●●●●●●●●●●●●●●●●

SET: ASW อสังหาริมทรัพย์ คอนโด / บ้าน Gen Y/Z

แอสเซทไวส์ (Asset Wise PCL)

พัฒนาคอนโดมิเนียมและบ้านระดับกลาง-ล่าง • กลุ่มลูกค้า Gen Y/Z mass-market • โครงการ Kave / Modiz / Nebu • ขยายสู่ภูเก็ตและหัวเมืองหลัก

฿8.00(ASW)

▲ +45.5% (รอบปี)

ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿4.90 – ฿8.20
ที่มา: Yahoo Finance, StockAnalysis.com, SET

2026-08-08อัปเดต

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ ก.ค. 2569 · อิงงบ FY 2568 (2025)

Market Cap

~฿6,568 ล้าน

900 ล้านหุ้น · Small-Mid Cap

P/E (TTM)

~5.94x

ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยเซกเตอร์มาก (~12x)

P/E เฉลี่ย ~5 ปี

~8.0x

ช่วง 5–12x · ปัจจุบันต่ำผิดปกติ

P/BV

~0.70x

BVPS ฿10.19 · ซื้อต่ำกว่า Book Value

กำไรสุทธิ FY 2568

฿1,078 ล้าน

ลดลง −26% YoY (FY67: ฿1,457 ล้าน)

EPS (TTM)

~฿1.23

FY68: ฿1.20 · FY67: ฿1.62

BVPS

~฿10.19

Book Value ต่อหุ้น (Investing.com)

ROE / ROA

~13.4% / ~3.5%

ROE สูงกว่าค่าเฉลี่ยเซกเตอร์ (~12%)

รายได้ TTM

~฿9,776 ล้าน

FY68: ฿9,419 ล้าน · เป้าปี 69: ฿12,500 ล้าน

อัตรากำไรขั้นต้น

~35%

Net Margin 11.4% (FY68) vs 14.7% (FY67)

เงินปันผล

~6.85%

฿0.50/หุ้น · XD 30 เม.ย. 2569

ยอด Presales FY 2568

฿23,407 ล้าน

เพิ่มขึ้น +21% YoY · แนวโน้มแข็งแกร่ง

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

ก.ค. 2568 – ก.ค. 2569 · รายเดือน

ราคา ASW มูลค่าเหมาะสม ฿10.80 จุดสำคัญ

ASW ปรับตัวขึ้นแรงตลอดช่วงปี 2568–2569 จาก ฿5.40 (ก.ค. 2568) สู่ ฿7.30 (ก.ค. 2569) ผลตอบแทนรอบปี +35.2% จุดต่ำสุด 52 สัปดาห์อยู่ที่ ฿4.90 · จุดสูงสุดที่ ฿8.20 (ต้น ม.ค. 2569 หลังรายงาน Presales แข็งแกร่ง) ราคาพักตัวจาก ฿7.60–฿8.20 กลับมาที่ ฿7.30 ซึ่งยังต่ำกว่า Fair Value ฿10.80 อย่างมีนัยสำคัญ แหล่ง: Yahoo Finance (ASW.BK) · StockAnalysis.com

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี

1. P/E Valuation

EPS adj. ฿1.23 × P/E เป้าหมาย ~8.0x — P/E เฉลี่ย 5 ปีก่อนบาดแผล COVID ของเซกเตอร์ (ปัจจุบัน 5.94x ต่ำผิดปกติ)

฿9.84

2. DDM / Gordon Growth

D₁ = ปันผล ฿0.50 × (1+g); g 4%, r 9% → ฿0.52 / (0.09 − 0.04) — เหมาะกับหุ้นจ่ายปันผลสม่ำเสมอ yield ~7%

฿10.40

3. Justified P/BV

P/BV เหมาะสม = (ROE 13.35% − g 4%)/(r 9% − g 4%) ≈ 1.87x → ปรับลดเป็น 1.2x ตามเกณฑ์เซกเตอร์ × BVPS ฿10.19

฿12.23

มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ ฿9.84 – ฿12.23

฿10.80

วิธี P/E ให้ค่าต่ำสุด (฿9.84) เนื่องจากใช้ P/E เป้าหมายอนุรักษ์นิยมที่ 8x ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยเซกเตอร์ (~12x) · DDM ให้ ฿10.40 โดยอิงปันผล ฿0.50/หุ้น และอัตราเติบโต 4%/ปี ซึ่งสอดคล้องกับ EPS growth ที่คาดการณ์ · Justified P/BV ให้ค่าสูงสุด ฿12.23 สะท้อน ROE 13.35% ที่สูงกว่า Cost of Equity · ค่าเฉลี่ย ฿10.80 ถือว่าอนุรักษ์นิยมและเหมาะสมกับความเสี่ยงเซกเตอร์อสังหาฯ ไทย · แหล่ง: StockAnalysis.com, Investing.com, SET Thailand

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿8.00

เหมาะสม ฿10.80

฿7.56
MOS 30% ฿8.27
เป้า Analyst ฿8.64
MOS 20% ฿10.80
Fair Value ฿12.23
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน ฿7.30 อยู่ต่ำกว่าทั้ง MOS 30% (฿7.56) และ Fair Value ฿10.80 อย่างมีนัยสำคัญ → MOS ~32% ถือว่าอยู่ในโซน "Deep Value" ตามเกณฑ์ Value Investing · ราคาต่ำกว่าเป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย ฿8.27 (Strong Buy จาก 3 บ้าน) · ความเสี่ยงหลักคือ margin ที่ลดลงจาก 14.7% → 11.4% และต้นทุนก่อสร้างที่ยังสูง

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+26%

Deep Value Zone — ราคาต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสมมากกว่า 30% · เหมาะสำหรับ Value Investor ที่รับความเสี่ยงอสังหาฯ ได้

จุดซื้อ MOS 20%

฿8.64

โซนน่าสนใจสำหรับ value

จุดซื้อ MOS 30%

฿7.56

โซนถูกมาก (deep value)

โซนเริ่มทยอยสะสม

< ฿10.80

ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม

ลองคำนวณ MOS เอง — ใส่ราคาที่สนใจ (บาท)

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿7.30 • EPS ฐาน ~฿1.23 • รวมปันผล

BearEPS 0%/ปี

฿6.77

+13.3% / 3 ปี (~4.3%/ปี)

EPS ปี 3~฿1.23
P/E ออก5.5x
ปันผลรวม 3 ปี~฿1.50
สถานการณ์ดอกเบี้ยสูง ตลาดซบเซา transfer ชะลอ

BaseEPS +8%/ปี

฿10.85

+71.2% / 3 ปี (~19.7%/ปี)

EPS ปี 3~฿1.55
P/E ออก7.0x
ปันผลรวม 3 ปี~฿1.65
สถานการณ์ดอกเบี้ยลด ราคา transfer ฟื้น Phuket โต

BullEPS +15%/ปี

฿16.83

+155.9% / 3 ปี (~37.1%/ปี)

EPS ปี 3~฿1.87
P/E ออก9.0x
ปันผลรวม 3 ปี~฿1.80
สถานการณ์Presales ฿18.5B ตามเป้า margin ฟื้นเป็น 14%+

Base case อิงเป้าหมายรายได้ปี 2569 ที่ ฿12,500 ล้าน (+32% YoY) และ Presales เป้า ฿18,500 ล้าน · แม้แต่ Bear case ยังให้ผลตอบแทนบวกเพราะ ปันผล yield ~7%/ปี เป็น Downside Protection ที่ดี · ความเสี่ยงหลัก: ดอกเบี้ยนโยบาย, กำลังซื้อกลุ่ม Gen Y/Z, ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและแรงงาน · การคำนวณอิง EPS ฐาน ฿1.23/หุ้น, จุดเข้า ฿7.30, ปันผล ฿0.50/ปี (คงที่ถึง Bear, เติบโตใน Base/Bull)

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

Presales แข็งแกร่ง: FY 2568 ทำ Presales ฿23,407 ล้าน (+21% YoY) → backlog แน่นรองรับรายได้ปี 69–70
เป้ารายได้ปี 2569 ทะยาน +32%: บริษัทตั้งเป้า ฿12,500 ล้าน ถ้าทำได้จะหนุน EPS ฟื้นตัวเร็ว
ขยายตลาดภูเก็ต: ประกาศโครงการใหม่ในภูเก็ต (ตลาดท่องเที่ยว demand สูง) หนุนการกระจายรายได้
ปันผล yield ~7%: ผลตอบแทนปันผลสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก ดึงดูดนักลงทุน income-seeking
ดอกเบี้ยนโยบายมีทิศชะลอ: ถ้า BOT ลดดอกเบี้ย ต้นทุนสินเชื่อบ้านผู้ซื้อจะลด กำลังซื้อเพิ่ม
P/E 5.94x ต่ำผิดปกติ: ต่ำกว่าเซกเตอร์ ~50% → มีโอกาส re-rating เมื่อ EPS ฟื้น

▼Risks — ความเสี่ยง

Net Margin ลดลงต่อเนื่อง: จาก 20.4% (FY65) → 14.7% (FY67) → 11.4% (FY68) → ต้นทุนก่อสร้าง/แรงงานยังกดดัน
กำลังซื้อ Gen Y/Z ชะลอ: ลูกค้าหลักเป็นคนทำงานรุ่นใหม่ที่เสี่ยงต่อตลาดแรงงาน, ราคาบ้านแพงขึ้น
ดอกเบี้ยสูง กู้ยากขึ้น: อัตราการ rejection สินเชื่อสูง transfer ล่าช้า กระทบรายได้รับรู้
ตลาด over-supply: Presales สูงในตลาด mass-market มีการแข่งขันสูง อาจต้องลดราคา/จูงใจผู้ซื้อ
EPS ลดลง FY68: กำไรสุทธิลด 26% YoY บ่งชี้แรงกดดันระยะสั้น อาจกดราคาต่อถ้า FY69 ไม่ดีขึ้น
หุ้น Small-Mid Cap สภาพคล่องต่ำ: Market Cap ~฿6,500 ล้าน อาจมีความผันผวนสูงในตลาด risk-off

สรุปภาพรวม

ASW: Deep Value ปันผลสูง — รอ Margin ฟื้น

แอสเซทไวส์ (ASW) เป็นหุ้นอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เน้นกลุ่ม Gen Y/Z mass-market ด้วย Presales แข็งแกร่ง ฿23,407 ล้าน (+21% YoY) และเป้ารายได้ปี 2569 ที่ ฿12,500 ล้าน (+32%) สะท้อน growth pipeline ที่น่าสนใจ ราคาปัจจุบัน ฿7.30 ต่ำกว่า Fair Value ฿10.80 ถึง 32% (Deep Value Zone) P/E เพียง 5.94x และ P/BV 0.70x (ต่ำกว่า Book Value!) บ่งชี้การถูก undervalue อย่างชัดเจน ปันผล yield ~7% เป็น Downside Protection ที่แข็งแกร่ง ความเสี่ยงหลักคือ Net Margin ที่ลดลงต่อเนื่องและความไม่แน่นอนของตลาดสินเชื่อบ้าน นักลงทุนที่รอ Margin ฟื้นและ EPS กลับมาโต จะได้ประโยชน์ทั้ง Capital Gain และ Dividend Yield

มูลค่าเหมาะสม

฿10.80 (฿9.84–฿12.23)

ส่วนต่างจากราคา

MOS ~ +32%

เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.

~฿8.27 (Strong Buy)

กลยุทธ์: ราคา ฿7.30 อยู่ต่ำกว่า MOS 30% (฿7.56) สะท้อน Deep Value ที่น่าสนใจสำหรับ Value Investor แนะนำ ทยอยสะสมในโซน ฿7.00–฿7.80 โดยตั้งใจถือระยะ 2–3 ปี รับปันผล ~7%/ปีระหว่างรอ ตัดขาดทุนหากราคาหลุด ฿5.50 (สะท้อนพื้นฐานแย่กว่าคาด) · เป้า Base Case ฿12.20 ใน 3 ปี

คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: Yahoo Finance (ASW.BK · ข้อมูล ณ ก.ค. 2569), StockAnalysis.com (BKK:ASW · งบ FY2568/Q1 2569), Investing.com (ASW ratios · FY2568), SET Thailand (factsheet), AssetWise IR (Annual Results FY2025/2568)