควรระวัง การรอราคาเข้าใกล้ $169.60 จะให้ส่วนเผื่อความปลอดภัยที่ชัดเจนกว่า

มูลค่าเหมาะสม

$212.00 ($187.00–$249.00)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ +5%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

~$228.00 (Buy)

กลยุทธ์: EGP เป็น quality compounder แต่ราคา $201.52 ให้ MOS +5% ต่ำกว่าเกณฑ์ 10% — แนะนำรอ pullback เข้าใกล้จุดซื้อ MOS 20% ที่ $169.60 ก่อนสะสมเต็มจำนวน ผู้ที่ถืออยู่แล้วรับปันผล ~3.5%/ปีต่อได้ ทั้งนี้ FV มีความไม่แน่นอนตามช่วงตัวคูณ 35.3–43.8x และตามฐาน EPS

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ ตัวคูณ P/E เป้าหมาย อัตราเติบโต EPS และการรวมกำไรจากการขายทรัพย์สินใน GAAP EPS ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มา: Yahoo Finance (ราคา ณ 25 ก.ย. 2569 · กรอบ 52w · monthly closes), StockAnalysis.com (งบ 5 ปี, ปันผล, analyst targets, balance sheet), StockAnalysis Forecast (EPS FY2026e/FY2027e, เป้านักวิเคราะห์)