เอพี (ไทยแลนด์) — AP (AP)
บ้านเดี่ยว The Palazzo, Centro • ทาวน์โฮม Pleno, Baan Klang Muang • คอนโด Aspire, LIFE, RHYTHM • JV กับ Mitsubishi Estate • หุ้น P/E ต่ำ ปันผลสูง
▼ −8.7% (รอบปี)
ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿6.85 – ฿9.70
ที่มา: StockAnalysis.com, Investing.com, Yahoo Finance
👁 0ยอดดู
2026-09-22อัปเดต
1
ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)
TTM • FY2025 / Q1/2026
Market Cap
฿2.49 หมื่นล้าน
~3.15 พันล้านหุ้น · 3.15 พันล้านหุ้น
P/E (TTM)
5.6x
EPS TTM ฿1.40 · ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มฯ
P/E มัธยฐาน ~5 ปี
5.8x
มัธยฐานย้อนหลัง · มัธยฐาน กรอบ ~5.6x – 6.1x
P/BV
0.53x
BVPS ฿14.93 · ต่ำกว่ามูลค่าบัญชีมาก
กำไรสุทธิ FY2025
฿4.32 พันล้าน
ทั้งปีบัญชี · YoY ~ −14% (ดีมานด์อ่อน)
EPS (TTM)
~฿1.40
IFRS · FY2025 ฿1.37 (3 ทางตรงกัน)
BVPS
~฿14.93
มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · ส่วนผู้ถือหุ้น/หุ้น
ROE / ROA
~9.8% / 3.9%
ผลตอบแทนต่อทุน / สินทรัพย์ · เคยสูง ~14% รอบขาขึ้น
รายได้ TTM
฿4.02 หมื่นล้าน
รอบ 12 เดือนล่าสุด · Q1/2026 ฿10,554 ล. (+11%)
อัตรากำไรสุทธิ
11.0%
Net margin · Operating margin ~13.8%
เงินปันผล
6.58%
฿0.52/ปี · DPS ฿0.52 • payout ~43%
Beta
0.30
ความผันผวนเทียบตลาด · ผันผวนต่ำกว่าตลาด
2
ราคาย้อนหลัง ~1 ปี
โดยประมาณ
ราคา AP
มูลค่าเหมาะสม ฿8.34
จุดสำคัญ
ราคาแกว่งในกรอบ ~฿7.3–9.2 ตลอด 12 เดือน ทำจุดสูงรอบ ~฿9.20 ต้นปี 2569 ตามแรงเก็งกำไรมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ (ลด LTV / ค่าโอน-จดจำนอง) ก่อนย่อลงมาต่ำสุด ~฿7.30 ในเดือน พ.ค. เมื่อแรงหนุนแผ่วและดีมานด์ที่อยู่อาศัยยังอ่อน แล้วฟื้นกลับมาแถว ~฿8 ณ ปลายช่วง ยังต่ำกว่าจุดสูง 52 สัปดาห์ที่ ฿9.70 พอสมควร (กรอบ 52 สัปดาห์ ฿6.85–9.70)
3
การประเมินมูลค่า (Valuation)
เฉลี่ย 3 วิธี
1. P/E Valuation
EPS IFRS (TTM) ฿1.40 × P/E เป้าหมาย ~5.8x (มัธยฐาน 5 ปี) — ใช้มัธยฐาน P/E ย้อนหลัง 5 ปีของ AP เอง (วัดจากราคาเฉลี่ยรายงวด ÷ EPS ปีงบ 2021–2025 ช่วง 5.6–6.1x)
฿8.12
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿0.52 × (1+g); g 2%, r 9%
฿7.58
3. Justified P/BV
P/BV เหมาะสม = (ROE 9.8% − g 1.5%)/(r 14.5% − g 1.5%) ≈ 0.64 × BVPS ฿14.93 — r สูงสะท้อนความเสี่ยงวัฏจักร
฿9.53
มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ ฿7.58 – ฿9.53
฿8.34
วิธีให้ช่วงมูลค่า ~฿7.6–9.5: P/E (฿8.12) ใช้มัธยฐานย้อนหลังที่วัดจริง 5.8x (เดิมตั้ง 6.0x — ปรับเป็นค่าที่วัดได้), DDM (฿7.58) และ Justified P/BV (฿9.53) อยู่ตระกูลสมมติฐาน (r,g) เดียวกัน จึงนับเป็นเสียงเดียวด้วยค่าเฉลี่ย ฿8.56 — FV = (฿8.12 + ฿8.56)/2 ≈ ฿8.34 ปัดตั้งที่ ฿8.34 · เป้านักวิเคราะห์ ฿10.05 (Strong Buy) ใช้เป็นบริบทเทียบเท่านั้น ไม่เป็นขาของ FV · หมายเหตุ: EPS ที่ vendor เรียก "forward" ฿1.57 คือ FY2027e ไม่ใช่ปีงบถัดไป (FY2026e ฿1.45) จึงไม่นำมาใช้
4
ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ
฿5.84
MOS 30%
฿6.67
MOS 20%
฿8.34
Fair Value
฿9.53
กรอบบน FV
฿10.05
เป้าเฉลี่ย Analyst
ราคา ฿7.90 อยู่ใกล้มูลค่าเหมาะสม ฿8.34 (ส่วนเผื่อ +5%) และต่ำกว่าเป้านักวิเคราะห์ ฿10.05 พอสมควร แต่ยังไม่ถึงโซน MOS 20% (฿6.67) ที่เป็นจุดสะสมแบบ value ที่ปลอดภัยกว่า — เหมาะกับการทยอยสะสมมากกว่าเข้าหนักทีเดียว
5
Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)
+5%
ราคาใกล้มูลค่าเหมาะสม ส่วนเผื่อยังบางและไม่ถึง 20% — น่าสนใจเฉพาะนักลงทุนเน้นปันผล แนะนำทยอยสะสมและรอย่อเพิ่ม MOS
จุดซื้อ MOS 20%
฿6.67
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿5.84
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿8.34
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6
คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี
จากจุดเข้า ฿7.90 • EPS ฐาน ~฿1.40
BearEPS −5%/ปี
฿6.24
−21% (ไม่รวมปันผล)
- EPS ปี 3~฿1.20
- P/E ออก5.2x
- ปันผลรวม 3 ปี~฿1.40
- สถานการณ์ดีมานด์ทรุด ดอกเบี้ยสูง
BaseEPS +3%/ปี
฿8.87
+12% (ไม่รวมปันผล)
- EPS ปี 3~฿1.53
- P/E ออก5.8x
- ปันผลรวม 3 ปี~฿1.60
- สถานการณ์ดีมานด์ทรงตัว มาตรการหนุน
BullEPS +8%/ปี
฿12.35
+56% (ไม่รวมปันผล)
- EPS ปี 3~฿1.76
- P/E ออก7.0x
- ปันผลรวม 3 ปี~฿1.80
- สถานการณ์วัฏจักรอสังหาฯ ฟื้น ดอกเบี้ยลด
ตัวเลขผลตอบแทนข้างต้นไม่รวมปันผล (yield ~6.5%/ปี เป็นผลตอบแทนเสริมที่ช่วยหนุนแม้ราคานิ่ง · P/E ออกฉาก Base ใช้มัธยฐาน 5.8x) สมมติฐาน P/E ออกและอัตราเติบโต EPS เป็นเพียงประมาณการ ความเสี่ยงหลักคือดีมานด์ที่อยู่อาศัยและอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่ยังสูง
▲Catalysts — ปัจจัยหนุน
- ปันผลสูง ~6.5%: yield ระดับสูงและ payout เพียง ~43% ของกำไร — ยั่งยืน รองรับราคาในช่วงตลาดผันผวน
- Valuation ถูกมาก: P/E ~5.7x และ P/BV ~0.54x ต่ำกว่ามูลค่าบัญชีและค่าเฉลี่ยกลุ่มฯ มี downside จำกัด
- แกร่งที่ low-rise: ผู้นำบ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮม เรียลดีมานด์ทนทานกว่าคอนโด • backlog ~฿39,626 ล.
- Q1/2026 ฟื้น: รายได้ ฿10,554 ล. (+11%) กำไร ฿903 ล. เปิด 12 โครงการใหม่ใน Q2
- มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ: ลดค่าโอน-จดจำนอง/ผ่อน LTV และโอกาสลดดอกเบี้ยช่วยกระตุ้นการโอน
- การเงินแข็งแกร่ง: net D/E เพียง ~0.64 เท่า • JV กับ Mitsubishi Estate เสริมเงินทุนคอนโด
▼Risks — ความเสี่ยง
- ดีมานด์ที่อยู่อาศัยอ่อนแอ: กำลังซื้ออ่อน เศรษฐกิจโตช้า กดยอดขายและการโอนทั้งกลุ่มอสังหาฯ
- หนี้ครัวเรือนสูง: หนี้ครัวเรือนไทย >90% ของ GDP จำกัดความสามารถซื้อบ้านของลูกค้า
- อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง: ธนาคารเข้มงวด rejection rate สูงโดยเฉพาะตลาดล่าง-กลาง ทำให้ยอดโอนหลุด
- ROE ถดถอย: ROE ลดจาก ~14% เหลือ ~9.8% กำไร FY2025 −14% YoY กดดัน justified value
- สต๊อกคอนโด/ที่ดิน: สินค้าคงเหลือและต้นทุนที่ดินสูงเสี่ยงกดมาร์จิ้นหากต้องเร่งระบาย
- วัฏจักร & ดอกเบี้ย: เป็นหุ้นวัฏจักร อ่อนไหวต่อดอกเบี้ย กำลังซื้อ และความเชื่อมั่นผู้บริโภค
หุ้นปันผลคุณค่า ราคาถูก — เหมาะทยอยสะสมเน้นปันผล
AP เป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยชั้นนำที่แข็งที่ low-rise ซื้อขายที่ P/E ~5.7x และ P/BV ~0.54x พร้อมปันผล ~6.58% — ถูกทั้งกำไรและมูลค่าบัญชี แต่ส่วนเผื่อจากมูลค่าเหมาะสมบาง (MOS +5%) ส่วนเป้านักวิเคราะห์ ฿10.05 อยู่สูงกว่า แต่ความเสี่ยงเชิงวัฏจักร (ดีมานด์อ่อน หนี้ครัวเรือนสูง สินเชื่อถูกปฏิเสธมาก) ทำให้ ROE ถดถอย จึงเหมาะกับนักลงทุนเน้นปันผลที่ทยอยสะสมและรอย่อเพิ่ม margin of safety มากกว่าเข้าหนักทีเดียว
มูลค่าเหมาะสม
฿8.34 (฿7.58–฿9.53)
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿10.05 (Strong Buy)
กลยุทธ์: ทยอยสะสมต่ำกว่า ฿8.34 เน้นรับปันผล ~6.58% • เพิ่มน้ำหนักหากย่อเข้าโซน MOS 20% (฿6.67) • เหมาะกับพอร์ตเน้น income/value ที่รับความผันผวนวัฏจักรอสังหาฯ ได้
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์
ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต
ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ข้อมูล: StockAnalysis.com, Investing.com, Yahoo Finance, AP Investor Relations (Q1/2026)