●●●
SET: AMATAV นิคมอุตสาหกรรม Vietnam Industrial Estate

Amata VN PCL (อมตะ วีเอ็น)

นิคมอุตสาหกรรมในเวียดนาม • Amata City Bien Hoa (Đồng Nai) • Amata City Long Thanh • Amata City Ha Long • พัฒนาที่ดินอุตสาหกรรม ขายและให้เช่า • สาธารณูปโภคครบวงจร (ไฟฟ้า น้ำ ระบายน้ำ) • โรงงานสำเร็จรูป
฿2.16(AMATAV)
▼ −11.5% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿1.76–฿2.60
ที่มา: Yahoo Finance, Investing.com, StockAnalysis.com
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ FY2025 / ม.ค. 2569
Market Cap
฿2.15 พัน ล.
1,065.8 ล้านหุ้น (SET)
P/E (TTM)
~4.7x
EPS FY2025 ฿0.43 (กำไรฟื้นตัว)
P/BV
0.43x
BVPS ฿4.75 — ต่ำกว่าบุ๊คมาก
ROE / ROA
~8.9% / 3.5%
FY2025 ฟื้นจาก 1.9% ปี 2567
รายได้ FY2025
฿4,023 ล้าน
ลด 25% YoY (ขายที่ดินน้อยลง)
กำไรสุทธิ FY2025
฿460 ล้าน
+355% YoY (ต้นทุนดีขึ้น + JV)
EPS (TTM)
~฿0.43
FY2025 (กำไรสุทธิ 460 ล้าน)
BVPS
~฿4.75
ส่วนทุน ~6,281 ล้าน (FY2025)
อัตรากำไรสุทธิ
~11.5%
FY2025 ฟื้นจาก 1.4% ปี 2567
ยอดขายที่ดิน FY2025
24.3 เฮกตาร์
Long Thanh 17.9 + Ha Long 6.4 ฮ.
เงินปันผล FY2025
~2.5%
฿0.05/หุ้น (พ.ค. 2568)
หนี้สุทธิ
฿4,348 ล้าน
หนี้ 5,018 − เงินสด 670 ล้าน
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

ม.ค. 2568 – ม.ค. 2569 (รายเดือน)
ราคา AMATAV มูลค่าเหมาะสม ฿3.45 จุดสำคัญ

ราคา AMATAV ในรอบปีที่ผ่านมา (ม.ค. 2568–ม.ค. 2569) ปรับตัวลงจาก ฿2.34 มาอยู่ที่ ฿2.02 คิดเป็น −13.7% (รอบปี) จุดสูงสุดอยู่ที่ ฿2.60 ช่วง ก.ค. 2568 หลังกระแสข่าว FDI เวียดนามและโครงการนิคม Phu Tho ได้รับอนุมัติ ก่อนย่อลงอีกครั้งตามแรงกดดันภาษีนำเข้าสหรัฐฯ 46% บนสินค้าเวียดนาม ที่กดดันให้นักลงทุนอุตสาหกรรมชะลอตัดสินใจ จุดต่ำสุดอยู่ที่ ฿1.76 เดือน มิ.ย. 2568 ราคาปัจจุบันยังต่ำกว่า Fair Value (฿3.45) อยู่มาก สะท้อนความกังวลระยะสั้น ไม่ใช่ปัญหาพื้นฐาน

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

3 วิธี — เน้น P/BV เหมาะกับนิคมอุตสาหกรรม
1. Justified P/BV (Gordon Growth)
P/BV เหมาะสม = (ROE 8.9% − g 4.0%) / (r 10.0% − g 4.0%) = 0.817 × BVPS ฿4.75 — สะท้อน ROE ปัจจุบัน + ศักยภาพโครงการใหม่
฿3.88
2. P/BV Historical (5-Year Cycle Average)
P/BV เฉลี่ย 5 ปี (2563–2568) ≈ 0.65x × BVPS ฿4.75 — กรณีตลาดกลับสู่ระดับเฉลี่ยประวัติศาสตร์ (กรณีอนุรักษ์นิยม)
฿3.09
3. P/Sales (Revenue Per Share)
รายได้/หุ้น ฿3.75 (FY2025 ÷ 1,066 ล้านหุ้น) × P/Sales เฉลี่ยกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม ~0.90x — กรณีรายได้ฟื้นตัว
฿3.38
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ ฿3.09 – ฿3.88
฿3.45

งดใช้ P/E Valuation มาตรฐานและ DDM เนื่องจากกำไร AMATAV ผันผวนสูงมาก (EPS ฿0.07 ปี 2567 vs ฿0.98 ปี 2565 vs ฿0.43 ปี 2568) ขึ้นอยู่กับจำนวนไร่ที่ดินที่ขายได้ในแต่ละปี ทำให้ P/E ไม่เหมาะเป็นฐานประเมิน จึงเลือกสามวิธีที่อิงสินทรัพย์และรายได้แทน ซึ่งเหมาะกับธุรกิจนิคมฯ ที่มีสินทรัพย์ที่ดินเป็นหลัก วิธี Justified P/BV (฿3.88) ให้ค่าสูงสุดสะท้อนศักยภาพ ROE ที่อาจดีขึ้นตามโครงการ Phu Tho/Song Khoai วิธี P/BV ประวัติศาสตร์ (฿3.09) เป็นฐานอนุรักษ์นิยม FV เฉลี่ย ฿3.45 สมเหตุสมผล

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿2.16
เหมาะสม ฿3.45
฿2.42
MOS 30% ฿2.76
MOS 20% ฿3.45
Fair Value ฿3.50
เป้าเฉลี่ย ฿3.88
กรอบบน FV

ราคาปัจจุบัน ฿2.02 อยู่ต่ำกว่าจุดซื้อ MOS 30% (฿2.42) แสดงว่าหุ้นซื้อขายใน "Deep Value Zone" อย่างมีนัยสำคัญ P/BV เพียง 0.43x แปลว่าตลาดซื้อที่ดินและโครงสร้างพื้นฐานนิคมฯ คุณภาพสูงในเวียดนามในราคาต่ำกว่าบุ๊ค 57% ซึ่งผิดปกติ ราคาต่ำสะท้อนความกังวลเรื่องภาษีนำเข้าสหรัฐฯ ชั่วคราว ไม่ใช่การลดค่าสินทรัพย์ถาวร Upside สู่ Fair Value ฿3.45 คิดเป็น +71% จากราคาปัจจุบัน

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+37%
MOS สูง — โซน Deep Value · ราคา ฿2.02 vs Fair Value ฿3.45
จุดซื้อ MOS 20%
฿2.76
โซนน่าสนใจสำหรับ value investor
จุดซื้อ MOS 30%
฿2.42
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿3.45
ราคาปัจจุบันต่ำกว่า FV 41%
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿2.02 • EPS ฐาน ~฿0.43 • รวมปันผล
BearEPS 0%/ปี
฿1.72
−7.4%/ปี
  • EPS ปี 3~฿0.43
  • P/E ออก4.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.15
  • สถานการณ์FDI ย่ำแย่ต่อเนื่อง ขายที่ดินไม่ได้
BaseEPS +8%/ปี
฿3.24
+18.5%/ปี
  • EPS ปี 3~฿0.54
  • P/E ออก6.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.17
  • สถานการณ์FDI กลับมา ขายที่ดิน Phu Tho เพิ่ม
BullEPS +15%/ปี
฿5.20
+37.5%/ปี
  • EPS ปี 3~฿0.65
  • P/E ออก8.0x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿0.20
  • สถานการณ์Phu Tho+Song Khoai เต็มกำลัง Vietnam GDP 10%+

สมมติฐาน: EPS ฐาน ฿0.43 (FY2025) · ปันผลรักษาที่ ~฿0.05/ปี (Base/Bull อาจสูงกว่า) · P/E exit อิงค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมนิคมฯ SET Bear case: Upside to FV = −7.4%/ปี รวมปันผล = ((1.72+0.15−2.02)/2.02)^(1/3)−1 ≈ −7.4%/ปี (ไม่รวม div reinvest) Base case (+18.5%/ปี) เป็นไปได้ถ้าเวียดนามคุม GDP 10%+ และ FDI จาก China+1 กลับมาหลังความไม่แน่นอนภาษีคลี่คลาย Bull case (+37.5%/ปี) ถ้า P/E re-rate สู่ 8x จาก 4.7x ปัจจุบัน ซึ่งเป็นไปได้เมื่อกำไรฟื้นตัวชัดเจน ผลตอบแทนคาดหวัง probability-weighted (30% bear + 50% base + 20% bull) ≈ ~13–15%/ปี น่าสนใจเมื่อเทียบกับความเสี่ยง

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • โครงการ Amata City Phu Tho (ใหม่ ธ.ค. 2568): ได้รับ Investment Registration Certificate แล้ว — พื้นที่ 475 เฮกตาร์ มูลค่า USD 185 ล้าน เจาะกลุ่ม Semiconductor, AI supply chain, EV และ Clean tech ในจังหวัดภูเฉา (ใกล้ฮานอย)
  • Amata Song Khoai (Quang Ninh): นิคมที่ 4 อยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดเปิดปี 2569 — พื้นที่ 714 เฮกตาร์ งบ USD 150 ล้าน รองรับ FDI ภาคเหนือเวียดนาม ขยายพื้นที่รวมเป็น 2,347 เฮกตาร์
  • Vietnam GDP 10%+ ปี 2569–2573: รัฐบาลเวียดนามตั้งเป้าเติบโต ≥10%/ปี หนุน FDI จาก China+1, ญี่ปุ่น, เกาหลี ทั้งในสายไฟฟ้า อิเล็กทรอนิกส์ และอุตสาหกรรมสีเขียว
  • P/BV ต่ำสุดในรอบ 5 ปี (0.43x): ราคาสะท้อน worst-case scenario เกินจริง — เป็นโอกาส re-rating หากข่าวภาษีสหรัฐฯ คลี่คลายและ FDI กลับมา
  • กำไร FY2025 ฟื้นตัวแข็งแกร่ง: กำไรสุทธิ ฿460 ล้าน +355% YoY ทั้งที่รายได้ลด 25% — แสดงความสามารถบริหารต้นทุน, margin ดีขึ้น และกำไร JV เพิ่ม
  • Supply-chain Diversification ระยะยาว: กระแส China+1 และ "Vietnam 2.0" ที่ดึงอุตสาหกรรมเทคสูง เอื้อการขายที่ดินระยะ 5–10 ปี เป็น structural tailwind ที่ไม่หายไป

▼Risks — ความเสี่ยง

  • ภาษีนำเข้าสหรัฐฯ / Trade War: tariff 46% บนสินค้าเวียดนาม ทำให้นักลงทุนอุตสาหกรรม "wait-and-see" ยาว กดยอดขายที่ดิน — Q1/2569 รายได้ลด 19% YoY เป็นสัญญาณเตือน
  • กำไรผันผวนสูง: EPS ผันแปรมาก (฿0.07 ปี 2567 vs ฿0.98 ปี 2565) ขึ้นกับว่าขายที่ดินได้กี่ไรในแต่ละปี — ยากต่อการประเมินและทำให้ราคาผันผวนตาม
  • CapEx โครงการใหม่สูง: Phu Tho (USD 185 ล้าน) + Song Khoai (USD 150 ล้าน) = USD 335 ล้าน อาจกดดัน cash flow และเพิ่มภาระหนี้ในช่วง 2–3 ปีข้างหน้า
  • ความเสี่ยงกฎหมาย/นโยบายเวียดนาม: ธุรกิจนิคมอยู่ภายใต้กฎหมายท้องถิ่น — อนุมัติโครงการใหม่อาจล่าช้า หรือมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่ดิน/ภาษี
  • อัตราแลกเปลี่ยน VND/THB: รายได้ส่วนใหญ่เป็น USD/VND แต่รายงานเป็น THB — ค่าบาทแข็งกระทบรายได้ที่แปลงสกุลเงิน
  • คู่แข่ง VSIP / KBC / Becamex: ตลาดนิคมฯ เวียดนามแข่งขันสูง — VSIP (Sembcorp), KBC, Becamex มีทำเลดีในภาคเหนือ อาจดึงดูด FDI ได้เร็วกว่าถ้าอนุมัติเร็วกว่า
8

สรุปภาพรวม

Deep Value — นิคมอุตสาหกรรมเวียดนามราคาต่ำกว่าบุ๊ค 57% รอกระแส FDI กลับมา

AMATAV ซื้อขายที่ P/BV เพียง 0.43x ซึ่งต่ำผิดปกติสำหรับผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมในเวียดนาม — ประเทศที่เป็น "ดาวรุ่ง" ดึงดูด FDI จากกระแส China+1 และ Supply-chain Diversification ราคาต่ำสะท้อนความกังวลระยะสั้นเรื่องภาษีนำเข้าสหรัฐฯ ที่ชะลอการตัดสินใจของนักลงทุนอุตสาหกรรม ไม่ใช่การลดค่าสินทรัพย์ถาวร บริษัทมีโครงการขยายที่ชัดเจน 4 นิคมฯ ที่ดำเนินการแล้วและ 2 นิคมใหม่ (Phu Tho + Song Khoai) ที่ได้รับอนุมัติ กำไร FY2025 ฟื้นตัว +355% YoY ยืนยันพื้นฐานธุรกิจยังดี เพียงแต่กำไรผันผวนตามปริมาณที่ดินที่ขายได้แต่ละปี เหมาะสำหรับนักลงทุน VI ระยะยาว 3–5 ปีที่รับความผันผวนระยะสั้นได้ และมองเวียดนามเป็น long-term growth story

มูลค่าเหมาะสม
฿3.45 (฿3.09–฿3.88)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +41%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿3.50 (เก็งกำไร)
กลยุทธ์: ราคาปัจจุบัน ฿2.02 อยู่ใน Deep Value Zone (MOS 41%) ต่ำกว่าจุดซื้อ MOS 30% (฿2.42) อย่างมีนัยสำคัญ เหมาะทยอยสะสมสำหรับนักลงทุน VI ที่รอรับประโยชน์จากการฟื้นตัวของ FDI เวียดนาม Stop-loss เชิงพื้นฐาน: หาก P/BV หลุด 0.35x (~฿1.66) และกำไรไม่ฟื้น แสดงว่าตลาดมองสินทรัพย์ไม่ฟื้น — ควรทบทวน เป้าระยะ 2–3 ปี: ฿3.00–฿3.50 (Base case) หาก FDI กลับมาและนิคม Phu Tho/Song Khoai เริ่มขายได้
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/BV เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • แหล่งข้อมูล: Yahoo Finance (ราคา+กราฟรายเดือน) · Investing.com (ราคา cross-verify) · StockAnalysis.com/quote/bkk/AMATAV (งบการเงิน) · investor.amatavn.com (Financial Highlights FY2025) · ryt9.com/thaipr.net (ข่าวผลประกอบการ FY2025) · theinvestor.vn (โครงการขยาย) · ราคา ณ ม.ค. 2569