NYSE: CBRE บริการตามสัญญาและสนับสนุนธุรกิจ

CBRE Group, Inc. (CBRE)

บริการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อันดับ 1 โลก • Advisory Services (Leasing/Capital Markets) • Global Workplace Solutions (GWS — FM/Project Mgmt) • Real Estate Investments (REI) • ผู้นำ Data Center Facility Management

$134.55(CBRE)

▼ −11.7% (รอบปี)

ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $121.69 – $174.27
ที่มา: Yahoo Finance, Google Finance, Barchart, CBRE IR (SEC 10-K, 10-Q)

2026-09-21อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

Core (Adjusted) EPS/EBITDA basis — CBRE รายงานทั้ง GAAP และ Core (non-GAAP)

Market Cap

$38.9B

~289.0M หุ้น · ~289M หุ้น (diluted, FY25 10-K)

P/E (TTM)

~30.7x

GAAP diluted basis (EPS $4.38) • Core (adj.) P/E ~19.9x (EPS $7.14)

P/E มัธยฐาน ~5 ปี

25.4x

มัธยฐานย้อนหลัง · GAAP diluted basis • ช่วง 16.5–38.0x (วัดจริงรายปี 2564–2568)

P/BV

4.47x

BVPS $30.08 · BVPS ~$30.08

กำไรสุทธิ FY2025

$1.13B

ทั้งปีบัญชี · +22.6% YoY (GAAP EPS $3.85)

EPS (TTM)

~$7.14

GAAP · Core • GAAP diluted TTM $4.38 • FY26E Core guidance $7.80–7.90

BVPS

~$30.08

มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · P/BV 4.47x

ROE / ROA

~13.6% / 3.7%

ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · GAAP basis

รายได้ TTM

$42.3B

รอบ 12 เดือนล่าสุด · +~16% YoY (FY25 $40.6B +13.4%, Q1'26 +19%)

Core EBITDA Margin

8.2%

FY25 (+0.6pp YoY จาก 7.6%)

เงินปันผล

0.00%

$0.00/ปี · ไม่จ่ายปันผล — เน้น buyback/M&A

Beta

1.35

ความผันผวนเทียบตลาด · ผันผวนสูงกว่าตลาดโดยรวม

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ

ราคา CBRE มูลค่าเหมาะสม $132.25 จุดสำคัญ

ราคาขึ้นทำจุดสูงสุดรอบปีที่ $170.33 (ม.ค. 2569) จากความหวังดอกเบี้ยขาลง/ฟื้นตัวภาคออฟฟิศ ก่อนร่วงแรงต่อเนื่องสู่จุดต่ำ $125.04 (พ.ค. 2569) จากความกังวลวัฏจักรอสังหาฯ และดอกเบี้ยที่ค้างระดับสูง จากนั้นฟื้นตัวสู่ $146.81 (ราคาปิดสิ้นเดือน ก.ค. 2569) หลังผลประกอบการ Q2 2026 (ประกาศ 29 ก.ค. 2569) ที่ Core EPS $1.56 โต 30% YoY เกินคาดและบริษัทปรับเป้า Core EPS ปี 2569 ขึ้นเป็น $7.80–$7.90 (แหล่ง: StockAnalysis) ก่อนย่อลงมาที่ราคาปัจจุบัน รอบปีราคายังติดลบราว 8.5%

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 2 วิธี (คนละตระกูล)

1. P/E Valuation

EPS ปรับ $4.38 × P/E เป้าหมาย ~25.4x (มัธยฐาน 5 ปี) — เป้าหมายจากมัธยฐานย้อนหลัง · ปีของหุ้นเอง · ช่วง 16.5–38.0x, 2564–2568

$111.25

2. DCF (Discounted Cash Flow)

FCF $2.23B โต 15%/ปี 1 ปี → 12.5%/ปี 1 ปี → 10%/ปี 1 ปี → 7.5%/ปี 1 ปี → 5%/ปี 1 ปี · โตถาวร 3% · r 10% — Schedule · ฐาน FCF/share proxy $7.70 (กลางกรอบ Core EPS guidance FY26 ก่อนปรับขึ้น; ใช้ Core EPS เป็นตัวแทน FCF จึงเป็นมุมมองผ่อนปรน — FCF จริงต่อหุ้น FY25 ~$3.96) โต 15% / 12.5% / 10% / 7.5% / 5%

$153.25

มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ $111.25 – $153.25

$132.25

วิธี P/E ให้ค่าต่ำกว่า ($111.25) เพราะยึด P/E มัธยฐานย้อนหลัง 5 ปีของหุ้นเอง (25.4x บน EPS diluted GAAP TTM $4.38) ซึ่งต่ำกว่า multiple ปัจจุบันที่ re-rate ขึ้นมามากแล้ว (~31.9x) สะท้อนมุมมองระมัดระวังว่า multiple จะย่อกลับสู่ค่ากลางรอบวัฏจักร ส่วน DCF ($153.25) ยึดกระแสเงินสดระดับ Core basis ที่ยังไม่รวมการย่อ multiple ทำให้สูงกว่ามาก ค่าเฉลี่ย 2 วิธี $132.25 ต่ำกว่าราคาปัจจุบันเล็กน้อย · ขา EV/EBITDA เดิม (12.5x) ถูกตัดออกจาก FV รอบนี้เพราะไม่มีค่ามัธยฐานย้อนหลังที่วัดจริงรองรับ ตัวคูณ P/E ปัจจุบันของ Core (~19.5x) และเป้านักวิเคราะห์ใช้เป็นบริบทเท่านั้น ไม่เป็นขาของ FV

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $134.55

เหมาะสม $132.25

$92.57
MOS 30% $105.80
MOS 20% $132.25
Fair Value $153.25
กรอบบน FV $182.92
เป้าเฉลี่ย Analyst

ราคาปัจจุบัน ($134.55) อยู่เหนือมูลค่าเหมาะสมที่ประเมินใหม่ ($132.25) เล็กน้อย และอยู่เหนือโซน MOS 20–30% ค่อนข้างมาก แต่ยังต่ำกว่าเป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ ($182.92) ราว 31% สะท้อนว่าฝั่ง sell-side ยังมองเห็น upside จากการเติบโตต่อเนื่องของ GWS/data center มากกว่าที่ราคาปัจจุบันสะท้อนอยู่ แม้ตัวคูณจะย่อกลับสู่ค่ากลางในมุมมองระมัดระวังของเราแล้วก็ตาม

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

−1.7%

ไม่เหลือส่วนเผื่อความปลอดภัย (MOS −1.7%) หลังปรับขาตัวคูณ P/E ให้ยึดมัธยฐานย้อนหลังที่วัดจริงแทนตัวคูณปัจจุบัน และตัดขา EV/EBITDA ที่ไม่มีตัวคูณวัดจริงออก ราคาหุ้นจึงเทรดเลยมูลค่าเหมาะสมไปแล้วหลังรีบาวด์จากจุดต่ำ $125.04 (พ.ค. 2569) — ไม่ใช่จังหวะเข้าซื้อเพิ่ม ควรรอจังหวะย่อเข้าใกล้โซน MOS 20–30% เพื่อเพิ่ม margin of safety

จุดซื้อ MOS 20%

$105.80

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

$92.57

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< $132.25

ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (USD)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $134.55 • EPS ฐาน ~$7.14 (Core TTM) • ไม่มีปันผล

BearEPS +1%/ปี

$110.40

−18%

EPS ปี 3~$7.36
P/E ออก15x
ปันผลรวม 3 ปี~$0.00
สถานการณ์Office ถดถอยต่อเนื่อง ดอกเบี้ยสูงกดดัน capital markets, GWS ชะลอตัว

BaseEPS +11%/ปี

$175.68

+31%

EPS ปี 3~$9.76
P/E ออก18x
ปันผลรวม 3 ปี~$0.00
สถานการณ์GWS/data center โตต่อเนื่อง 2 หลักต่ำ capital markets ฟื้นปานกลาง

BullEPS +16%/ปี

$222.80

+66%

EPS ปี 3~$11.14
P/E ออก20x
ปันผลรวม 3 ปี~$0.00
สถานการณ์Data center capex supercycle หนุน GWS เร่งตัว capital markets ฟื้นแรง ตลาด re-rate multiple

CBRE ไม่จ่ายปันผล (เน้นใช้กระแสเงินสดซื้อหุ้นคืน/M&A แทน) ผลตอบแทนทั้ง 3 สถานการณ์จึงมาจาก capital gain ล้วน · Base case สมมติ Core EPS โตเฉลี่ย ~11%/ปี (ต่ำกว่าที่ guidance FY2569 บ่งชี้ เพื่อความระมัดระวัง) พร้อม P/E ออกใกล้เคียงปัจจุบัน · Bear case สะท้อนความเสี่ยง office/อัตราดอกเบี้ยที่กดทั้งกำไรและ multiple · Bull case สะท้อนกรณี data center supercycle ต่อเนื่องหนุนทั้งกำไรและการ re-rating ของ multiple

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

Data center/GWS supercycle: ความต้องการ facility management ศูนย์ข้อมูล AI/hyperscaler เร่งตัวแรง ดันกำไร Global Workplace Solutions ซึ่งเป็น segment ใหญ่ที่สุดและมาร์จิ้นดีขึ้นเรื่อยๆ
Q2 2026 beat + raised guidance: Core EPS $1.56 โต 30% YoY (คาด $1.47) บนรายได้ $11.2B (+16%) บริษัทปรับเป้า Core EPS ปี 2569 ขึ้นเป็น $7.80–$7.90 (แหล่ง: StockAnalysis, ประกาศ 29 ก.ค. 2569)
งบดุล/เงินสด: เงินสด ~$1.49B หนี้ ~$10.8B (TTM) FCF ปี 2568 $1.19B เปิดทางซื้อหุ้นคืน/M&A ต่อเนื่อง (จำนวนหุ้นถัวเฉลี่ยลดจาก 340M ปี 2564 เป็น 298M)
โมเดลธุรกิจ asset-light เก็บค่าธรรมเนียม: ผู้นำตลาด CRE services อันดับ 1 โลก กระจายรายได้ 3 segment ลดความผันผวนเทียบ pure-play landlord/REIT
ดอกเบี้ยขาลง: หากเฟดลดดอกเบี้ยต่อเนื่อง จะหนุน capital markets (leasing/investment sales) ให้ฟื้นตัวแรงขึ้น

▼Risks — ความเสี่ยง

Office sector หดตัวเชิงโครงสร้าง: hybrid work กดดันดีมานด์เช่าออฟฟิศระยะยาว ซึ่งยังเป็นสัดส่วนสำคัญของ Advisory Services
อ่อนไหวต่อดอกเบี้ย: ค่าธรรมเนียม capital markets/investment sales และมูลค่า co-investment ใน REI ผันผวนตามทิศทางดอกเบี้ย
รายได้เป็นวัฏจักร: ธุรกรรม leasing/capital markets แกว่งแรงตามภาวะเศรษฐกิจ (ราคาหุ้นยังติดลบราว 8.5% รอบปี แม้กำไรโต)
Valuation ตึงตัวหลัง re-rate: ราคาฟื้นแรงหลัง Q1 beat จนสูงกว่ามูลค่าเหมาะสมที่ประเมินใหม่แล้ว (−1.7%) หากกำไรโตชะลอกว่า guidance หรือ multiple ย่อกลับสู่ค่ากลาง 5 ปี (25.4x) อาจเห็น multiple compression ต่อ
ความเสี่ยงจากการควบรวมกิจการ: M&A ต่อเนื่องมีความเสี่ยงด้าน integration และ goodwill เป็นสัดส่วนมากใน total assets ขณะที่หนี้รวมเพิ่มจาก $5.9B (2567) เป็น ~$10.8B (TTM)
การแข่งขันสูง: JLL, Cushman & Wakefield, Colliers แย่งชิงสัญญา GWS/Advisory อาจกดดันมาร์จิ้น

สรุปภาพรวม

CBRE: ผู้นำ CRE Services โลก ราคาวิ่งนำหน้ามูลค่าเหมาะสมไปเล็กน้อย รอจังหวะย่อ

CBRE เป็นบริษัทบริการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อันดับ 1 ของโลก ด้วยโมเดล asset-light เก็บค่าธรรมเนียม กระจายรายได้ 3 segment (Advisory/GWS/REI) กำลังได้ประโยชน์ชัดเจนจากดีมานด์ data center facility management ที่เร่งตัวแรง สะท้อนใน Q2 2026 ที่ Core EPS โต 30% YoY และบริษัทปรับเป้าทั้งปีขึ้นเป็น $7.80–$7.90 ราคาหุ้นแม้ยังติดลบราว 8.5% ในรอบปีจากความกังวลวัฏจักรออฟฟิศ/ดอกเบี้ย แต่ได้ฟื้นตัวแรงจากจุดต่ำ $125.04 (พ.ค. 2569) แล้ว ทำให้ราคาปัจจุบัน ($134.55) สูงกว่ามูลค่าเหมาะสมที่ประเมินใหม่ ($132.25) เล็กน้อย หลังปรับขา P/E ให้ยึด multiple มัธยฐานย้อนหลัง 5 ปีที่วัดจริง (25.4x) แทน multiple ปัจจุบันที่ re-rate ขึ้นไปมาก (~31.9x) และตัดขา EV/EBITDA ที่ไม่มีตัวคูณวัดจริงออก MOS จึงติดลบ (−1.7%) เป็นหุ้นคุณภาพดีที่ราคาวิ่งนำหน้าปัจจัยพื้นฐานไปบ้างแล้ว นักลงทุนที่เชื่อในธีมระยะยาวยังถือได้แต่ไม่ใช่จังหวะไล่ซื้อเพิ่ม ควรรอย่อกลับสู่โซน $92.57–$105.80 เพื่อเพิ่ม margin of safety

มูลค่าเหมาะสม

$132.25 ($111.25–$153.25)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ −1.7%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

~$182.92 (Buy)

กลยุทธ์: ราคาปัจจุบันสูงกว่ามูลค่าเหมาะสมที่ประเมินใหม่แล้ว (MOS −1.7%) ไม่ใช่จังหวะเข้าซื้อเพิ่ม — ผู้ที่ถืออยู่แล้วเน้นถือตามธีม data center/GWS ระยะยาว ส่วนผู้ที่ยังไม่มีสถานะควรรอราคาย่อสู่โซน $105.80 (MOS 20%) หรือ $92.57 (MOS 30%) ก่อนเข้าซื้อ

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ข้อมูลราคา/EPS ณ 25 ก.ย. 2569 อ้างอิง Yahoo Finance, Google Finance, Barchart (cross-verified ราคาตรงกัน 100%) และงบการเงิน CBRE Group จาก SEC 10-K (FY2025), 10-Q (Q1 2026), press release Q4/FY2025 และ Q1 2026