●●●●
NYSE: CPT Real Estate · REIT Residential · Sun Belt

Camden Property Trust

อพาร์ตเมนต์ให้เช่า ~58,700 ยูนิตใน 15 ตลาด • Sun Belt หลัก: Dallas/Houston (TX), Tampa/Orlando/SE Florida, Phoenix, Denver, Atlanta, Charlotte, Raleigh, Nashville • Washington D.C. Metro • Development pipeline ~$800M–$1B • Dividend เพิ่มต่อเนื่อง 34 ปี
$108.29(CPT)
▲ +1.4% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $96.53 – $116.75
ที่มา: StockAnalysis.com, Yahoo Finance, MarketBeat.com
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ มิ.ย. 2569 | REIT — เน้น FFO/Occupancy แทน P/E (GAAP บิดเบือนจาก depreciation)
Market Cap
~$11.9B
~104.2M shares outstanding
P/FFO (2026E)
~18.3x
FFO/sh 2026E ~$6.24 · StockAnalysis estimate
P/FFO (2025A)
~16.9x
FFO/sh 2025A ~$6.77 · ลดจากพีค 22x+
EPS GAAP (TTM)
$3.58
บิดเบือนจาก D&A $611M · ไม่ใช้ประเมินมูลค่า
Core FFO/sh 2025A
$6.77
Revenue FY2025: $1,587M (+2.3% YoY)
Core FFO/sh 2026E
~$6.50
StockAnalysis $6.24 + core adjustments estimate
Annualized NOI
~$917M
Q1 2569 EBITDA $229M × 4 · margin ~57%
Net Debt/EBITDA
~4.8x
ประมาณการ · ใกล้เคียง MAA 4.5x · อุตสาหกรรม
รายได้ TTM
$1,584M
Stable; Q1 2569 $391M (+0.2% QoQ)
Occupancy
~95.5%
Sun Belt ภายใต้แรงกดดัน supply wave 2568–2569
เงินปันผล
~3.70%
$4.24/sh ปี ($1.06/ไตรมาส) · เพิ่มต่อเนื่อง 34 ปี
Beta
0.81
Volatility ต่ำกว่า S&P · เหมาะ income investor
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

ที่มา Yahoo Finance · รายเดือน 13 จุด ก.ค. 2568 – มิ.ย. 2569
ราคา CPT มูลค่าเหมาะสม $117 จุดสำคัญ

CPT เริ่มรอบปีจาก $109.20 ในเดือน ก.ค. 2568 ปรับขึ้นเล็กน้อยก่อนเผชิญแรงขาย ราคาดิ่งลงสู่จุดต่ำสุดรอบปีที่ ~$97.66 ในเดือน มี.ค. 2569 สะท้อนความกังวลเรื่องอุปทานอพาร์ทเมนต์ใน Sun Belt ที่ยังสูงและ occupancy ที่ถูกกดดัน จากนั้นฟื้นตัวแข็งแกร่ง แตะ $116.74 ใน มิ.ย. 2569 ก่อนปิด $114.49 สิ้นเดือน ผลตอบแทนรอบปี +4.8% สะท้อน sentiment ที่ดีขึ้นหลัง supply wave เริ่มผ่านพ้น

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี · REIT ใช้ P/FFO, DDM, NAV — ไม่ใช้ P/E (pe:null)
1. P/FFO Valuation
Core FFO/sh 2026E ~$6.50 × P/FFO เป้าหมาย 18x — Apartment REIT Sun Belt ซื้อขาย discount จากพีค 22x+; 18x สะท้อน recovery trajectory คล้าย ESS (18.3x) รวม development pipeline premium ของ CPT
$117
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = $4.24 × 1.035 = $4.39; g = 3.5% (อิง 5yr DGR 5.03% · moderate ลงช่วง supply headwind), r = 7.5% → FV = 4.39 / (0.075 − 0.035) = $110 · dividend 34 ปีต่อเนื่องสนับสนุน g ระยะยาว
$110
3. NAV (Asset Value)
NOI annualized ~$917M / Cap rate 5.5% = Gross Assets $16,673M − Net Debt ~$4,400M (4.8x EBITDA) = Equity $12,273M / 104.2M shares — Cap rate 5.5% สะท้อน Sun Belt apartment premium · dev pipeline ~$800M
$118
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ $110 – $125
$117

ทั้ง 3 วิธีให้ค่าใกล้เคียงกัน ($110–$118) บ่งชี้ว่าราคา $114 อยู่ใกล้มูลค่าเหมาะสมมาก DDM ให้ค่าต่ำสุดสะท้อน g อนุรักษ์นิยม; P/FFO 18x สอดคล้องกับ ESS peer; NAV $118 สนับสนุนว่า portfolio มีมูลค่าพื้นฐาน — consensus นักวิเคราะห์ 24 คนที่ $114.40 ยืนยัน fairly valued MOS แคบ 2.2%

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $108.29
เหมาะสม $117
$81.90
MOS 30% $93.60
MOS 20% $114.40
เป้าเฉลี่ย Analyst $117
Fair Value $125
กรอบบน FV

CPT ซื้อขายที่ $114.49 ต่ำกว่า Fair Value $117 เพียง ~2.2% — ตลาดและ consensus นักวิเคราะห์ 24 คน (เป้า $114.40) เห็นตรงกันว่าหุ้น fairly valued จุดซื้อที่น่าสนใจสำหรับ value investor คือ MOS 20% ที่ $93.60 ซึ่งใกล้เคียงจุดต่ำสุดรอบปี $96.53 ที่เห็นใน มี.ค. 2569 โซนสะสมที่สมเหตุสมผลกว่าคือ <$107 (P/FFO <16.5x)

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+7%
MOS แคบ — ราคาใกล้ Fair Value; รอโอกาสที่ดีกว่า <$107
จุดซื้อ MOS 20%
$93.60
โซนน่าสนใจสำหรับ value (ใกล้ 52w low $96.53)
จุดซื้อ MOS 30%
$81.90
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $107
P/FFO <16.5x · ราคาต่ำกว่า FV ชัดเจน
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $114.49 • Core FFO ฐาน ~$6.50/sh • รวมปันผล
BearFFO +0%/ปี
$110
−3.7% (รวมปันผล)
  • FFO ปี 3~$6.50
  • P/FFO ออก15x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$12.72
  • สถานการณ์Supply กดต่อเนื่อง · Occupancy ลด · FFO flat
BaseFFO +4%/ปี
$137
+19.7% (รวมปันผล)
  • FFO ปี 3~$7.31
  • P/FFO ออก17x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$13.50
  • สถานการณ์Supply rolloff ปลาย 2569 · rent growth ฟื้น · NOI +4%
BullFFO +7%/ปี
$172
+50.2% (รวมปันผล)
  • FFO ปี 3~$7.96
  • P/FFO ออก20x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$14.50
  • สถานการณ์Rate cut ดัน re-rate · Sun Belt migration accelerates · dev pipeline ROI

การฉายภาพอิง Core FFO/sh เป็น proxy แทน EPS (เหมาะกว่าสำหรับ REIT) Bear case อิง supply headwind ยาวนานและ P/FFO re-rate ลง; Base case ตาม supply rolloff ปลาย 2569–2570 ที่ consensus คาด; Bull case อิง rate cut + household formation surge จาก Millennial/Gen-Z + development pipeline ROI สูงกว่า cap rate ตลาด ปันผล ~3.7% เป็นหมอนรองในทุก scenario

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Supply Wave Peak: อุปทานอพาร์ทเมนต์ใหม่ใน Sun Belt คาดว่าสูงสุดปลายปี 2568/ต้น 2569 completions ลดชัดเจน — เป็น catalyst หลักที่ตลาดรอ ทำให้ rent growth กลับมาได้
  • Development Pipeline ROI: CPT มี pipeline ~$800M–$1B ที่ stabilized yield คาด 6.0–6.5% สูงกว่า cap rate ตลาด 5.5% สร้าง value accretion อย่างมีนัย
  • Sun Belt Demographics: การอพยพเข้า Texas, Florida, Phoenix, Charlotte ยังเป็นโครงสร้างระยะยาว; CPT เน้นตลาดหลักที่ job growth แข็งแกร่ง
  • Millennial/Gen-Z Household Formation: กลุ่มอายุ 25-40 ปีเข้าสู่วัยสร้างครัวเรือน แต่ homeownership affordability ยังต่ำ → demand เช่าระยะยาว
  • Dividend Compounding: 34 ปีเพิ่มปันผลต่อเนื่อง (5yr DGR 5.03%) ฐานะการเงินแข็งแกร่ง — income ที่น่าเชื่อถือบวก capital appreciation จาก FFO recovery
  • Rate Cut Tailwind: Fed ลดดอกเบี้ยต่อเนื่อง → ลด cost of capital + re-rate P/FFO สูงขึ้น (REIT ประวัติศาสตร์ 20-22x ช่วง low rate); CPT beta 0.81 ต่ำกว่าตลาด

▼Risks — ความเสี่ยง

  • Supply Overhang ยาวกว่าคาด: หาก completions timeline เลื่อน ภาวะ oversupply อาจกด occupancy และ rent growth ต่อถึงปี 2570 — กระทบ FFO guidance
  • Interest Rate Risk: Fed pause หรือขึ้นดอกเบี้ยอีก → กดดัน cap rate ทำให้ asset value ลดและ P/FFO multiple compress; refinancing debt ที่ cost สูงขึ้น
  • Concentration Risk: CPT เน้น Sun Belt 80%+ ซึ่งเสี่ยงต่อ demand shock ถ้าเศรษฐกิจ Texas/Florida ชะลอ หรือ tech layoff กลับมา
  • Natural Disaster / Climate: Portfolio กระจุกตัวใน Gulf Coast (TX/FL) ซึ่งเสี่ยงต่อเฮอริเคน ภัยแล้ง ความร้อนสุดขีด — ต้นทุน insurance พุ่งสูงหลายปีที่ผ่านมา
  • Rent Control Risk: หลายรัฐ Sun Belt เริ่มถกเถียงเรื่อง rent control — หากผ่านกฎหมายใน TX/FL จะจำกัด pricing power อย่างมีนัย
  • Development Execution: Pipeline ใหญ่ขึ้น → cost overrun, lease-up ช้า, หรือ cap rate expansion กดดัน yield on cost ให้ต่ำกว่าคาด ส่งผลต่อ FFO
8

สรุปภาพรวม

CPT — Fairly Valued · คุณภาพดี แต่รอจังหวะราคาดีกว่า

Camden Property Trust เป็น Sun Belt apartment REIT คุณภาพสูงที่มีจุดแข็งชัดเจน: development pipeline ที่สร้าง value accretion ได้จริง (yield on cost > cap rate), dividend เพิ่มต่อเนื่อง 34 ปี, และ portfolio ที่กระจายใน 15 ตลาดหลักที่ demographics แข็งแกร่ง ราคา $114.49 ซื้อขายใกล้ Fair Value $117 (MOS ~2.2%) ซึ่งตรงกับ consensus นักวิเคราะห์ 24 คนที่ $114.40 — นักลงทุนระยะยาวที่เชื่อใน Sun Belt thesis และต้องการ income ที่เติบโตสามารถ initiate position เล็กได้ แต่ risk/reward ที่ดีกว่าอยู่ที่ <$107 (P/FFO <16.5x) หรือรอจนกว่า supply data จะดีกว่าคาดอย่างชัดเจน

มูลค่าเหมาะสม
$117 ($110–$125)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +2.2%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$114.40 (Hold)
กลยุทธ์: รอซื้อที่ <$107 (MOS >8.5%) สำหรับ position เต็ม หรือ initiate small position ตอนนี้แล้วเพิ่มหาก supply data ดีกว่าคาด — ถือระยะยาว 3-5 ปีรับทั้งปันผล ~3.7% ที่เพิ่มต่อเนื่อง และ capital gain จาก FFO recovery + development pipeline ROI
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/FFO เป้าหมาย, cap rate, อัตราเติบโต (g), และผลตอบแทนที่ต้องการ (r) ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: StockAnalysis.com (ราคา $114.49 · 24 นักวิเคราะห์ · FFO estimates), Yahoo Finance (ราคา $114.53 · chart data รายเดือน 13 จุด · 52w range $96.53–$116.75), MarketBeat.com (ราคา $114.69 · consensus target $114.67), digrin.com (ปันผล $4.24/sh · 34 ปี · 5yr DGR 5.03%), StockAnalysis.com Financials (รายได้ $1,587M · D&A $611.77M) · ราคาอ้างอิง 3 แหล่งต่างกัน ≤0.2% ยืนยัน $114.49 ถูกต้อง ณ 30 มิ.ย. 2569