SET: ASW ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย

แอสเซทไวส์ (Asset Wise PCL) (ASW)

พัฒนาคอนโดมิเนียมและบ้านระดับกลาง-ล่าง • กลุ่มลูกค้า Gen Y/Z mass-market • โครงการ Kave / Modiz / Nebu • ขยายสู่ภูเก็ตและหัวเมืองหลัก
฿7.70(ASW)
▲ +23.2% (รอบปี)
ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿5.25 – ฿8.20
ที่มา: Yahoo Finance, StockAnalysis.com, SET
2026-09-21อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ 21 ก.ย. 2569 · อิงงบ TTM ล่าสุด และ FY 2568 (2025)
Market Cap
฿6.93 พันล้าน
~900.0 ล้านหุ้น · 900 ล้านหุ้น · Small-Mid Cap
P/E (TTM)
4.7x
EPS TTM ฿1.63 · ต่ำกว่ามัธยฐาน P/E 5 ปีของตัวเอง (6.1x)
P/E มัธยฐาน ~5 ปี
6.1x
มัธยฐานย้อนหลัง · มัธยฐาน · ช่วง 4.9–6.8x · ปัจจุบันต่ำกว่าช่วง
P/BV
0.76x
BVPS ฿10.19 · ซื้อต่ำกว่า Book Value
กำไรสุทธิ FY2568
฿1.08 พันล้าน
ทั้งปีบัญชี · ลดลง −26% YoY (FY67: ฿1,457 ล้าน)
EPS (TTM)
~฿1.63
IFRS · FY68: ฿1.20 · FY67: ฿1.62
BVPS
~฿10.19
มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · Book Value ต่อหุ้น (Investing.com)
ROE / ROA
~17.8%
ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · FY68: 13.3% · FY67: 18.5% · D/E 1.68x
รายได้ TTM
฿1.15 หมื่นล้าน
รอบ 12 เดือนล่าสุด · FY68: ฿9,419 ล้าน · TTM +28.4% YoY
อัตรากำไรขั้นต้น
42.9%
Gross margin · Net Margin 12.8% (TTM) · 11.4% (FY68) · 14.7% (FY67)
เงินปันผล
6.49%
฿0.50/ปี · ฿0.50/หุ้น · XD 30 เม.ย. 2569
ยอด Presales FY 2568
฿23,407 ล้าน
เพิ่มขึ้น +21% YoY · แนวโน้มแข็งแกร่ง
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ ต.ค. 2568 – ก.ย. 2569 · รายเดือน
ราคา ASW มูลค่าเหมาะสม ฿10.17 จุดสำคัญ

ASW ปรับตัวขึ้นจาก ฿6.25 (ต.ค. 2568) มาที่ ฿7.70 ตามกราฟรายเดือน โดยกระโดดขึ้นช่วง ก.พ. 2569 (฿6.05 → ฿7.60) แล้วพักตัวแคบ ๆ ราว ฿7.00–฿7.90 กรอบ 52 สัปดาห์ของ vendor อยู่ที่ ฿5.10 – ฿8.20 (Yahoo/StockAnalysis ตรงกัน) ราคาปัจจุบันจึงอยู่ใกล้ขอบบนของกรอบ และยังต่ำกว่า Fair Value ฿10.17 (+24%) แหล่ง: Yahoo Finance (ASW.BK) · StockAnalysis.com

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 2 วิธี (P/E + DDM) · P/BV เป็นบริบท
1. P/E Valuation
EPS IFRS (TTM) ฿1.63 × P/E เป้าหมาย ~6.1x (มัธยฐาน 5 ปี) — มัธยฐาน P/E ย้อนหลัง 5 ปีของ ASW เอง (ช่วง 4.9–6.8x จาก 5 ปีงบ) ไม่อิง P/E ปัจจุบัน
฿9.94
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿0.50 × (1+g); g 4%, r 9% — เหมาะกับหุ้นจ่ายปันผลสม่ำเสมอ yield ~6.4%
฿10.40
มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ ฿9.94 – ฿10.40
฿10.17

วิธี P/E ให้ ฿9.94 (EPS TTM ฿1.63 × มัธยฐาน 6.1x) และ DDM ให้ ฿10.40 (ปันผล ฿0.50/หุ้น, g 4%, r 9%) ซึ่งเป็นสองตระกูลอิสระ เฉลี่ยเป็น Fair Value · เป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย (฿9.57) ไม่ถูกนับเป็นขาของ FV เป็นเพียงบริบทตรวจความสอดคล้อง · P/BV ปัจจุบัน ~0.76x (BVPS ฿10.19) และ Justified P/BV ใช้ (r,g) ชุดเดียวกับ DDM จึงไม่นับเป็นเสียงแยก · หมายเหตุ: EPS TTM ฿1.63 เด้งจาก ฿1.20 (FY68) แต่ FCF ยังติดลบและหนี้สูง จึงใช้มัธยฐานประวัติศาสตร์ที่ต่ำ ไม่ใช่ตัวคูณเซกเตอร์ · แหล่ง: StockAnalysis.com, Yahoo Finance, SET Thailand

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿7.70
เหมาะสม ฿10.17
฿7.12
MOS 30% ฿8.14
MOS 20% ฿9.57
เป้าเฉลี่ย Analyst ฿10.17
Fair Value ฿10.40
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน ฿7.70 อยู่ระหว่างโซน MOS 30% (฿7.12) และ MOS 20% (฿8.14) และต่ำกว่า Fair Value ฿10.17 → MOS +24% ถือว่าอยู่ในโซนน่าสนใจ (ยังไม่ถึง Deep Value 30%) · ราคาต่ำกว่าเป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย ฿9.57 (+24%) (Strong Buy ตาม StockAnalysis · Yahoo n=4) · ความเสี่ยงหลักคือ margin ที่ผันผวน (14.7% → 11.4% → 12.8% TTM) FCF ติดลบ และต้นทุนก่อสร้างที่ยังสูง

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+24%
Value Zone — ราคาต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสมมากกว่า 20% แต่ยังไม่ถึง 30% · เหมาะสำหรับ Value Investor ที่รับความเสี่ยงอสังหาฯ ได้
จุดซื้อ MOS 20%
฿8.14
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿7.12
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿10.17
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿7.70 • EPS ฐาน ~฿1.63 • รวมปันผล
BearEPS −5%/ปี
฿6.85
+8% (+3%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿1.40
  • P/E ออก4.9x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿1.50
  • สถานการณ์ดอกเบี้ยสูง ตลาดซบเซา transfer ชะลอ
BaseEPS +3%/ปี
฿10.86
+62% (+17%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿1.78
  • P/E ออก6.1x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿1.65
  • สถานการณ์ดอกเบี้ยลด ราคา transfer ฟื้น Phuket โต
BullEPS +10%/ปี
฿14.75
+115% (+29%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿2.17
  • P/E ออก6.8x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿1.80
  • สถานการณ์โอนกรรมสิทธิ์ตามแผน margin ฟื้นสู่ ~14.7% เท่า FY67

Base case อิง EPS ทรงตัวถึงโตช้า (+3%/ปี → ~฿1.78 ใกล้เคียงประมาณการ vendor FY2026e ฿1.78 / FY2027e ฿1.79 ซึ่งเป็นปีงบถัดไปและถัดไปอีกปี) ที่ P/E มัธยฐาน 6.1x · Bear case (EPS −5%/ปี, P/E 4.9x = ขอบล่างของประวัติ) ให้ผลตอบแทนรวมใกล้เคียงบวกเล็กน้อยเพราะ ปันผล yield ~6.4%/ปี ช่วยรองรับ · ความเสี่ยงหลัก: ดอกเบี้ยนโยบาย, กำลังซื้อกลุ่ม Gen Y/Z, ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและแรงงาน, หนี้สูง (D/E 1.68x) · การคำนวณอิง EPS ฐาน ฿1.63/หุ้น (TTM), จุดเข้า ฿7.70, ปันผล ฿0.50/ปี (คงที่ถึง Bear, เติบโตใน Base/Bull)

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Presales แข็งแกร่ง: FY 2568 ทำ Presales ฿23,407 ล้าน (+21% YoY) → backlog แน่นรองรับรายได้ปี 69–70
  • เป้ารายได้ปี 2569 ทะยาน +32%: บริษัทตั้งเป้า ฿12,500 ล้าน ถ้าทำได้จะหนุน EPS ฟื้นตัวเร็ว
  • ขยายตลาดภูเก็ต: ประกาศโครงการใหม่ในภูเก็ต (ตลาดท่องเที่ยว demand สูง) หนุนการกระจายรายได้
  • ปันผล yield ~6.4%: ผลตอบแทนปันผลสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก ดึงดูดนักลงทุน income-seeking
  • ดอกเบี้ยนโยบายมีทิศชะลอ: ถ้า BOT ลดดอกเบี้ย ต้นทุนสินเชื่อบ้านผู้ซื้อจะลด กำลังซื้อเพิ่ม
  • P/E ~4.8x ต่ำกว่าประวัติ: ต่ำกว่ามัธยฐาน 5 ปีของตัวเอง (6.1x) และต่ำกว่าช่วงต่ำสุด 4.9x เล็กน้อย → มีโอกาส re-rating หาก EPS TTM ยืนได้

▼Risks — ความเสี่ยง

  • Net Margin ผันผวน: จาก 20.4% (FY65) → 14.7% (FY67) → 11.4% (FY68) → 12.8% (TTM) → ต้นทุนก่อสร้าง/แรงงานยังกดดัน
  • กำลังซื้อ Gen Y/Z ชะลอ: ลูกค้าหลักเป็นคนทำงานรุ่นใหม่ที่เสี่ยงต่อตลาดแรงงาน, ราคาบ้านแพงขึ้น
  • ดอกเบี้ยสูง กู้ยากขึ้น: อัตราการ rejection สินเชื่อสูง transfer ล่าช้า กระทบรายได้รับรู้
  • ตลาด over-supply: Presales สูงในตลาด mass-market มีการแข่งขันสูง อาจต้องลดราคา/จูงใจผู้ซื้อ
  • EPS ลดลง FY68: กำไรสุทธิลด 26% YoY บ่งชี้แรงกดดันระยะสั้น อาจกดราคาต่อถ้า FY69 ไม่ดีขึ้น
  • หนี้สูง FCF ติดลบ: หนี้ ฿17,132 ล้าน (D/E 1.68x) FCF TTM −฿69 ล้าน (FY68 −฿2,015 ล้าน) · Market Cap ~฿7,060 ล้าน สภาพคล่องต่ำ ผันผวนสูงในตลาด risk-off
8

สรุปภาพรวม

ASW: Value ปันผลสูง — กำไร TTM ฟื้น แต่ FCF ยังติดลบ

แอสเซทไวส์ (ASW) เป็นหุ้นอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เน้นกลุ่ม Gen Y/Z mass-market ด้วย Presales แข็งแกร่ง ฿23,407 ล้าน (+21% YoY) และเป้ารายได้ปี 2569 ที่ ฿12,500 ล้าน (+32%) สะท้อน growth pipeline ที่น่าสนใจ ราคาปัจจุบัน ฿7.70 ต่ำกว่า Fair Value ฿10.17 (+24%) P/E เพียง ~4.8x และ P/BV ~0.76x (ต่ำกว่า Book Value) บ่งชี้การถูก undervalue แต่ต้องคำนึงหนี้สูงและ FCF ติดลบ ปันผล yield ~6.4% เป็น Downside Protection ความเสี่ยงหลักคือ Net Margin ที่ผันผวน หนี้สูง และความไม่แน่นอนของตลาดสินเชื่อบ้าน นักลงทุนที่รอ Margin ฟื้นและ EPS กลับมาโต จะได้ประโยชน์ทั้ง Capital Gain และ Dividend Yield

มูลค่าเหมาะสม
฿10.17 (฿9.94–฿10.40)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +24%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿9.57 (Strong Buy)
กลยุทธ์: ราคา ฿7.70 อยู่ระหว่างโซน MOS 30% (฿7.12) และ MOS 20% (฿8.14) น่าสนใจสำหรับ Value Investor แนะนำ ทยอยสะสมในโซน ฿7.00–฿7.80 โดยตั้งใจถือระยะ 2–3 ปี รับปันผล ~6.4%/ปีระหว่างรอ ตัดขาดทุนหากราคาหลุด ฿5.50 (สะท้อนพื้นฐานแย่กว่าคาด) · เป้า Base Case ฿10.86 ใน 3 ปี
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: Yahoo Finance (ASW.BK · ข้อมูล ณ 21 ก.ย. 2569), StockAnalysis.com (BKK:ASW · งบ TTM/FY2568), Investing.com (ASW ratios · FY2568), SET Thailand (factsheet), AssetWise IR (Annual Results FY2025/2568)