NYSE: CBRE Real Estate Services Global CRE #1

CBRE Group, Inc.

บริการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อันดับ 1 โลก • Advisory Services (Leasing/Capital Markets) • Global Workplace Solutions (GWS — FM/Project Mgmt) • Real Estate Investments (REI) • ผู้นำ Data Center Facility Management
$147.46(CBRE)
▼ −6.4% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $121.69 / $174.27
ที่มา: Yahoo Finance / Google Finance / Barchart / CBRE IR (SEC 10-K/10-Q)
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

Core (Adjusted) EPS/EBITDA basis — CBRE รายงานทั้ง GAAP และ Core (non-GAAP)
Market Cap
~$40.8B
~289M หุ้น (diluted, FY25 10-K)
P/E (TTM)
~19.8x
Core EPS basis • GAAP P/E ~31.9x (EPS $4.42)
P/E เฉลี่ย ~5 ปี
~15–25x
ผันผวนตามวัฏจักร CRE (Core basis, ประมาณการ)
P/BV
4.69x
BVPS ~$30.08
กำไรสุทธิ FY2025
~$1.13B
+22.6% YoY (GAAP EPS $3.85)
EPS (TTM)
~$7.14
Core • GAAP TTM ~$4.42 • FY26E Core guidance $7.60–7.80
BVPS
~$30.08
P/BV 4.69x
ROE / ROA
~13.6% / 3.7%
GAAP basis
รายได้ TTM
~$42.3B
+~16% YoY (FY25 $40.6B +13.4%, Q1'26 +19%)
Core EBITDA Margin
8.2%
FY25 (+0.6pp YoY จาก 7.6%)
เงินปันผล
~0%
ไม่จ่ายปันผล — เน้น buyback/M&A
Beta
1.35
ผันผวนสูงกว่าตลาดโดยรวม
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ
ราคา CBRE มูลค่าเหมาะสม $151.43 จุดสำคัญ

ราคาขึ้นทำจุดสูงสุดรอบปีที่ $170.33 (ม.ค. 2569) จากความหวังดอกเบี้ยขาลง/ฟื้นตัวภาคออฟฟิศ ก่อนร่วงแรงต่อเนื่องสู่จุดต่ำ $125.04 (พ.ค. 2569) จากความกังวลวัฏจักรอสังหาฯ และดอกเบี้ยที่ค้างระดับสูง จากนั้นฟื้นตัวแรงสู่ $141.06 (ก.ค. 2569) หลังผลประกอบการ Q1 2026 ที่ Core EPS โต +81% YoY เกินคาดและบริษัทปรับเป้าทั้งปีขึ้น รวมทั้งรอบปีราคายังติดลบ −9.4%

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี
1. P/E Valuation
EPS adj. (Core) $7.70 × P/E เป้าหมาย ~20x — อิงประมาณการ Core EPS ปีถัดไป (guidance $7.60–$7.80) และสอดคล้องกับ P/E ปัจจุบัน (Core TTM ~19.8x)
$154.00
2. DCF (Discounted Cash Flow)
FCF/share ฐาน (proxy จาก Core EPS) $7.70 เติบโตลดหลั่น 15%→5% ช่วงปี 1–5, terminal growth 3%, discount rate r 10% → มูลค่าปัจจุบันสุทธิของกระแสเงินสด
$150.79
3. EV/EBITDA
EV/EBITDA เป้าหมาย ~12.5x × Core EBITDA ปีถัดไปโดยประมาณ ~$3.90B (EV ~$48.79B) หักหนี้สุทธิ ~$5.58B หารด้วย ~289M หุ้น
$149.51
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ $149.51 – $154.00
$151.43

วิธี P/E ให้ค่าสูงสุด ($154.00) เพราะสะท้อน guidance Core EPS ปี 2569 ที่เพิ่งปรับขึ้นและ multiple ปัจจุบันที่เกือบเต็มที่แล้ว ส่วน DCF ($150.79) และ EV/EBITDA ($149.51) ระมัดระวังกว่าโดยใช้ discount rate/multiple ที่อนุรักษ์นิยมกว่าเพื่อสะท้อนความไม่แน่นอนของวัฏจักรอสังหาฯ ค่าเฉลี่ย 3 วิธี ~$151.4 ใกล้เคียงราคาปัจจุบันมาก แสดงว่าหุ้นเทรดใกล้มูลค่าเหมาะสมแล้วหลังรีบาวด์จากจุดต่ำเดือน พ.ค. 2569

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $147.46
เหมาะสม $151.43
$106.00
MOS 30% $121.14
MOS 20% $151.43
Fair Value $154.00
กรอบบน FV $176.33
เป้าเฉลี่ย Analyst

ราคาปัจจุบัน ($141.06) อยู่เหนือโซน MOS 20–30% ค่อนข้างมากและใกล้เคียงมูลค่าเหมาะสม ($151.43) แล้ว แต่ยังต่ำกว่าเป้าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ ($176.33) ราว 25% สะท้อนว่าฝั่ง sell-side ยังมองเห็น upside จากการเติบโตต่อเนื่องของ GWS/data center มากกว่าที่ราคาปัจจุบันสะท้อนอยู่

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+3%
ส่วนเผื่อความปลอดภัยต่ำ (~6.8%) ราคาหุ้นเทรดใกล้มูลค่าเหมาะสมมากแล้วหลังรีบาวด์แรงจากจุดต่ำ $125.04 (พ.ค. 2569) — เหมาะกับการทยอยสะสมระยะยาวมากกว่าเข้าซื้อครั้งเดียวเต็มไม้ ควรรอจังหวะย่อเข้าใกล้โซน MOS 20–30% เพื่อเพิ่ม margin of safety
จุดซื้อ MOS 20%
$121.14
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$106.00
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $151.43
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $141.06 • EPS ฐาน ~$7.14 (Core TTM) • ไม่มีปันผล
BearEPS +1%/ปี
$110.40
−21.7%
  • EPS ปี 3~$7.36
  • P/E ออก15x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$0.00
  • สถานการณ์Office ถดถอยต่อเนื่อง ดอกเบี้ยสูงกดดัน capital markets, GWS ชะลอตัว
BaseEPS +11%/ปี
$175.68
+24.5%
  • EPS ปี 3~$9.76
  • P/E ออก18x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$0.00
  • สถานการณ์GWS/data center โตต่อเนื่อง 2 หลักต่ำ capital markets ฟื้นปานกลาง
BullEPS +16%/ปี
$222.80
+57.9%
  • EPS ปี 3~$11.14
  • P/E ออก20x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$0.00
  • สถานการณ์Data center capex supercycle หนุน GWS เร่งตัว capital markets ฟื้นแรง ตลาด re-rate multiple

CBRE ไม่จ่ายปันผล (เน้นใช้กระแสเงินสดซื้อหุ้นคืน/M&A แทน) ผลตอบแทนทั้ง 3 สถานการณ์จึงมาจาก capital gain ล้วน · Base case สมมติ Core EPS โตเฉลี่ย ~11%/ปี (ต่ำกว่าที่ guidance FY2569 บ่งชี้ ~20% เพื่อความระมัดระวัง) พร้อม P/E ออกใกล้เคียงปัจจุบัน · Bear case สะท้อนความเสี่ยง office/อัตราดอกเบี้ยที่กดทั้งกำไรและ multiple · Bull case สะท้อนกรณี data center supercycle ต่อเนื่องหนุนทั้งกำไรและการ re-rating ของ multiple

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Data center/GWS supercycle: ความต้องการ facility management ศูนย์ข้อมูล AI/hyperscaler เร่งตัวแรง ดันกำไร Global Workplace Solutions ซึ่งเป็น segment ใหญ่ที่สุดและมาร์จิ้นดีขึ้นเรื่อยๆ
  • Q1 2026 beat + raised guidance: Core EPS โต +81% YoY เป็น $1.61 บริษัทปรับเป้า Core EPS ปี 2569 ขึ้นเป็น $7.60–$7.80 (จาก $7.30–$7.60) สะท้อนโมเมนตัมทุก segment
  • Real Estate Investments (REI) monetization: รับรู้กำไรขายที่ดินสำหรับ data center เร็วกว่าคาด หนุนกำไร REI ไตรมาสแรกกระโดด
  • งบดุลแข็งแรง: net leverage เพียง 1.54x TTM core EBITDA (ต่ำกว่า covenant 4.25x มาก) เปิดทางซื้อหุ้นคืน/M&A ต่อเนื่อง
  • โมเดลธุรกิจ asset-light เก็บค่าธรรมเนียม: ผู้นำตลาด CRE services อันดับ 1 โลก กระจายรายได้ 3 segment ลดความผันผวนเทียบ pure-play landlord/REIT
  • ดอกเบี้ยขาลง: หากเฟดลดดอกเบี้ยต่อเนื่อง จะหนุน capital markets (leasing/investment sales) ให้ฟื้นตัวแรงขึ้น

▼Risks — ความเสี่ยง

  • Office sector หดตัวเชิงโครงสร้าง: hybrid work กดดันดีมานด์เช่าออฟฟิศระยะยาว ซึ่งยังเป็นสัดส่วนสำคัญของ Advisory Services
  • อ่อนไหวต่อดอกเบี้ย: ค่าธรรมเนียม capital markets/investment sales และมูลค่า co-investment ใน REI ผันผวนตามทิศทางดอกเบี้ย
  • รายได้เป็นวัฏจักร: ธุรกรรม leasing/capital markets แกว่งแรงตามภาวะเศรษฐกิจ (ราคาหุ้นยังติดลบ −9.4% รอบปี แม้กำไรโต)
  • Valuation ตึงตัวหลัง re-rate: ราคาฟื้นแรงหลัง Q1 beat แล้ว MOS เหลือน้อย (~6.8%) หากกำไรโตชะลอกว่า guidance อาจเห็น multiple compression
  • ความเสี่ยงจากการควบรวมกิจการ: M&A ขนาดใหญ่ (Turner & Townsend ฯลฯ) มีความเสี่ยงด้าน integration และ goodwill เป็นสัดส่วนมากใน total assets $30.9B
  • การแข่งขันสูง: JLL, Cushman & Wakefield, Colliers แย่งชิงสัญญา GWS/Advisory อาจกดดันมาร์จิ้น
8

สรุปภาพรวม

CBRE: ผู้นำ CRE Services โลก เทรดใกล้มูลค่าเหมาะสม รอจังหวะสะสม

CBRE เป็นบริษัทบริการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อันดับ 1 ของโลก ด้วยโมเดล asset-light เก็บค่าธรรมเนียม กระจายรายได้ 3 segment (Advisory/GWS/REI) กำลังได้ประโยชน์ชัดเจนจากดีมานด์ data center facility management ที่เร่งตัวแรง สะท้อนใน Q1 2026 ที่ Core EPS โต +81% YoY และบริษัทปรับเป้าทั้งปีขึ้นเป็น $7.60–$7.80 ราคาหุ้นแม้ยังติดลบ −9.4% ในรอบปีจากความกังวลวัฏจักรออฟฟิศ/ดอกเบี้ย แต่ได้ฟื้นตัวแรงจากจุดต่ำ $125.04 (พ.ค. 2569) แล้ว ทำให้ราคาปัจจุบัน ($141.06) ใกล้เคียงมูลค่าเหมาะสมที่ประเมินได้ (~$151.43) มาก MOS เหลือเพียง ~6.8% จึงเป็นหุ้นคุณภาพดีที่ upside ระยะสั้นถูกจำกัดไปมากแล้ว นักลงทุนที่เชื่อในธีมระยะยาวควรทยอยสะสม แต่ถ้าต้องการ margin of safety มากขึ้นควรรอย่อกลับสู่โซน $106–$121

มูลค่าเหมาะสม
$151.43 ($149.51–$154.00)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +6.8%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$176.33 (Strong Buy, 13 นักวิเคราะห์)
กลยุทธ์: ราคาปัจจุบันใกล้มูลค่าเหมาะสมแล้ว (MOS ~6.8%) ไม่ใช่จังหวะ deep value — เหมาะทยอยสะสม (DCA) สำหรับนักลงทุนระยะยาวที่เชื่อธีม data center/GWS มากกว่าไล่ซื้อรวดเดียว หากต้องการ margin of safety สูงขึ้น ควรตั้งเป้ารอราคาย่อสู่โซน $121.14 (MOS 20%) หรือ $106.00 (MOS 30%) ก่อนเพิ่มน้ำหนัก
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ข้อมูลราคา/EPS ณ 11 ส.ค. 2569 อ้างอิง Yahoo Finance, Google Finance, Barchart (cross-verified ราคาตรงกัน 100%) และงบการเงิน CBRE Group จาก SEC 10-K (FY2025), 10-Q (Q1 2026), press release Q4/FY2025 และ Q1 2026