◆ ◆ ◆
NYSE: EGP Industrial REIT Sunbelt Last-Mile Distribution

EastGroup Properties, Inc.

Sunbelt multi-tenant shallow-bay industrial REIT • Last-mile distribution · Small/mid-bay 50–200K ตร.ฟุต • FL · TX · AZ · CA · Carolinas · GA • พอร์ต 55M+ ตร.ฟุต · Occupancy 97%+ · Development pipeline ในตัว
$201.63(EGP)
▲ +19.1% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $159.37 / $207.72
ที่มา: Yahoo Finance / StockAnalysis.com / Digrin.com / StockAnalysis Forecast
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

Industrial REIT — อิง Core FFO/Share แทน GAAP EPS · ไม่มี P/E / ROE แบบ GAAP
Market Cap
~$10.87B
หุ้น 53.67M หุ้น · NYSE: EGP
Core FFO/Share (2025A)
$8.98
+7.5% YoY · 2026E $9.58 consensus (20 analyst)
P/Core FFO (2026E)
~21.1x
vs PLD 21.9x · FR 19.6x · STAG ~14.5x
GAAP EPS (TTM)
$5.50
ดู Core FFO เป็นหลัก · GAAP รวมค่าเสื่อม/กำไรขาย
เงินปันผล
~3.06%
$6.20/หุ้น/ปี · $1.55/ไตรมาส · จ่ายติดต่อ 42 ปี
FFO Payout Ratio
~64.7%
$6.20 / $9.58 FFO 2026E — ปลอดภัย มีพื้นที่เติบโต
Dividend Growth (5Y)
~13.8%/ปี
เติบโต 42 ปีต่อเนื่อง · 3Y avg +10.3%/ปี
Revenue TTM
$735.38M
+11.6% YoY · Q1 2026 $190.26M (+9.1%)
Total Debt
~$1,627M
Debt/Equity 0.47x · Net Debt/EV ~13% — ต่ำมากในกลุ่ม
Book Value/Share
~$66.20
P/BV ~3.1x · REIT — ดู NAV ดีกว่า BV (ที่ดินตีราคาต่ำ)
เป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์
$216.55
20 ราย · Buy consensus (10 SB + 4 B + 6 H) · upside +6.9%
Beta (5Y)
1.05
ความผันผวนใกล้เคียงตลาด · ทั่วไป REIT
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ
ราคา EGP มูลค่าเหมาะสม $200 จุดสำคัญ

ราคา EGP ปรับตัวขึ้น +24.1% ตลอดรอบปีที่ผ่านมา จาก $163.24 (ม.ค. 2568) สู่ $202.53 (ม.ค. 2569) ขับเคลื่อนหลักจากการฟื้นตัวของภาค industrial REIT หลัง Fed pause + mark-to-market rent ใน Sunbelt ที่ยังแข็งแกร่ง จุดพุ่งแรงที่สุดในช่วง ส.ค. 68 ($196) หลังผลประกอบการ Q2 ดีกว่าคาด จุดสูงสุดปีนี้ $207.72 (ธ.ค. 68) ก่อนปรับฐานเล็กน้อย ราคาปัจจุบันซื้อขายเหนือ Fair Value $200 เล็กน้อย สะท้อน premium ที่นักลงทุนยินดีจ่ายสำหรับคุณภาพ Sunbelt portfolio

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

3 วิธี REIT-specific
1. P/Core FFO (2026E)
Core FFO/Share 2026E $9.58 × P/FFO เป้า ~23x — EGP สมควรได้ premium เหนือ FR (19.6x) จาก Sunbelt-only focus, development pipeline in-house, occupancy 97%+ และ rent mark-to-market ที่ยังมีพื้นที่
$220
2. NAV (NOI / Cap Rate)
NOI estimate ~$478M (65% of TTM revenue $735M) + pipeline premium 15% → ~$550M / cap rate 5.0% = $11,000M gross; less debt $1,627M = $9,373M equity; / 53.67M shares → NAV per share
$175
3. P/Revenue Multiple
Revenue TTM $735.38M; industrial REIT P/Revenue 14–16x (EGP คุณภาพสูง ใช้ 15x) = $11,031M / 53.67M shares → มูลค่าต่อหุ้น
$205
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ $175 – $220
$200

P/Core FFO เป็นวิธีหลักสำหรับ Industrial REIT — EGP สมควรได้ premium ~23x เหนือ FR (19.6x) จาก Sunbelt-only focus + development pipeline in-house ที่สร้าง yield-on-cost 6–7% NAV method ให้ค่าต่ำกว่าเพราะตีราคาที่ดิน Sunbelt ด้วย book value ไม่ใช่ market value จริง ตลาดมักให้ premium-to-NAV ~15–20% สำหรับ REIT ที่มี organic development เหมือน EGP P/Revenue ครอสเช็คให้ค่า $205 สอดคล้อง ค่าเฉลี่ย 3 วิธี = $200 เป็นฐาน conservative — analyst consensus ($216.55) สะท้อน premium ที่ตลาดยินดีจ่าย

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $201.63
เหมาะสม $200
$140
MOS 30% $160
MOS 20% $200
Fair Value $216.55
เป้าเฉลี่ย Analyst $220
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน $202.53 เกิน Fair Value $200 เล็กน้อย (~1.3%) แสดงว่า EGP ซื้อขายที่ premium ต่อ FV อนุรักษ์นิยม แต่ยังต่ำกว่าเป้า analyst $216.55 จุดเข้าที่น่าสนใจ (MOS 20%) อยู่ที่ $160 — ห่างจากราคาปัจจุบัน ~21% ต้องรอ pullback จากปัจจัยภายนอก เป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ $216.55 หมายความว่าตลาดยังมองว่ามี upside ~7% ที่ระดับราคานี้สำหรับนักลงทุนระยะกลาง

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

−0.8%
ราคาสูงกว่า Fair Value เล็กน้อย — รอ pullback สู่โซนสะสม
จุดซื้อ MOS 20%
$160
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$140
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $200
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $202.53 • Core FFO ฐาน ~$9.58 (2026E) • รวมปันผล
BearFFO +3%/ปี
$218
+7.9% (รวม 3 ปี)
  • Core FFO ปี 3~$10.47
  • P/FFO ออก19x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$19.50
  • สถานการณ์ดอกเบี้ยสูงนาน · Sunbelt oversupply ชั่วคราว
BaseFFO +8%/ปี
$287
+41.7% (รวม 3 ปี)
  • Core FFO ปี 3~$12.07
  • P/FFO ออก22x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$21.50
  • สถานการณ์Sunbelt demand แข็งแกร่ง · development ยัง deliver yield สูง
BullFFO +12%/ปี
$346
+70.8% (รวม 3 ปี)
  • Core FFO ปี 3~$13.46
  • P/FFO ออก24x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$23.00
  • สถานการณ์Fed ลดดอกเบี้ย + e-commerce last-mile boom + nearshoring demand

การฉายภาพใช้ Core FFO (ไม่ใช่ GAAP EPS) เป็น base ซึ่งเป็น metric มาตรฐาน industrial REIT อัตราเติบโต FFO ที่ 8%/ปี (base) สอดคล้องกับค่าเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมาของ EGP และ guidance 2026 ปันผลฐานปี 2026E $6.37 (consensus) เติบโตตาม FFO ผลตอบแทนรวมรอบ 3 ปีใน base case = 41.7% (~12.3%/ปี) ดีกว่าตลาดรวม bear case ให้ผลตอบแทนต่ำ (~2.6%/ปี) สะท้อนความเสี่ยงหากดอกเบี้ยยืดสูงและ P/FFO ถูก re-rate ลง

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Sunbelt demographic tailwind: FL, TX, AZ ยังคงรับประชากรและธุรกิจ relocation จาก high-cost markets หนุน demand last-mile logistics ระยะยาว
  • Development pipeline in-house: EGP สร้างอาคารใหม่เอง yield-on-cost 6–7% สูงกว่า acquisition cap rate 5% สร้าง NAV ใหม่ทุกปีโดยไม่ต้องซื้อแพง
  • E-commerce & nearshoring: การขยาย last-mile fulfillment + nearshoring manufacturing กลับ US เพิ่ม demand multi-tenant shallow-bay ที่ EGP เชี่ยวชาญ
  • Rent mark-to-market: ค่าเช่า in-place ยังต่ำกว่าตลาด ~15–20% ใน Sunbelt — renewal spread แข็งแกร่งผลักดัน same-store NOI growth ต่อเนื่อง
  • Balance sheet แข็งแกร่ง: Debt/Equity 0.47x ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย REIT — ยืดหยุ่นระดมทุนขยาย development pipeline ได้ทันที
  • Fed rate cut: การลดดอกเบี้ยจะลด cap rate → เพิ่ม NAV และลดต้นทุน development ใหม่

▼Risks — ความเสี่ยง

  • Higher-for-longer interest rates: ดอกเบี้ยสูงเพิ่มต้นทุน debt + กดดัน P/FFO multiple ของ REIT ทั้งกลุ่ม
  • Sunbelt industrial oversupply: การก่อสร้างใหม่ใน TX, AZ, FL เพิ่มขึ้นมาก อาจกดดัน occupancy และ rent growth ในระยะ 2–3 ปี
  • Concentration risk: EGP ไม่กระจาย geographic — วิกฤตหรือ natural disaster ใน Sunbelt กระทบพอร์ตทั้งหมด
  • Valuation premium: ราคาปัจจุบันเกิน NAV อนุรักษ์นิยม ~15% — หาก FFO growth ชะลอ re-rating อาจกดดันราคา
  • Development execution risk: cost overrun, permit delay หรือผู้เช่าไม่มาตามที่คาดสำหรับ speculative development ใหม่
8

สรุปภาพรวม

Premium-Quality Sunbelt REIT — ซื้อขายเกิน FV เล็กน้อย รอ Pullback

EastGroup Properties เป็น best-in-class industrial REIT ที่โดดเด่นด้วยกลยุทธ์ niche ชัดเจน: shallow-bay multi-tenant ใน Sunbelt เท่านั้น ต่างจาก PLD (mega-logistics hub ทั่วโลก) และ FR (bulk distribution ทั่ว US) EGP เน้น local/regional tenant ขนาด 50–200K ตร.ฟุต ซึ่งมีความต้องการสูงและ replacement cost แพง Core FFO เติบโต ~7–8%/ปี ปันผลเพิ่มขึ้น 42 ปีต่อเนื่อง Balance sheet สะอาด Debt/Equity 0.47x Development pipeline in-house สร้าง NAV ต่อเนื่องโดยไม่ต้อง overpay acquisition ราคาปัจจุบัน $202.53 เกิน Fair Value เฉลี่ย $200 เล็กน้อย (~1.3%) แต่ยังต่ำกว่าเป้าเฉลี่ย analyst $216.55 สำหรับ long-term investor ที่เน้น quality + dividend growth EGP เป็น core holding ที่ดีเยี่ยม การรอ pullback สู่ $185–190 จะให้ risk-reward ที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน

มูลค่าเหมาะสม
$200 ($175–$220)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ -1.3%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$216.55 (Buy)
กลยุทธ์: EGP เป็น quality compounder ที่ผู้ถือระยะยาวควรมีในพอร์ต แต่ราคาปัจจุบัน $202.53 เกิน FV เล็กน้อย — แนะนำ ทยอยสะสมเมื่อราคาหลุด $190–195 (ใกล้ FV) หรือ $160 (MOS 20%) หากมีช่วง pullback ระหว่างรอ ปันผล ~3.1%/ปี เพิ่มขึ้น 42 ปีต่อเนื่องยังคุ้มสำหรับผู้ถือที่เข้ามาก่อนหน้า
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/FFO เป้าหมาย, cap rate, อัตราเติบโต (g) และ NOI margin ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มา: Yahoo Finance (ราคา ณ 11 ส.ค. 2569 · กรอบ 52w · monthly closes), StockAnalysis.com (FFO/Share, analyst targets, balance sheet), Digrin.com (dividend history + growth rates), StockAnalysis Forecast (peer P/FFO multiples: PLD/FR/STAG)