SET: AMATA นิคมอุตสาหกรรม

อมตะ คอร์ปอเรชั่น (AMATA)

นิคมอุตสาหกรรม Amata City ชลบุรี & ระยอง (EEC) • Amata City เบียนฮหว่า & Long Thanh เวียดนาม • สาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ ก๊าซ) • ผู้รับประโยชน์หลัก China+1 & EV Supply Chain ใน ASEAN
฿33.50(AMATA)
▲ +132.6% (รอบปี)
ราคา ณ 25 ก.ย. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿14.00 – ฿34.50
ที่มา: SET.or.th, Investing.com, StockAnalysis.com
2026-09-21อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ 18 ก.ย. 2569 · ที่มา Yahoo Finance, StockAnalysis, SET
Market Cap
฿3.85 หมื่นล้าน
~1.15 พันล้านหุ้น · หุ้น 1,150 ล้านหุ้น
P/E (TTM)
7.5x
EPS TTM ฿4.48 · ต่ำกว่ามัธยฐาน 5 ปี 11.6x
P/E มัธยฐาน ~5 ปี
11.6x
มัธยฐานย้อนหลัง · มัธยฐาน · กรอบ 6.3–15.4x (cyclical)
P/BV
1.54x
BVPS ฿21.81
กำไรสุทธิ FY2025
฿3.15 พันล้าน
ทั้งปีบัญชี · +28% YoY (สถิติใหม่)
EPS (TTM)
~฿4.48
IFRS · FY2025: ฿2.74 · FY2024: ฿2.15
BVPS
~฿21.81
มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น · ทุน ณ สิ้นปี 2568
ROE / ROA
~20.05%
FY2025: 14.1% · FY2024: 12.9%
รายได้ TTM
~฿16.72B
FY2025: ฿14.43B (-2.9% YoY)
อัตรากำไรขั้นต้น
49.6%
Gross margin · TTM · FY2025: 45.1%
เงินปันผล
3.28%
฿1.10/ปี · ฿1.10/หุ้น FY2025 · payout ~40% ของ EPS FY2025
Beta
0.40
ความผันผวนเทียบตลาด · ความผันผวนต่ำกว่าตลาด
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ · รายเดือน ต.ค. 2568–ก.ย. 2569
ราคา AMATA มูลค่าเหมาะสม ฿34.45 จุดสำคัญ

AMATA ปรับตัวขึ้นกว่าเท่าตัวในรอบปี (ต.ค. 2568–ก.ย. 2569) จากจุดต่ำสุด ฿14.40 — หุ้นซึมช่วง ต.ค. 2568–ม.ค. 2569 แล้วเร่งขึ้นต่อเนื่องหลังกำไรปี 2568 สถิติใหม่ (฿3,149M) และกำไร 2Q2569 ฿1,795M (+565% YoY) จากการโอนที่ดินและการรับรู้ backlog · บริษัทยังคงเป้าขายที่ดิน 2,800 ไร่ปี 2569 (ไทย 1,650 · เวียดนาม 550 · ลาว 600) ราคาปัจจุบัน ฿33.50 ใกล้จุดสูงสุด 52 สัปดาห์ (฿34.50) และต่ำกว่า Fair Value ฿34.45 เพียงเล็กน้อย (MOS +3%)

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

2 ตระกูลสมมติฐาน (3 วิธี)
1. P/E Valuation
EPS ปรับ ฿3.52 × P/E เป้าหมาย ~11.6x (มัธยฐาน 5 ปี) — มัธยฐาน P/E ย้อนหลัง 5 ปีที่วัดจริง (ราคาเฉลี่ยงวด ÷ EPS; ช่วง 6.3–15.4x) · ไม่ได้ลอกจาก P/E ปัจจุบัน (~7.4x) · หมายเหตุ: EPS TTM ฿4.48 ตรงกันทั้ง Yahoo, StockAnalysis และงบ (NI ฿5,142M ÷ 1,147M หุ้น) ส่วนรอบก่อนใช้ ฿3.22 ซึ่งล้าสมัยแล้ว
฿40.83
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿1.10 × (1+g); g 5%, r 9% — อัตราเติบโตปันผล 5% (payout ต่ำ ~25% ของ EPS TTM)
฿28.88
3. Justified P/BV
P/BV เหมาะสม = (ROE 10% − g 5%)/(r 9% − g 5%) ≈ 1.25 × BVPS ฿21.81 — ใช้ ROE 10% ต่ำกว่ามัธยฐาน ROE 5 ปี (~12.9%) และ TTM 20.1% เพื่อความระมัดระวังแบบ cyclical (BVPS ณ สิ้นปี 2568 ยังไม่ได้อัปเดตเป็นไตรมาสล่าสุด)
฿27.26
มูลค่าเหมาะสม (Fair Value)
กรอบ ฿28.00 – ฿41.00
฿34.45

Fair Value คิดแบบถ่วงตามตระกูลสมมติฐาน: (P/E ฿40.83 + เฉลี่ย DDM/Justified P/BV ฿28.07) ÷ 2 — DDM กับ Justified P/BV ใช้ (r,g) ชุดเดียวกันจึงนับเป็นหนึ่งเสียง · ขาที่ยึดตลาด (P/E มัธยฐาน) สูงกว่าขา (r,g) ราว 1.45 เท่า จึงยังเฉลี่ยได้ · ฉันทามติเป้านักวิเคราะห์ (฿33.60) ใช้เป็นบริบทเทียบเท่านั้น ไม่ได้เป็นขาของ FV

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿33.50
เหมาะสม ฿34.45
฿24.12
MOS 30% ฿27.56
MOS 20% ฿31.01
MOS 10% ฿34.45
Fair Value ฿41.00
กรอบบน FV

ราคา ฿33.50 อยู่ใกล้ Fair Value ฿34.45 (MOS +3%) — ส่วนเผื่อความปลอดภัยแทบไม่เหลือ ฉันทามติ analyst เฉลี่ย ฿33.60–33.71 (n=14, ส่วนใหญ่ Buy) ใกล้ราคาปัจจุบันมาก แทบไม่เหลือ upside จากมุมมอง sell-side โซนน่าสนใจสำหรับ value investor คือรอย่อกลับไปที่ ฿31.01 (MOS 10%) ลงไปถึง ฿27.56 (MOS 20%) และ ฿24.12 (MOS 30%)

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+3%
ราคาใกล้ Fair Value — ส่วนเผื่อความปลอดภัยบางมาก (<10%) ยังไม่ใช่จังหวะสะสมเพิ่ม รอย่อกลับต่ำกว่า ฿34.45
จุดซื้อ MOS 20%
฿27.56
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿24.12
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿34.45
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿33.50 • EPS ฐาน ~฿3.52 • รวมปันผล
BearEPS −5%/ปี
฿24.14
−18% (−6%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿3.02
  • P/E ออก8x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿3.30
  • สถานการณ์กำไรกลับสู่ระดับปกติหลังโอนที่ดินก้อนใหญ่ · FDI ชะลอ · ลูกค้าเลื่อนโอน
BaseEPS +3%/ปี
฿38.46
+25% (+8%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿3.85
  • P/E ออก10x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿3.56
  • สถานการณ์China+1 ดำเนินต่อ · โอนที่ดินใกล้เป้า 2,800 ไร่ · EPS ทรงตัวใกล้ระดับปกติ
BullEPS +12%/ปี
฿59.35
+89% (+24%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿4.95
  • P/E ออก12x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿3.82
  • สถานการณ์FDI จาก EV/data center หนุน · re-rating P/E · backlog รับรู้เร็ว

ฐาน EPS ฿3.52 เป็นระดับแบบวัฏจักร (ต่ำกว่า EPS TTM ฿4.48 ที่มีการโอนที่ดินก้อนใหญ่) จึงสมมติ Base โต +3%/ปี · Bear ให้ EPS ลด −5%/ปี และ de-rate เหลือ 8x ความเสี่ยงหลักคือการโอนที่ดินไม่เป็นไปตามเป้า 2,800 ไร่ปี 2569 (Maybank ปรับคาดการณ์ลง 5–15% เหลือ ~1,600 ไร่) · ราคาปัจจุบันขยับเข้าใกล้ Fair Value แล้ว ปันผล ฿1.10/หุ้น (~3.31% yield) ช่วย cushion ผลตอบแทนในทุก scenario

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • China+1 Supply Chain Relocation: สงครามการค้าสหรัฐ-จีนเร่งให้ผู้ผลิต EV, อิเล็กทรอนิกส์ และ data center ย้ายฐานผลิตมา ASEAN — AMATA เป็นผู้ได้รับประโยชน์โดยตรงทั้งไทยและเวียดนาม
  • Backlog สูง (฿19.7B ณ 1Q2569): รองรับการรับรู้รายได้ในปีข้างหน้า — 2Q2569 กำไรสุทธิ ฿1,795M (+565% YoY) จากการแปลง backlog
  • เป้าขายที่ดิน 2,800 ไร่ปี 2569: บริษัทคงเป้า (ไทย 1,650 · เวียดนาม 550 · ลาว 600) พร้อม land bank 19,371 ไร่ ณ 1Q2569 รองรับอุปสงค์ EV/data center
  • EEC + Eastern Economic Corridor: นโยบายรัฐบาลไทยสนับสนุนการลงทุนใน EEC ตรงกับทำเลนิคมชลบุรี-ระยอง ของ AMATA — ได้รับประโยชน์จากสิทธิ BOI และ Infrastructure พิเศษ
  • Utility Revenue เป็นรายได้ประจำ: รายได้สาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ ก๊าซ) ขยายตามจำนวนผู้เช่า — บรรเทาความผันผวนของรายได้ที่ดิน
  • ขยายพื้นที่ไทย-เวียดนาม-ลาว: แผนพัฒนา Phase ใหม่ในหลายประเทศ กระจายแหล่งรายได้ที่ดิน

▼Risks — ความเสี่ยง

  • ความผันผวน FDI จากสงครามการค้า: ลูกค้าเลื่อนการตัดสินใจโอนที่ดินระหว่างช่วงนโยบายภาษีสหรัฐไม่แน่นอน — กระทบรายได้ราคาที่ดินที่รับรู้เป็นก้อน
  • รายได้ผันผวนตาม land transfer: รายได้ที่ดิน (60%) ขึ้นกับจำนวนไร่ที่โอนในแต่ละปี 2Q2569 โอน 288 ไร่ (−6% QoQ) — ความเสี่ยงไม่บรรลุเป้า 2,800 ไร่ปี 2569 (Maybank คาด ~1,600 ไร่)
  • หนี้สินสูง (D/E 0.71x · Total Debt ฿23.3B): CAPEX เชิงรุกกด FCF และเพิ่มภาระดอกเบี้ย โดยเฉพาะในสภาพแวดล้อมดอกเบี้ยสูง
  • ความเสี่ยงเวียดนาม: กฎระเบียบและนโยบายภาษีเวียดนามเปลี่ยนแปลงบ่อย · การพัฒนา Long Thanh อาจล่าช้าจากการขออนุญาต
  • Re-rating ลง (Cyclical Valuation): เมื่อ FDI ชะลอหรือ SET ปรับตัวลง หุ้นนิคมอุตสาหกรรมมักถูก de-rate P/E ก่อน เนื่องจากตลาดมอง forward earnings เป็นหลัก
8

สรุปภาพรวม

AMATA — หุ้นนิคมฯ ธีม China+1 ที่ราคาใกล้มูลค่าเหมาะสมแล้ว

อมตะ คอร์ปอเรชั่น เป็น Pure Play ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ได้ประโยชน์จากการย้ายฐานการผลิต EV, อิเล็กทรอนิกส์ และ data center มา ASEAN — กำไรปี 2568 สถิติใหม่ ฿3,149M (+28%) และ 2Q2569 กำไร ฿1,795M (+565% YoY) ทำให้ EPS TTM พุ่งเป็น ฿4.48 แต่เป็นกำไรที่ขึ้นกับการโอนที่ดิน (cyclical) จึงใช้ EPS แบบปกติ ฿3.52 กับ P/E มัธยฐาน 5 ปี 11.6x ได้ Fair Value ฿34.45 — ราคา ฿33.50 พุ่งกว่าเท่าตัวในรอบปีจนแทบเท่า FV (MOS +3%) และ P/E TTM ~7.4x ต่ำเพราะกำไรก้อนใหญ่ยังไม่แน่ว่าซ้ำ ปันผล ~3.31% ยังพอเป็น passive income แต่ upside จำกัดเพราะราคาใกล้เป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย ฿33.60 และ 52wk high ฿34.50

มูลค่าเหมาะสม
฿34.45 (฿28.00–฿41.00)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +3%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
ไม่มีข้อมูล
กลยุทธ์: ราคาปัจจุบัน ฿33.50 ใกล้ Fair Value ฿34.45 — ยังไม่ใช่จังหวะซื้อเพิ่ม รอทยอยสะสมหากย่อกลับที่ระดับ ฿31 ลงไปถึง ฿27.56 (MOS 10–20%) — ถือระยะกลาง 2–3 ปีรอการโอนที่ดินถึงเป้า 2,800 ไร่ + backlog recognition; ทบทวนหากการโอนต่ำกว่าเป้าชัดเจนหรือ EPS outlook แย่ลง
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มาข้อมูล: Yahoo Finance และ StockAnalysis.com (ราคา ฿33.50 · 18 ก.ย. 2569; EPS TTM ฿4.48; งบย้อนหลัง; forecast), ThaiPR.net (ผล 2Q2569), Kaohoon International (เป้าขายที่ดิน 2,800 ไร่, Maybank)