●●●
SET: AMATA นิคมอุตสาหกรรม EEC / EV Supply Chain

อมตะ คอร์ปอเรชั่น (AMATA)

นิคมอุตสาหกรรม Amata City ชลบุรี & ระยอง (EEC) • Amata City เบียนฮหว่า & Long Thanh เวียดนาม • สาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ ก๊าซ) • ผู้รับประโยชน์หลัก China+1 & EV Supply Chain ใน ASEAN
฿28.50(AMATA)
▲ +77.0% (รอบปี)
ราคา ณ 11 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿13.00–฿28.00
ที่มา: SET.or.th, Investing.com, StockAnalysis.com
2026-08-08อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ มิ.ย. 2569 · ที่มา SET, Investing.com, StockAnalysis
Market Cap
฿31.05B
หุ้น 1,150 ล้านหุ้น
P/E (TTM)
~8.39x
ต่ำกว่า sector avg ~12x
P/E เฉลี่ย ~5 ปี
~10.0x
กรอบ 7–14x (cyclical)
P/BV
~1.24x
BVPS ฿21.81
กำไรสุทธิ FY2025
฿3,149M
+28% YoY (สถิติใหม่)
EPS (TTM)
~฿3.22
FY2025: ฿2.74 · FY2024: ฿2.15
BVPS
~฿21.81
ทุน ณ สิ้นปี 2568
ROE / ROA
~15.01% / 4.56%
TTM · ปรับตาม net income ล่าสุด
รายได้ TTM
~฿15.03B
FY2025: ฿14.52B (-3% YoY)
อัตรากำไรขั้นต้น
~45%
ที่ดินไฮมาร์จิน 54%+ · util 30%+
เงินปันผล
~4.07%
฿1.10/หุ้น FY2025 · payout 28%
Beta
0.40
ความผันผวนต่ำกว่าตลาด
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ · รายเดือน มิ.ย. 2568–มิ.ย. 2569
ราคา AMATA มูลค่าเหมาะสม ฿29.50 จุดสำคัญ

AMATA ปรับตัวขึ้น +107.7% ในรอบปี (มิ.ย. 2568–มิ.ย. 2569) จากฐาน ฿13.00 — ช่วง ก.ค.–ก.ย. 2568 หุ้นทรงตัวแถว ฿13–฿16 สะท้อนความกังวลสงครามการค้าและการเลื่อนโอนที่ดินของลูกค้า ตั้งแต่ต.ค. 2568 หุ้นเร่งขึ้นต่อเนื่องหลังผลประกอบการ 4Q2568 (กำไรสถิติ ฿3,149M) + แบ็คล็อก ฿21,131M + แผน CAPEX ฿10B ปี 2569 ดึงดูด EV และ data center ใหม่ ราคาปัจจุบัน ฿27.00 ยังต่ำกว่า ATH ฿31.00 (พ.ย. 2567) และต่ำกว่า Fair Value ฿29.50 เล็กน้อย

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี
1. P/E Valuation
EPS (TTM) ฿3.22 × P/E เป้าหมาย ~10.0x — P/E เฉลี่ย sector นิคมอุตสาหกรรม SET ประมาณ 10–12x; ใช้ 10x แบบอนุรักษ์นิยมสำหรับ cyclical
฿32.20
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿1.10 × (1+g); g 5%, r 9% → D₁ = ฿1.155; FV = 1.155/(0.09−0.05) — อัตราเติบโตปันผล 5% สอดคล้องกับการขยาย Vietnam + utility revenue
฿28.88
3. Justified P/BV
P/BV เหมาะสม = (ROE 10% − g 5%)/(r 9% − g 5%) ≈ 1.25 × BVPS ฿21.81 — ใช้ ROE ปกติ 10% (ระหว่าง FY2025 8.4% และ TTM 15%)
฿27.26
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ ฿27.00 – ฿32.00
฿29.50

วิธี P/E ให้ค่าสูงสุด (฿32.20) สะท้อน EPS TTM ที่แข็งแกร่งจากกำไรสถิติ · DDM (฿28.88) อิงกระแสปันผลเติบโตคงที่ · Justified P/BV (฿27.26) ให้ค่าต่ำสุดเนื่องจากใช้ ROE ปกติ 10% (บางปีต่ำกว่า) Fair Value เฉลี่ย ฿29.50 สมเหตุสมผลสำหรับหุ้น cyclical ที่มีแบ็คล็อกรายได้แข็งแกร่งและ earnings momentum บวก ทั้งนี้ FV อาจปรับขึ้นหากการโอนที่ดิน 2,800 ไร่ปี 2569 เป็นไปตามเป้า และ CAPEX ฿10B สร้างรายได้ utility ใหม่

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿28.50
เหมาะสม ฿29.50
฿20.65
MOS 30% ฿23.60
MOS 20% ฿26.80
เป้าเฉลี่ย Analyst ฿29.50
Fair Value ฿32.00
กรอบบน FV

ราคา ฿27.00 อยู่ ใต้ Fair Value ฿29.50 เพียงเล็กน้อย (MOS ~8.5%) — ไม่ถูกพอสำหรับ deep value แต่ยังต่ำกว่า intrinsic value Analyst consensus เฉลี่ย ฿26.80 (11 Buy, 2 Sell) ต่ำกว่าราคาปัจจุบันเล็กน้อย เนื่องจาก target ส่วนใหญ่ออกก่อนที่ราคาจะพุ่งแรงในช่วงพ.ค.–มิ.ย. 2569 โซนน่าสนใจสำหรับ value investor อยู่ที่ ฿23.60 (MOS 20%) ลงไปถึง ฿20.65 (MOS 30%)

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+3%
ราคาพอใช้ — ต่ำกว่า Fair Value เล็กน้อย ทยอยสะสมได้ในราคาต่ำกว่า ฿26
จุดซื้อ MOS 20%
฿23.60
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿20.65
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿29.50
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿27.00 • EPS ฐาน ~฿3.22 • รวมปันผล
BearEPS +2%/ปี
฿27.36
+13.6% รวม (~4.3%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿3.42
  • P/E ออก8x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿3.30
  • สถานการณ์สงครามการค้ากด FDI ชะลอ · ลูกค้าเลื่อนโอนที่ดิน
BaseEPS +8%/ปี
฿40.60
+63.6% รวม (~17.8%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿4.06
  • P/E ออก10x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿3.56
  • สถานการณ์China+1 ดำเนินต่อ · Vietnam phase 4 เปิด · CAPEX ฿10B ให้ผล
BullEPS +15%/ปี
฿58.80
+131.9% รวม (~32.4%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿4.90
  • P/E ออก12x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿3.82
  • สถานการณ์FDI ทะลักหนักจาก EV/data center · re-rating P/E · แบ็คล็อก ฿21B+ recognize เร็ว

Base case ที่ +17.8%/ปีมีความน่าเชื่อถือ เนื่องจาก AMATA มีแบ็คล็อก ฿21,131M รองรับรายได้ · EPS growth 8% ต่ำกว่า CAGR 5 ปีที่ผ่านมา (30.42%) ความเสี่ยงหลักคือ Bear case — สงครามการค้าหรือ FDI ชะลอตัวทำให้การโอนที่ดินไม่เป็นไปตามเป้า 2,800 ไร่ปี 2569 ปันผล ฿1.10/หุ้น (~4.07% yield) ช่วย cushion ผลตอบแทนในทุก scenario

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • China+1 Supply Chain Relocation: สงครามการค้าสหรัฐ-จีนเร่งให้ผู้ผลิต EV, อิเล็กทรอนิกส์ และ data center ย้ายฐานผลิตมา ASEAN — AMATA เป็นผู้ได้รับประโยชน์โดยตรงทั้งไทยและเวียดนาม
  • แบ็คล็อกสูงสุดตลอดกาล ฿21,131M: รายได้ที่รับรู้ล่วงหน้าสูงสุดในประวัติศาสตร์บริษัท รองรับรายได้ 1–2 ปีข้างหน้า ลด downside risk
  • Vietnam Phase 4 (Long Thanh) ปี 2569: นิคมอุตสาหกรรมแห่งที่ 4 ในเวียดนามเปิดให้บริการ ขยาย land bank ที่มีอุปทานรองรับ FDI จากจีนโดยตรง
  • EEC + Eastern Economic Corridor: นโยบายรัฐบาลไทยสนับสนุนการลงทุนใน EEC ตรงกับทำเลนิคมชลบุรี-ระยอง ของ AMATA — ได้รับประโยชน์จากสิทธิ BOI และ Infrastructure พิเศษ
  • Utility Revenue เติบโตสม่ำเสมอ: รายได้สาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ ก๊าซ) ฿4,545M (+Recurring) ขยายตามจำนวนผู้เช่าที่เพิ่มขึ้น — margin คงที่ บรรเทาความผันผวนของรายได้ที่ดิน
  • CAPEX ฿10B ปี 2569 (เพิ่มจาก ฿9B): ลงทุนเชิงรุกพัฒนา Phase ใหม่ในไทย-เวียดนาม-ลาว สัญญาณว่าบริษัทมองเห็น demand pipeline ที่แข็งแกร่ง

▼Risks — ความเสี่ยง

  • ความผันผวน FDI จากสงครามการค้า: ลูกค้าเลื่อนการตัดสินใจโอนที่ดินระหว่างช่วงนโยบายภาษีสหรัฐไม่แน่นอน — กระทบรายได้ราคาที่ดินที่รับรู้เป็นก้อน
  • รายได้ผันผวนตาม land transfer: รายได้ที่ดิน (60%) ขึ้นกับจำนวนไร่ที่โอนในแต่ละปี ปี 2568 โอนได้ 1,645 ไร่ ต่ำกว่าเป้า 3,500 ไร่ — ความเสี่ยงไม่บรรลุเป้า 2,800 ไร่ปี 2569
  • หนี้สินสูง (D/E 0.68x · Total Debt ฿22B): CAPEX เชิงรุกกด FCF และเพิ่มภาระดอกเบี้ย โดยเฉพาะในสภาพแวดล้อมดอกเบี้ยสูง
  • ความเสี่ยงเวียดนาม: กฎระเบียบและนโยบายภาษีเวียดนามเปลี่ยนแปลงบ่อย · การพัฒนา Long Thanh อาจล่าช้าจากการขออนุญาต
  • Re-rating ลง (Cyclical Valuation): เมื่อ FDI ชะลอหรือ SET ปรับตัวลง หุ้นนิคมอุตสาหกรรมมักถูก de-rate P/E ก่อน เนื่องจากตลาดมอง forward earnings เป็นหลัก
8

สรุปภาพรวม

AMATA — หุ้นนิคมฯ ที่ราคา "พอใช้" ในธีม China+1 ระยะยาว

อมตะ คอร์ปอเรชั่น เป็น Pure Play ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ได้ประโยชน์โดยตรงจากการย้ายฐานการผลิต EV, อิเล็กทรอนิกส์ และ data center มา ASEAN — มีแบ็คล็อกสูงสุดประวัติการณ์ ฿21,131M และกำไรปี 2568 สถิติใหม่ ฿3,149M (+28%) บ่งชี้ว่า earnings momentum แข็งแกร่ง ราคา ฿27.00 ยังต่ำกว่า Fair Value ฿29.50 (~8.5% MOS) และ P/E เพียง 8.4x ต่ำกว่า sector ในขณะที่ yield 4.07% ให้ passive income ระหว่างรอ catalyst ระยะกลาง

มูลค่าเหมาะสม
฿29.50 (฿27.00–฿32.00)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +8.47%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿26.80 (Buy 11/13)
กลยุทธ์: ทยอยสะสมที่ระดับ ฿26–฿24 (MOS เข้าสู่ 10–15%) — ถือระยะกลาง 2–3 ปีรอ backlog recognition + Vietnam expansion + re-rating P/E กลับสู่ 10x; ตัดขาดทุนหากหุ้นร่วงกลับต่ำกว่า ฿20 อย่างมีนัยสำคัญ (EPS outlook แย่ลง)
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มาข้อมูล: SET.or.th (ราคา ฿27.00 · 25 มิ.ย. 2569), Investing.com (P/E 8.39 · EPS 3.22), StockAnalysis.com (ROE 15.01% · BVPS ฿21.81), investor.amata.com (FY2025 results), ThaiPR.net (2025 annual report PR), Kaohoon International (CAPEX plan 2026)