NYSE: CPT REIT ที่อยู่อาศัย

Camden Property Trust (CPT)

อพาร์ตเมนต์ให้เช่า ~58,700 ยูนิตใน 15 ตลาด • Sun Belt หลัก: Dallas/Houston (TX), Tampa/Orlando/SE Florida, Phoenix, Denver, Atlanta, Charlotte, Raleigh, Nashville • Washington D.C. Metro • Development pipeline ~$800M–$1B • Dividend เพิ่มต่อเนื่อง 34 ปี
$98.12(CPT)
▼ −1.4% (รอบปี)
ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $96.53 – $119.81
ที่มา: StockAnalysis.com, Yahoo Finance, SEC EDGAR
2026-09-21อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ 21 ก.ย. 2569 | REIT — เน้น FFO/Occupancy แทน P/E (GAAP บิดเบือนจาก depreciation)
Market Cap
$10.2B
~104.1M หุ้น · ~104.15M shares outstanding (รวมทุกคลาส)
P/FFO (2026E)
~14.7x
FFO/sh 2026E ~$6.76 · StockAnalysis estimate
P/FFO (2025A)
~14.6x
FFO/sh 2025A ~$6.77 · ราคาเฉลี่ยปี 2025 ($112.33) ÷ FFO = 16.6x
EPS (TTM)
~$3.07
GAAP · บิดเบือนจาก D&A $611M · ไม่ใช้ประเมินมูลค่า
Core FFO/sh 2025A
$6.77
Revenue FY2025: $1,587M (+2.3% YoY)
Core FFO/sh 2026E
~$6.76
StockAnalysis forecast (flat vs 2025A)
EBITDA (proxy NOI)
~$889M
รายได้ TTM $1,584M × (OpM 17.5% + D&A ~38.5%) · ต่ำกว่า NOI จริงเล็กน้อย (หัก G&A)
Net Debt/EBITDA
~5.4x
หนี้ $4,873M − เงินสด $45M = $4,828M ÷ EBITDA proxy $889M
รายได้ TTM
$1,584M
Stable; FY2025 $1,587M
Occupancy
95.5%
อัตราการเช่าพื้นที่ · Sun Belt ภายใต้แรงกดดัน supply wave 2568–2569
เงินปันผล
4.32%
$4.24/ปี · $4.24/sh ปี ($1.06/ไตรมาส) · เพิ่มต่อเนื่อง 34 ปี
Beta
0.81
ความผันผวนเทียบตลาด · Volatility ต่ำกว่า S&P · เหมาะ income investor
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ ที่มา Yahoo Finance · รายเดือน 12 จุด ต.ค. 2568 – ก.ย. 2569
ราคา CPT มูลค่าเหมาะสม $110.00 จุดสำคัญ

CPT เริ่มรอบจากราว $99 ในเดือน ต.ค. 2568 ขึ้นไปยืนแถว $110 ช่วง ธ.ค. 2568 ก่อนถูกกดลงสู่จุดต่ำสุดรายเดือน ~$97.66 ในเดือน มี.ค. 2569 จากความกังวลเรื่องอุปทานอพาร์ทเมนต์ใน Sun Belt จากนั้นฟื้นขึ้นแตะ ~$114.49 ปลาย มิ.ย. 2569 แล้วอ่อนตัวต่อเนื่องสองเดือน กลับมาที่ระดับ $98.12 ในปัจจุบัน ใกล้ต่ำสุดของกรอบ 52 สัปดาห์ ($96.53)

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 ตระกูล (3 วิธี)

เฉลี่ย 3 วิธี (ต่างตระกูลสมมติฐาน) · REIT ใช้ P/FFO, DDM, NAV — ไม่ใช้ P/E (pe:null)

1. P/FFO Valuation
P/FFO 16.6x (ค่ากลางกลุ่มเทียบ) — StockAnalysis · 16.6x = ราคาเฉลี่ยปี 2025 $112.33 ÷ FFO/sh 2025A $6.77 (วัดจริงจุดเดียว จึงเป็นสมอที่บาง) · ไม่ใช้ตัวคูณ peer/พีคย้อนหลังที่ตรวจซ้ำไม่ได้ และไม่ใช้ตัวคูณปัจจุบัน
$112.22
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล $4.24 × (1+g); g 3.5%, r 7.5% — อิง 5yr DGR 5.03% · moderate ลงช่วง supply headwind · dividend 34 ปีต่อเนื่องสนับสนุน g ระยะยาว
$109.71
3. NAV (Asset Value)
ค่าประกาศ (nav) — EBITDA proxy ~$889M (รายได้ TTM $1,584M × 56.1%) / Cap rate 5.5% (สมมติฐาน ตรวจซ้ำกับตลาดไม่ได้) = Gross Assets $16,164M − Net Debt $4,828M (หนี้ $4,873M − เงินสด $45M) = Equity $11,336M / 104.15M shares = $109 · ใช้ EBITDA แทน NOI จึงอนุรักษ์เล็กน้อย
$109.00
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ยตามตระกูล (Fair Value)
กรอบ $105.00 – $115.00
$110.00

ทั้ง 3 วิธีให้ค่าใกล้เคียงกัน ($109–$112) ราคา $98.12 จึงต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม $110.00 เล็กน้อย (+11%) · เป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย 24 คนที่ $116.65 (Hold) ใช้เป็นข้อมูลเทียบเท่านั้น ไม่ได้เป็นขาของ FV · หมายเหตุ: ตัวเลข FFO/EBITDA ในรอบนี้ปรับใหม่จากข้อมูลล่าสุด ขาที่ตรวจซ้ำไม่ได้ (NOI จริง, occupancy, ตัวคูณ peer) ถูกถอดหรือระบุว่าเป็นสมมติฐาน

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $98.12
เหมาะสม $110.00
$77.00
MOS 30% $88.00
MOS 20% $110.00
Fair Value $115.00
กรอบบน FV $116.65
เป้าเฉลี่ย Analyst

CPT ซื้อขายที่ $98.12 ต่ำกว่า Fair Value $110.00 (+11%) — จุดซื้อ MOS 20% อยู่ที่ $88.00 ซึ่งต่ำกว่าจุดต่ำสุดของกรอบ 52 สัปดาห์ ($96.53) ราคาเป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย $116.65 (+19%) อยู่สูงกว่า FV ของรายงานนี้ โซนสะสมที่สมเหตุสมผลคือ <$95 (P/FFO <14x)

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+11%
MOS แคบ — ราคาใกล้ Fair Value; รอโอกาสที่ดีกว่า <$95
จุดซื้อ MOS 20%
$88.00
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$77.00
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $110.00
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $98.12 • FFO ฐาน ~$6.76 /sh
BearFFO +0%/ปี
$95.00
−3% (ไม่รวมปันผล)
  • FFO ปี 3~$6.76
  • P/FFO ออก14.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$12.72
  • สถานการณ์Supply กดต่อเนื่อง · Occupancy ลด · FFO flat
BaseFFO +3%/ปี
$123.00
+25% (ไม่รวมปันผล)
  • FFO ปี 3~$7.39
  • P/FFO ออก16.6x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$13.50
  • สถานการณ์Supply rolloff ปลาย 2569 · rent growth ฟื้น · FFO +3%
BullFFO +6%/ปี
$153.00
+56% (ไม่รวมปันผล)
  • FFO ปี 3~$8.05
  • P/FFO ออก19.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$14.50
  • สถานการณ์Rate cut ดัน re-rate · Sun Belt migration accelerates · dev pipeline ROI

การฉายภาพอิง Core FFO/sh เป็น proxy แทน EPS (เหมาะกว่าสำหรับ REIT) Bear case อิง supply headwind ยาวนานและ P/FFO re-rate ลง; Base case ตาม supply rolloff ปลาย 2569–2570 ที่ consensus คาด; Bull case อิง rate cut + household formation surge จาก Millennial/Gen-Z + development pipeline ROI สูงกว่า cap rate ตลาด ปันผล ~4.3% เป็นหมอนรองในทุก scenario

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Supply Wave Peak: อุปทานอพาร์ทเมนต์ใหม่ใน Sun Belt คาดว่าสูงสุดปลายปี 2568/ต้น 2569 completions ลดชัดเจน — เป็น catalyst หลักที่ตลาดรอ ทำให้ rent growth กลับมาได้
  • Development Pipeline ROI: CPT มี pipeline ~$800M–$1B ที่ stabilized yield คาด 6.0–6.5% สูงกว่า cap rate ตลาด 5.5% สร้าง value accretion อย่างมีนัย
  • Sun Belt Demographics: การอพยพเข้า Texas, Florida, Phoenix, Charlotte ยังเป็นโครงสร้างระยะยาว; CPT เน้นตลาดหลักที่ job growth แข็งแกร่ง
  • Millennial/Gen-Z Household Formation: กลุ่มอายุ 25-40 ปีเข้าสู่วัยสร้างครัวเรือน แต่ homeownership affordability ยังต่ำ → demand เช่าระยะยาว
  • Dividend Compounding: 34 ปีเพิ่มปันผลต่อเนื่อง (5yr DGR 5.03%) ฐานะการเงินแข็งแกร่ง — income ที่น่าเชื่อถือบวก capital appreciation จาก FFO recovery
  • Rate Cut Tailwind: Fed ลดดอกเบี้ยต่อเนื่อง → ลด cost of capital + re-rate P/FFO สูงขึ้น (REIT ประวัติศาสตร์ 20-22x ช่วง low rate); CPT beta 0.81 ต่ำกว่าตลาด

▼Risks — ความเสี่ยง

  • Supply Overhang ยาวกว่าคาด: หาก completions timeline เลื่อน ภาวะ oversupply อาจกด occupancy และ rent growth ต่อถึงปี 2570 — กระทบ FFO guidance
  • Interest Rate Risk: Fed pause หรือขึ้นดอกเบี้ยอีก → กดดัน cap rate ทำให้ asset value ลดและ P/FFO multiple compress; refinancing debt ที่ cost สูงขึ้น
  • Concentration Risk: CPT เน้น Sun Belt 80%+ ซึ่งเสี่ยงต่อ demand shock ถ้าเศรษฐกิจ Texas/Florida ชะลอ หรือ tech layoff กลับมา
  • Natural Disaster / Climate: Portfolio กระจุกตัวใน Gulf Coast (TX/FL) ซึ่งเสี่ยงต่อเฮอริเคน ภัยแล้ง ความร้อนสุดขีด — ต้นทุน insurance พุ่งสูงหลายปีที่ผ่านมา
  • Rent Control Risk: หลายรัฐ Sun Belt เริ่มถกเถียงเรื่อง rent control — หากผ่านกฎหมายใน TX/FL จะจำกัด pricing power อย่างมีนัย
  • Development Execution: Pipeline ใหญ่ขึ้น → cost overrun, lease-up ช้า, หรือ cap rate expansion กดดัน yield on cost ให้ต่ำกว่าคาด ส่งผลต่อ FFO
8

สรุปภาพรวม

CPT — Fairly Valued · คุณภาพดี แต่รอจังหวะราคาดีกว่า

Camden Property Trust เป็น Sun Belt apartment REIT คุณภาพสูงที่มีจุดแข็งชัดเจน: development pipeline ที่สร้าง value accretion ได้จริง (yield on cost > cap rate), dividend เพิ่มต่อเนื่อง 34 ปี, และ portfolio ที่กระจายใน 15 ตลาดหลักที่ demographics แข็งแกร่ง ราคา $98.12 ซื้อขายใกล้ Fair Value $110.00 (+11%) ต่ำกว่าเป้านักวิเคราะห์ 24 คนที่ $116.65 — นักลงทุนระยะยาวที่เชื่อใน Sun Belt thesis และต้องการ income ที่เติบโตสามารถ initiate position เล็กได้ แต่ risk/reward ที่ดีกว่าอยู่ที่ <$95 (P/FFO <14x) หรือรอจนกว่า supply data จะดีกว่าคาดอย่างชัดเจน

มูลค่าเหมาะสม
$110.00 ($105.00–$115.00)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +11%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$116.65 (Hold)
กลยุทธ์: รอซื้อที่ <$95 (MOS >13%) สำหรับ position เต็ม หรือ initiate small position ตอนนี้แล้วเพิ่มหาก supply data ดีกว่าคาด — ถือระยะยาว 3-5 ปีรับทั้งปันผล ~4.3% ที่เพิ่มต่อเนื่อง และ capital gain จาก FFO recovery + development pipeline ROI
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/FFO เป้าหมาย, cap rate, อัตราเติบโต (g), และผลตอบแทนที่ต้องการ (r) ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: StockAnalysis.com (ราคา $99.12 · 24 นักวิเคราะห์ · FFO $6.77/$6.76 · งบ 5 ปี), Yahoo Finance (ราคา $99.12 · chart รายเดือน 12 จุด · 52w range $96.53–$119.81 · เป้า $116.28), digrin.com (ปันผล $4.24/sh · 34 ปี · 5yr DGR 5.03% — ไม่ได้ตรวจซ้ำรอบนี้) · ราคา 2 แหล่งตรงกัน ณ 18 ก.ย. 2569