SET: AP อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย Low-rise leader

เอพี (ไทยแลนด์) — AP

บ้านเดี่ยว The Palazzo, Centro • ทาวน์โฮม Pleno, Baan Klang Muang • คอนโด Aspire, LIFE, RHYTHM • JV กับ Mitsubishi Estate • หุ้น P/E ต่ำ ปันผลสูง
฿8.15(AP)
▼ −7.9% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2026
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿5.60 – ฿9.70
ที่มา: StockAnalysis.com • Investing.com • Yahoo Finance
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

TTM • FY2025 / Q1/2026
Market Cap
~฿22.8 พันล้าน
3.15 พันล้านหุ้น
P/E (TTM)
~5.25x
ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มฯ
P/E เฉลี่ย ~5 ปี
~6.5x
กรอบ ~5x – 8x
P/BV
0.49x
ต่ำกว่ามูลค่าบัญชีมาก
กำไรสุทธิ FY2025
~฿4.36 พันล้าน
YoY ~ −11% (ดีมานด์อ่อน)
EPS (TTM)
~฿1.38
FY2025 ฿1.38 (3 แหล่งตรงกัน)
BVPS
~฿14.93
ส่วนผู้ถือหุ้น/หุ้น
ROE / ROA
~9.5% / 3.9%
เคยสูง ~14% รอบขาขึ้น
รายได้ TTM
~฿39.4 พันล้าน
Q1/2026 ฿10,554 ล. (+11%)
อัตรากำไรสุทธิ
~11.1%
Operating margin ~13.6%
เงินปันผล
~7.2%
DPS ฿0.52 • payout ~43%
Beta
~0.30
ผันผวนต่ำกว่าตลาด
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ
ราคา AP มูลค่าเหมาะสม ฿8.30 จุดสำคัญ

ราคาฟื้นจากจุดต่ำ ~฿6.25 (มิ.ย. 2568) ขึ้นทำจุดสูงรอบ ~฿9.20 ต้นปี 2569 ตามแรงเก็งกำไรมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ (ลด LTV / ค่าโอน-จดจำนอง) ก่อนย่อลงมาที่ ~฿7.25 เมื่อแรงหนุนแผ่วและดีมานด์ที่อยู่อาศัยยังอ่อน จากปลายช่วงถึงปัจจุบันราว +16% แต่ยังต่ำกว่าจุดสูง 52 สัปดาห์ที่ ฿9.70 พอสมควร

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี
1. P/E Valuation
EPS (TTM) ฿1.38 × P/E เป้าหมาย ~6.0x — อิงค่าเฉลี่ยกลุ่มอสังหาฯ low-rise (กดต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีเล็กน้อยตามดีมานด์ที่อ่อน)
฿8.28
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿0.52 × (1+g); g 2%, r 9% → ฿0.5304 / (0.09 − 0.02)
฿7.58
3. Justified P/BV
P/BV เหมาะสม = (ROE 9.5% − g 1.5%)/(r 14.5% − g 1.5%) ≈ 0.62 × BVPS ฿14.93 (r สูงสะท้อนความเสี่ยงวัฏจักร)
฿9.26
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ ฿7.60 – ฿9.70
฿8.30

ทั้งสามวิธีให้ช่วงมูลค่ากระชับ ~฿7.6–9.3: P/E (฿8.28) เป็นแกนหลัก, DDM (฿7.58) สะท้อนปันผลสูง, และ Justified P/BV (฿9.26) ใช้ r 14.5% สูงตามความเสี่ยงวัฏจักร — ทำให้ ratio เหลือ ~0.62x สอดคล้องกับที่ตลาดให้ P/BV ต่ำกว่าหนึ่ง ค่าเฉลี่ยทั้งสามอยู่ที่ ~฿8.4 จึงตั้ง FV กลางที่ ฿8.30 (อนุรักษ์นิยมเล็กน้อย ต่ำกว่าเป้านักวิเคราะห์ ฿9.63)

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿8.15
เหมาะสม ฿8.30
฿5.81
MOS 30% ฿6.64
MOS 20% ฿8.30
Fair Value ฿9.63
เป้าเฉลี่ย Analyst ฿9.70
กรอบบน FV

ราคา ฿7.25 อยู่ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม ฿8.30 ราว 13% และต่ำกว่าเป้านักวิเคราะห์ ฿9.63 มาก แต่ยังไม่ถึงโซน MOS 20% (฿6.64) ที่เป็นจุดสะสมแบบ value ที่ปลอดภัยกว่า — เหมาะกับการทยอยสะสมมากกว่าเข้าหนักทีเดียว

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+1.8%
ราคาต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสมพอสมควร แต่ MOS ยังไม่ถึง 20% — น่าสนใจสำหรับนักลงทุนเน้นปันผล แนะนำทยอยสะสมและรอย่อเพิ่ม MOS
จุดซื้อ MOS 20%
฿6.64
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿5.81
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿8.30
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿7.25 • EPS ฐาน ~฿1.38 • รวมปันผล
BearEPS −5%/ปี
฿6.10
−2% (รวมปันผล)
  • EPS ปี 3~฿1.18
  • P/E ออก5.2x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿1.4
  • สถานการณ์ดีมานด์ทรุด ดอกเบี้ยสูง
BaseEPS +3%/ปี
฿9.05
+47% (รวมปันผล)
  • EPS ปี 3~฿1.51
  • P/E ออก6.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿1.6
  • สถานการณ์ดีมานด์ทรงตัว มาตรการหนุน
BullEPS +8%/ปี
฿12.20
+96% (รวมปันผล)
  • EPS ปี 3~฿1.74
  • P/E ออก7.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿1.8
  • สถานการณ์วัฏจักรอสังหาฯ ฟื้น ดอกเบี้ยลด

ผลตอบแทนคาดการณ์รวมส่วนต่างราคา + ปันผลสะสม 3 ปี (yield ~7%/ปี ช่วยหนุนแม้ราคานิ่ง) สมมติฐาน P/E ออกและอัตราเติบโต EPS เป็นเพียงประมาณการ ความเสี่ยงหลักคือดีมานด์ที่อยู่อาศัยและอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่ยังสูง

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • ปันผลสูง ~7%: yield ระดับสูงและ payout เพียง ~43% ของกำไร — ยั่งยืน รองรับราคาในช่วงตลาดผันผวน
  • Valuation ถูกมาก: P/E ~5.25x และ P/BV ~0.49x ต่ำกว่ามูลค่าบัญชีและค่าเฉลี่ยกลุ่มฯ มี downside จำกัด
  • แกร่งที่ low-rise: ผู้นำบ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮม เรียลดีมานด์ทนทานกว่าคอนโด • backlog ~฿39,626 ล.
  • Q1/2026 ฟื้น: รายได้ ฿10,554 ล. (+11%) กำไร ฿903 ล. เปิด 12 โครงการใหม่ใน Q2
  • มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ: ลดค่าโอน-จดจำนอง/ผ่อน LTV และโอกาสลดดอกเบี้ยช่วยกระตุ้นการโอน
  • การเงินแข็งแกร่ง: net D/E เพียง ~0.64 เท่า • JV กับ Mitsubishi Estate เสริมเงินทุนคอนโด

▼Risks — ความเสี่ยง

  • ดีมานด์ที่อยู่อาศัยอ่อนแอ: กำลังซื้ออ่อน เศรษฐกิจโตช้า กดยอดขายและการโอนทั้งกลุ่มอสังหาฯ
  • หนี้ครัวเรือนสูง: หนี้ครัวเรือนไทย >90% ของ GDP จำกัดความสามารถซื้อบ้านของลูกค้า
  • อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง: ธนาคารเข้มงวด rejection rate สูงโดยเฉพาะตลาดล่าง-กลาง ทำให้ยอดโอนหลุด
  • ROE ถดถอย: ROE ลดจาก ~14% เหลือ ~9.5% กำไร FY2025 −11% YoY กดดัน justified value
  • สต๊อกคอนโด/ที่ดิน: สินค้าคงเหลือและต้นทุนที่ดินสูงเสี่ยงกดมาร์จิ้นหากต้องเร่งระบาย
  • วัฏจักร & ดอกเบี้ย: เป็นหุ้นวัฏจักร อ่อนไหวต่อดอกเบี้ย กำลังซื้อ และความเชื่อมั่นผู้บริโภค
8

สรุปภาพรวม

หุ้นปันผลคุณค่า ราคาถูก — เหมาะทยอยสะสมเน้นปันผล

AP เป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยชั้นนำที่แข็งที่ low-rise ซื้อขายที่ P/E ~5.25x และ P/BV ~0.49x พร้อมปันผล ~7.2% — ถูกทั้งกำไรและมูลค่าบัญชี ด้วย MOS ~13% และเป้านักวิเคราะห์ ฿9.63 ราคามี upside แต่ความเสี่ยงเชิงวัฏจักร (ดีมานด์อ่อน หนี้ครัวเรือนสูง สินเชื่อถูกปฏิเสธมาก) ทำให้ ROE ถดถอย จึงเหมาะกับนักลงทุนเน้นปันผลที่ทยอยสะสมและรอย่อเพิ่ม margin of safety มากกว่าเข้าหนักทีเดียว

มูลค่าเหมาะสม
฿8.30 (฿7.60–฿9.70)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +12.7%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿9.63 (Strong Buy)
กลยุทธ์: ทยอยสะสมต่ำกว่า ฿8.30 เน้นรับปันผล ~7% • เพิ่มน้ำหนักหากย่อเข้าโซน MOS 20% (฿6.64) • เหมาะกับพอร์ตเน้น income/value ที่รับความผันผวนวัฏจักรอสังหาฯ ได้
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ข้อมูล: StockAnalysis.com, Investing.com, Yahoo Finance, AP Investor Relations (Q1/2026)